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Governo precisa incentivar securitização – 9/4/2009

Governo precisa incentivar securitização – 9/4/2009

Fonte:Gazeta Mercantil

SÃO PAULO, 9 de abril de 2009 – Fábio Nogueira era um dublador de filmes que queria ser jornalista. Mas sua vida acabou tomando outro rumo e hoje ele ocupa o cargo de diretor executivo da Brazilian Finance & Real Estate, holding que agrupa a Brazilian Securities, Brazilian Capital, Brazilian Mortgages e BM Sua Casa, braço de varejo. “Eu me descrevo como um profissional bancário que fez a sua complementação acadêmica, e não o contrário. Trabalho desde os 12 anos, e tive a oportunidade de conviver com ícones como Pedro Conde, no BCN, e Henrique Meirelles, no BankBoston.”.

Nogueira acredita que com o anúncio do programa Minha Casa, Minha Vida, pelo governo federal, o setor imobiliário recobrou o ânimo. “O pacote está na direção certa”, diz. Mas ele afirma que faltou olhar com cuidado para a securitização. “O mercado secundário pode acontecer, com certeza. O que falta é saber se fundos de investimentos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) também são isentos de impostos.”

Ele acrescenta que há recursos a serem alocados no mercado imobiliário. “O dinheiro está no Brasil. Neste momento de crise, dependemos de recursos já alocados aqui”.

Gazeta Mercantil – Como o senhor começou atuar na área bancária?

Atuo há quase 30 anos na área bancária. Comecei a minha carreira mexendo com caderneta de poupança e há 10 anos o espírito empreendedor, de fazer alguma coisa, baixou. Eu percebi que o mercado tinha muito potencial mas, como executivo bancário, mas acabava não conseguindo explorá-lo. Dediquei a minha vida a isso e sempre busquei a inovação. Então, no BCN, conseguimos implementar um produto que hoje é sinônimo de caderneta de poupança. Naquele período, uma pessoa que investia tinha que esperar o aniversário da caderneta de poupança. Então, se ela vencesse no dia primeiro e a pessoa depositasse no dia 5, só começaria a render no mês seguinte. No período de alta inflação, isso era muito penoso para as famílias. Então chegamos a conclusão de que a complexidade não deveria estar nas mãos do cliente, deveria ficar conosco, os bancos. O cliente tem que ter conveniência.

Gazeta Mercantil – O que vocês fizeram?

A gente criou então a poupança dia-a-dia. Depois se chamou de múltipla, o Unibanco a denominou inteligente. Eu estou citando isso como algo gratificante que é contribuir para o processo, mesmo que isso vire depois uma contribuição anônima. Sabe por que temos déficit habitacional? Porque todos os agentes financeiros, sem exceção, deixaram de financiar, já que naquela época deixou de ser um bom negócio. Então, criou um estigma do mutuário, do tomador de financiamento de uma maneira injusta, porque ele nunca deixou de pagar. O histórico de adimplência no Brasil é muito bom. É o que diferencia o País do resto do mundo. Um dos motivos é que os bancos são generalistas, fazem isso com o profissional e com o atendimento do cliente.

Gazeta Mercantil – E quando surgiram as securitizadoras?

Naquela época, em 1997, o conceito de Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) estava sendo criado e assim vieram as companhias securitizadoras, depois veio a alienação fiduciária. Enfim, todo um novo modelo de direcionamento e de atuação no segmento financeiro imobiliário. Já existiam modelos interessantes, na época, como as financeiras e bancos de investimento. Ou seja, todo mundo que tinha uma atividade financeira especializada encontrava o seu lugar. Foi desse cenário que nasceu o projeto da Brazilian.

Gazeta Mercantil – Qual é a estrutura da holding?

Hoje temos a holding que é a Brazilian Finance & Real Estate que tem dois acionistas, que é o Uninvest Real Estate – que não tem relação com o banco, é totalmente independente – e a TPG Axon, que é um private equity americano. A holding tem um patrimônio líquido de R$ 500 milhões e ela tem embaixo dela as empresas operacionais.

Gazeta Mercantil – Quais são essas empresas?

É até engraçado. Outro dia me perguntaram se a gente tinha tantas empresas para ter eficiência fiscal. Eu disse “não”. Eu diria até que da forma como estamos estruturados somos até ineficiente, porque você tem que segregar por atividade. A atuação financeira imobiliária é tão nova e ela não precisa ser complexa. É parecido com a história da poupança Dia-a-dia, ou seja, deixamos a complexidade dentro de casa. Para fora, a gente tem que prover solução. Então, a holding controla todas as empresas. A Mortgage é uma instituição financeira, é supervisionada pelo Banco Central (BC) e tem todos os requisitos, como capital mínimo, enfim segue todas as regras de governanças. Isso já é um diferencial do mercado brasileiro. No País, para originar crédito, você tem que ser instituição financeira. No resto do mundo não necessariamente, até banco de investimento, como o Lehman Brothers, pode emitir crédito. E a Brazilian Mortgages tem até uma característica interessante. Ela é praticamente a única que está operacional no mercado. Porque aquelas que pertenciam ao Boston, ao Bradesco e ao Unibanco ou foram desativadas ou foram deixadas de lado.

Gazeta Mercantil – Qual é a principal atividade de uma companhia hipotecária?

É o crédito. Nós damos crédito para incorporadoras. Hoje temos praticamente R$ 500 milhões em créditos comprometidos para financiar preponderantemente término de obras. O nosso foco é o pequeno e médio incorporador, então, atuamos como um elemento de irrigação do mercado, atuando complementarmente ao que os bancos fazem. Nós financiamos a expansão de caixa do pequeno incorporador. Em média, a gente tem sempre R$ 250 milhões emprestados.

Gazeta Mercantil – Vocês não financiam obras que estão para começar?

Não, porque para as obras que ainda vão começar nós não somos tão competitivos, já que não captamos poupança. Nossos recursos vêm do capital da empresa e de emissão de letra hipotecária (LH) e de letra de crédito imobiliário (LCI). E você sabe que os LHs e LCIs remuneram percentual de CDI que sempre é uma remuneração maior do que taxa referencial (TR) mais 6% da caderneta de poupança. Espero que esses juros continuem caindo. A tendência agora é equiparar, mas até o momento era uma captação mais cara. E você acaba tendo que cobrar mais caro e não é viável para os incorporadores pagar juros tão alto desde o início. Se você entra para financiá-lo onde ele precisa e quando ele tem disposição de caixa, entra na conta dele.

Gazeta Mercantil – Qual é a situação do financiamento no Brasil?

No Brasil, se alavanca e se financia muito pouco, 80% do estoque imobiliário é de capital. Por isso que você tem preços bastante definidos. Nos Estados Unidos, eles ainda não acharam o chão. Às vezes, eu falo com estrangeiros e eles acham que os valores no Brasil vão cair. Eu respondo que não, aqui é uma outra realidade. No País, temos fundamentos muito sólidos. Ninguém entra no mercado se tiver uma visão muito gananciosa, tem de ser parceiro. Como que ele paga o financiamento? Com recebível ou pode ir à Caixa também.

Gazeta Mercantil – E onde entra a Brazilian Securities nessa história?

É uma maneira de a gente originar recebíveis. Por isso que a Brazilian Securities se especializou na securitização residencial. Nós temos um portfólio muito diversificado, temos operações corporativas, built-to-suit e já fizemos shopping center e edifício comercial. Mas a nossa especialidade é o residencial, porque há dez anos a gente faz isso. E como a gente alimenta a Brazilian Securities? Quer seja através dos recebíveis que a Brazilian Mortgage traz, quer seja pelo relacionamento com o mercado incorporador inteiro. Ela adquire os recebíveis dos incorporadores. É até interessante dizer que nós fizemos a primeira alienação fiduciária. Ninguém queria fazer na época, mas hoje é bonito. Em sua origem, a Brazilian Securities foi uma sociedade com a Rossi, que entrava com os recebíveis e a gente entrava com o empacotamento financeiro. Em 2004, a Rossi revendeu para o grupo que hoje controla a sua participação, porque ela queria atuar apenas na parte de incorporação.

Gazeta Mercantil – Qual é o futuro da securitização no País?

Acho que a securitização tem muito a crescer. Desde o início a Brazilian Securities conta com o apoio do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). Hoje a empresa tem uma linha de US$ 75 milhões do BID. Esse conceito desenvolvido foi exportado para o resto da América Latina, e eu tenho muito orgulho de dizer isso. Tanto que há experiência muito bem sucedidas de securitização na Colômbia, no Peru e na Argentina até o problema de 2001. Ter dinheiro multilateral, quando o mundo vive uma crise sistêmica, permite que a gente não pare. A gente entende que o rating tem de ser por emissão e não por empresa por uma característica: é fiduciário. Uma emissão de CRI não comunica com os bens da securitizadora, ela tem de ser autosustentável. O que adianta a securitizadora ter um rating alto se o papel é uma porcaria? Mas o rating lá fora comeu bola. É bom lembrar que nós não temos subprime, porque aqui a gente nunca teve excesso de crédito e temos uma mentalidade muito conservadora. Há dois anos eu recebi uma empresa de rating e expliquei como é o nosso modelinho: sênior e júnior. Nós inclusive carregamos o júnior com o nosso capital. A analogia aqui é de uma indústria: tem sempre recebível entrando. Hoje, com o relacionamento com os incorporadores, a empresa tem linha direta com eles. Nós inclusive fizemos a primeira CCI [Concessões e Construções de Infraestrutura] do mercado, então, os incorporadores já sabem o nosso modelinho. É bom frisar que sempre temos terceiros para verificar.

Gazeta Mercantil – E como é a questão da inadimplência no Brasil?

Brasileiro não gosta de dever. Se ele pode financiar 80% da casa, ele financia 60% e guarda bastante dinheiro para dar de entrada. Ou então prefere pegar o dinheiro do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Ele sempre dá um jeito. E quando a gente lançou o BM e Sua Casa, com prazo de 30 anos, a ideia era fazer um convite aos brasileiros para ponderarem sobre um prazo maior do que os 10 anos, que usualmente é pedido. Se eu apresento um programa de 15 anos, os brasileiros tendem a ir para 10. A ideia, então, é acessar a pessoa física e uma aposta de longo prazo, lançada em maio de 2007. Vamos abrir lojas no Center Plaza e no West Plaza, porque é conveniente.

Gazeta Mercantil – Por que é importante ter esse braço de originação?

Uma coisa que ficou provada com a crise americana é o mortgage broker, que é o corretor de crédito imobiliário. Se depender de terceiros não é muito confiável, porque ganha comissão por originação, ou seja, dois meses depois ele convida o cliente para ir para o concorrente. A gente acredita que ter essa estrutura é uma garantia de qualidade da originação. Nossos originadores são a Brazilian Mortgages, a BM Sua Casa e a Brazilian Securities no relacionamento com os incorporadores. Por isso a analogia da indústria: sempre está vindo crédito.

Gazeta Mercantil – Qual é a receita para existir no mercado brasileiro?

Acho que é o segredo é a perseverança. Ficamos sete anos discutindo com a CVM a possibilidade de termos um fundo imobiliário de CRI, de LH e LCI, que vai dar um dinamismo enorme. Pode até criar um mercado secundário de CRI, e é o que a gente sempre apostou. Daqui a um tempinho você vai ver esse produto sendo lançado. É a nossa maior aposta a partir de agora. Aliado à redução da taxa de juros, vai ser o grande e novo boom. A queda da taxa de juros é muito importante porque esse segmento não é elástico. E faz muito sentido, porque CRI é isento para pessoa física. Além disso, o trabalho em grupo é muito importante. Tanto que cada empresa tem uma equipe focada e o conjunto funciona bem, já que todos têm interesse no todo.

Gazeta Mercantil – Bom, faltou falar sobre a Brazilian Capital…

A Capital é o nosso, digamos, banco de investimentos. Ela cuida dos investidores locais e internacionais sempre com enfoque de otimizar o investimento deles no mercado imobiliário. Nosso objetivo todo é instrumentos financeiros de liquidez. Aqui quando se fala em fundo imobiliário, se fala em uma gestão passiva, gestão fiduciária. Então, se a pessoa comprou uma cota do shopping Higienópolis, que foi o primeiro que a gente fez, fica com aquilo estanque. A Brazilian Capital faz a gestão ativa – compra, vende. É o único caso dos fundos de varejo. A gente é muito fiduciário. Então, evita conflito. Aqui tem incorporação, investimento em imóveis. A gente atende os clientes da Hedging Griffo, estrangeiros – tem até um fundo de pensões canadense, que é dono das lojas C&A no Brasil – e fundo de CRIs. O legal da Capital é que não tem no Brasil uma empresa que atue como ela. Há gestores de investidores estrangeiros. A Tyshman Speyer Properties, por exemplo, é isso, então, só investe em produtos Tyshman. Nós temos vários fundos, são oito fundos. Hoje ela administra R$ 2,3 bilhões em ativos imobiliários.

Gazeta Mercantil – E há produtos contemplados por todas as empresas? Há conflitos de interesses?

Todos esses braços combinados dá um resultado muito bom. Tem produtos que a gente junta todas as empresas. Quando fundos emitem CRIs aí tem um comitê de investidores que aprovam a operação. Quando existe uma possibilidade de conflito de interesse a gente chama o advisor committee, com acionistas e investidores. (Natália Flach – Gazeta Mercantil)

Gafisa e MRV são mais beneficiadas por pacote, diz corretora do Itaú – 30/3/2009

março 30, 2009 3 comentários

Gafisa e MRV são mais beneficiadas por pacote, diz corretora do Itaú – 30/3/2009

Fonte:Exame

Expertise com imóveis de baixa renda garante vantagem

Portal EXAME –

O pacote habitacional anunciado pelo governo na última quarta-feira (25/03) tem sido avaliado com um moderado otimismo pelos analistas do setor imobiliário. Com recursos de 34 bilhões de reais, o pacote deve viabilizar a construção de 1 milhão de moradias para a população de até 10 salários mínimos.

Ainda não sabe quanto tempo vai demorar para que essas novas residências tornem-se realidade, mas a expectativa é de que a população de baixa renda fique menos distante do sonho da casa própria quando as medidas entrarem em vigor, em abril.

As duas empresas já têm forte presença no segmento de imóveis abaixo de 130 mil reais estabelecido como teto de preço para a concessão de subsídios. A Gafisa atua nesse segmento principalmente por meio da Tenda, uma rival comprada no final do ano passado.

A distribuição das casas está dividida de acordo com a renda familiar. Para aqueles que recebem até 3 salários mínimos, serão construídas 400 mil moradias. Para a faixa de 3 a 6 salários mínimos, outras 400 mil estão previstas. Entre 6 e 10 salários mínimos, serão 200 mil casas.

Os analistas David Lawant e Cecília Viriato, do Itaú, acreditam que as faixas salariais que garantirão maior rentabilidade às empresas do setor serão provenientes das pessoas com renda de 3 a 10 salários mínimos. Quase nenhuma corretora trabalha na faixa abaixo de 3 salários mínimos.

Diante desse cenário promissor para a construção civil, a corretora reitera a recomendação para as ações da Gafisa (GFSA3) e MRV (MRVE3), que tem potencial de valorização superior ao do mercado em geral (outperform).

Segundo a corretora do Itaú, construtoras como a PDG, Rossi e Cyrela, que costumam trabalhar com um preço médio mais elevado por imóvel, podem adaptar-se às medidas anunciadas pelo governo, beneficiando-se do pacote imobiliário no médio prazo.

Em São Paulo, 12 distritos já atingiram o limite de verticalização

março 22, 2009 4 comentários

Domingo, 22 de Março de 2009 | Versão Impressa

Em São Paulo, 12 distritos já atingiram o limite de verticalização
Prefeitura agora estuda a liberação de áreas, para que seja permitido construir acima da determinação atual

Bruno Paes Manso e Diego Zanchetta

Com o boom imobiliário e o número recorde de lançamentos de prédios em São Paulo nos últimos dois anos, 12 dos 91 distritos da área urbana da cidade chegaram ao limite da verticalização atualmente permitido pelo Plano Diretor – em oito deles, a construção de grandes edifícios ficou praticamente inviável, por conta da necessidade de se encontrar grandes terrenos. A falta de opções atinge Cambuci e Liberdade, no centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi e Campo Grande, na zona sul; e Limão e Vila Guilherme, na zona norte. Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste, já consumiram mais de três quartos dos chamados “estoques”. Há 15 meses, apenas Liberdade e Cambuci se aproximavam desse limite.

Como solução para o gargalo, a Prefeitura finaliza estudo conjunto com a Secretaria dos Transportes Metropolitanos para respaldar uma mudança nas regras imobiliárias da capital. “A ideia de verticalização costuma ter conotação negativa. Mas uma cidade compacta pode ser interessante para todos, caso haja transporte público e condições viárias adequadas para que os bairros sejam adensados. Se constatarmos que há capacidade, vamos permitir o adensamento”, diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem.

Os estoques foram instituídos pelo Plano Diretor de 2002, para controlar o adensamento. Estabelecia-se um limite à verticalização, apesar de os empreendimentos poderem pagar valores adicionais à Prefeitura, para comprar m² adicionais – esse teto era de 30 mil m² no Morumbi, por exemplo, valor que se mostrou insuficiente frente aos 80 lançamentos imobiliários em dois anos.

É preciso ainda entender que a administração mede as construções com base no que se denomina coeficiente de aproveitamento (CA), que determina o tamanho máximo das edificações. O CA básico da cidade é 1, o que significa que toda edificação poderá ter área construída de até uma vez o tamanho do lote. Literalmente para cima disso, instituiu-se um CA máximo que varia de 2 a 4 – ou seja, nesses casos, é possível ter área construída de até quatro vezes a metragem do terreno, para cima.

É aí onde se criam os estoques, instituídos distrito a distrito. Entre o coeficiente básico e o máximo, é preciso pagar uma taxa à Prefeitura equivalente a cada m² adicional que for construído além do básico. Do total de 2,1 milhões de metros quadrados negociados até agora, foram arrecadados pela administração municipal R$ 300 milhões, destinados a urbanização de favelas e parques lineares, entre outras obras.

O estudo para a expansão dos estoques está sendo feito paralelamente à revisão do Plano Diretor, que na terça-feira passará por votação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal. A mudança, que pode ser feita via lei complementar, é vista como medida necessária para respaldar outros instrumentos de adensamento a serem aplicados na cidade.

É o caso das Áreas de Interesse Urbano (AIUs), instrumento urbanístico poderoso já previsto no Plano Diretor em vigor, que permite aos empreendedores construírem até quatro vezes a área de terrenos a 300 metros das linhas ferroviárias e a 600 metros das estações. Somam na cidade cerca de 67,1 milhões de metros quadrados.

Pela venda de estoques em vias de se esgotar que se vai permitir ao poder público liberar a iniciativa privada para construir nessas regiões. “Se o estudo servir para que a Prefeitura consiga reequilibrar as desigualdades na ocupação da cidade, o adensamento e o aumento de estoques podem ser benéficos”, diz o arquiteto Cândido Malta, consultor do estudo. “Mas o planejamento deve induzir mudanças. A sociedade precisa cobrar um plano para que o crescimento não ocorra só de acordo com os interesses do mercado”, alerta o arquiteto Nabil Bonduk, professor da FAU-USP.

Para requalificar espaços, o instrumento urbanístico mais apropriado são as Operações Urbanas, 13 delas já previstas no Plano Diretor atual. Outras duas – Terminal Logístico Fernão Dias e Amador Bueno – foram incluídas no plano a ser revisto. Na Operação Urbana Rio Verde-Jacu, na zona leste, por exemplo, está prevista ria cação de 3,6 milhões de estoques de m² para incentivar o adensamento na região. Além disso, há criação de incentivos fiscais e de uma rede de ensino profissionalizante para incentivar o estímulo de empregos. “A Prefeitura vai acertar se as ações forem pensadas tendo em vista a rede de transporte público na cidade”, avalia Heloísa Proença, consultora do Plano Integrado de Transportes Urbanos.

A falta de estoques à disposição da Prefeitura ocorreu porque o cálculo no Plano Diretor em vigor foi feito em cima de tendências do mercado. O arquiteto e urbanista Jorge Wilheim, um dos formuladores do Plano, explica que foram analisadas as tendências do mercado na década de 1990. A Vila Leopoldina, na zona oeste, por exemplo, acabou recebendo estoque de menos. “Era o instrumento que tínhamos à época e por isso a revisão é necessária. Desde que a capacidade dos transportes seja respeitada.”

A coordenadora do Defenda São Paulo, Lucila Lacreta, ressalta que os estoques atuais já foram suficientes para tornar o trânsito caótico em toda a região sul e oeste, que inclui Vila Leopoldina e Morumbi. “Os congestionamentos são gigantes. A qualidade de vida na cidade vai piorar ainda mais com o adensamento geral que se pretende fazer em São Paulo.”

Brasil Brokers tem lucro líquido de R$ 58,3 milhões

março 17, 2009 4 comentários

Brasil Brokers tem lucro líquido de R$ 58,3 milhões

SÃO PAULO, 17 de março de 2009 – A Brasil Brokers Participações registrou lucro líquido de R$ 58,3 milhões no ano passado. Em função das alterações no cenário econômico mundial, que impactaram significativamente o mercado imobiliário nacional no quarto trimestre de 2008, a companhia teve um prejuízo de R$ 7,4 milhões no período, correspondendo a uma margem líquida negativa de 21,4%.

O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações) somou R$ 65,5 milhões em 2008, representando uma margem Ebitda de 31,9%, sendo que no último trimestre ficou negativo em R$ 4,4 milhões, com margem de – 12,8%.

Entre outubro de dezembro, as vendas contratadas apenas de unidades residenciais e comerciais totalizaram R$ 1,615 bilhão. Deste total, R$ 352 milhões referem-se à revenda de imóveis avulsos e R$ 1,263 bilhão referem-se à venda de lançamentos. No ano de 2008, as vendas contratadas totalizaram R$ 9,4 milhões. Deste total, R$ 1,731 milhões referem-se à revenda de imóveis avulsos.

Segundo a companhia, as obrigações da empresa referentes a empréstimos e financiamentos totalizavam R$ 10,7 milhões no final de 2008, sendo que R$ 10,3 milhões referem-se a um empréstimo de capital de giro para a subsidiária Abyara Brokers que foi consolidado na proporção de participação de capital na companhia. “Esse empréstimo foi transferido integralmente para outra empresa, sem nenhum vínculo com a Brasil Brokers, quando da realização da cisão parcial de ativos imobiliários e dívidas da subsidiária, conforme divulgado ao mercado em 18 de fevereiro de 2009″, ressalta em nota.

Em comunicado, a administração informa que a Brasil Brokers possuia um saldo a pagar de R$ 24 milhões ao final de 2008 referente as aquisições efetuadas. “Este valor já considera os ajustes da lei 11.638/07 em que os passivos da empresa são calculados a valor presente com a utilização de taxa de desconto de 12,75% ao ano”.

A Companhia também destacou que não possui nenhum passivo baseado em operações com derivativos ou atrelado à variação cambial.

De acordo com a Brasil Brokers, seu plano de expansão foi concluído no último trimestre com a inauguração de mais cinco filiais, totalizando 30 novas filiais abertas no ano de 2008.

(Vanessa Stecanella – InvestNews)

Começa a Batalha do Plano Diretor em SP – Valor

março 10, 2009 2 comentários

COMEÇA A BATALHA DO PLANO DIRETOR EM SP

VALOR ECONÔMICO – 10/03/2009

Ainda silenciosa, uma batalha envolvendo interesses bilionários e com reflexos diretos sobre o futuro da caótica cidade de São Paulo está tomando corpo na Câmara de Vereadores da capital paulista. De um lado estão o prefeito da cidade, Gilberto Kassab (DEM), os partidos que o apóiam e empresas e entidades ligadas ao setor da construção civil. Na outra ponta, reunem-se os partidos de oposição e mais de uma centena de entidades da sociedade civil. No meio dessa disputa, que promete ser ruidosa, está o projeto de lei enviado pelo Executivo propondo uma ampla reforma no atual Plano Diretor da maior e mais rica cidade do país.

O cerne da batalha que terá como palco a Comissão de Política Urbana da Câmara são as alterações no zoneamento do município que serão possíveis por meio da revisão do Plano em vigor. As empresas do setor querem ampliar os limites de construção nas áreas mais valorizadas da cidade, que hoje é de quatro vezes o terreno. “Não chegamos a um número fechado, mas estes limites poderiam dobrar em algumas regiões”, diz o presidente do Secovi, o sindicato do setor imobiálio, João Crestana.

A oposição e as entidades civis, por sua vez, estão decididos a impedir essas mudanças. “Querem transformar o Plano Diretor em mero instrumento para mudar o zoneamento”, diz o vereador Francisco Macena, o Chico Macena (PT), ex-presidente da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) no governo de Marta Suplicy (PT). “Estão transformando a Câmara em um balcão de negócios”, afirma o presidente do Movimento Defenda São Paulo, Heitor Marzagão, que encabeça um abaixo assinado com entidades como o Instituto Polis, Sindicato dos Arquitetos, Sindicato dos Engenheiros e dezenas de associações de bairros.

Já o Executivo e os governistas adotam discurso menos enfático. “O Plano precisa ser revisto. A cidade muda e quem critica adota uma posição anti-democrática porque nem quer discutir”, diz o líder da bancada do DEM na Câmara, Carlos Apolinário, que assim como o relator da Comissão e líder do governo, José Police Neto (PSDB), teve como principal doador de campanha a Associação Imobiliária Brasileira (AIB), entidade quase virtual.

O projeto foi preparado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano nos últimos dois anos. De acordo com o secretário Miguel Bucalem, o projeto enviado à Câmara apenas aprimora itens do projeto vigente. “As críticas das entidades não se referem ao projeto de revisão do Plano Diretor, e sim à revisão da Lei de Zoneamento”, afirmou o secretário por e-mail ao Valor.

O setor da construção civil como um todo teve um papel ativo nas eleições municipais de 2008. Dos R$ 34 milhões que o Comitê Financeiro Único Municipal do DEM arrecadou no ano passado, mais de R$ 11 milhões vieram diretamente de empresas de construção e engenharia. Dos sete vereadores da comissão, apenas três não receberam contribuições da AIB, que fez doações diretas a 27 dos 55 vereadores de São Paulo.

O peso do setor no financiamento das campanhas é proporcional aos interesses econômicos envolvidos na revisão do Plano Diretor. Apenas as 22 empresas com capital aberto têm um estoque de terrenos na capital que lhes garante uma receita potencial de R$ 35 bilhões. Se o setor tiver força política suficiente para conseguir ampliar os limites de construção, que hoje são equivalentes a uma área quatro vezes maior do que o terreno onde o empreendimento é erguido, esses valores podem até mesmo dobrar.

O jogo político em torno de interesses tão vistosos já fez a primeira vítima. A poucos dias da instalação da comissão o vereador Juscelino Gadelha (PSDB) tinha certeza de que seria eleito presidente. Dias antes da sessão que elegeu Carlos Apolinário para o cargo, estava certo que viraria relator. Terminou como simples integrante. “Juscelino não tem ligação estreita com construtoras nem goza da confiança irrestrita do prefeito”, diz um parlamentar que participou das negociações.

Apesar de as forças políticas estarem concentradas na revisão do Plano Diretor, a grande batalha, na verdade, se dará na sequência, com a Lei de Zoneamento. “É nesse momento que as alterações que nos preocupam serão realmente feitas.”, diz Kazou Nakano, diretor do Instituto Polis, também contrário projeto em tramitação. “As grandes mudanças do Zoneamento só podem acontecer com as mudanças no Plano Diretor, por isso ele é a mais importante, trincheira para nós”, diz Macena.

É na Lei de Zoneamento que as emendas são apresentadas para alterar as categorias de cada quadra da cidade. “É ali que tudo acontece, é nesse ponto em que as mudanças pontuais vão se dar”, diz o ex-vereador Nabil Bonduki (PT), relator do projeto do Plano Diretor em vigor, que durante o processo recebeu mais de mil emendas. “A pressão começa agora e só vai crescer”, conta. Pouco menos de um mês desde a instalação da comissão, já há mais de 100 emendas.

Ponto Vital

A cidade de São Paulo ainda é o maior e mais importante mercado para o setor imobiliário brasileiro

Juntas as 22 empresas de capital aberto do setor somam terrenos com capacidade potencial de receita superior a R$ 35 bilhões em valores de mercado de outubro de 2008, se respeitadas as regras de Plano Diretor vigente.

O que o setor da construção quer

  • Ampliação dos índices de aproveitamento construtivo dos terrenos, tendo como base sua área total

  • Retirada das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) das áreas mais valorizadas da cidade

  • Ampliação do estoque de terrenos que pode ser adquirido via outorga onerosa

Como é hoje

  • Índice médico de aproveitamento do terreno de duas vezes sua área total, com possibilidade de expansão máxima para quatro vezes, por meio de outorga onerosa, dependendo de estoque disponível na região

  • Cerca de 800 Zeis espalhadas por toda a cidade com o intuito de diversificação social nas áreas mais nobres

  • Estoque limitado para ampliação do índice de aproveitamento dos terrenos por meio de outorga onerosa. Regiões como Lapa, Vila Olímpia e Mooca já têm escassez de estoque disponível

Comitê Financeiro Municipal Único do DEM – Arrecadação Total – R$ 34,4 milhões

R$ 17,6 milhões – Recursos oriundos do Diretório Nacional do DEM

R$ 11,5 milhões – Recursos oriundos de empresas do setor da construção civil

Principais doadores:

  • Construtoras Camargo Corrêa – R$ 3 milhões
  • Empresa Industrial Técnica S/A – R$ 2,1 milhões
  • Serveng-Civilsan S.A. Empresas Associadas de Engenharia – R$ 1,2 milhões

ENTIDADE IMOBILIÁRIA FINANCIOU METADE DA CÂMARA

VALOR ECONÔMICO – 10/03/2009

Por seu nome, a Associação Imobiliária Brasileira (AIB) parece ser apenas mais uma das centenas de entidades de classe que congregam empresas de um mesmo setor. Mas não é. Ao contrário da maior parte dessas associações, a AIB tem uma operação quase virtual. Sua sede, em uma sala em um edifício de escritório na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, está sempre fechada. Seus sócios não são conhecidos. Funcionários, não existem, assim como páginas na internet ou mesmo um número de telefone registrado em seu nome. Para entrar em contato com a entidade o melhor caminho é ligar diretamente para o seu presidente, o empresário do setor imobiliário Sérgio Ferrador.

Apesar da aparência quimérica, a AIB teve participação ativa na última eleição municipal de São Paulo. A associação foi uma das maiores doadoras de recursos para candidatos a vereador na cidade. Ao todo a AIB distribuiu quase R$ 4 milhões a 47 concorrentes a uma vaga na Câmara de São Paulo, sendo que 27 deles foram eleitos.

Os sócios da AIB, e os doadores destes valores, são as empresas de construção civil da cidade, em especial aquelas voltadas ao mercado imobiliário. Sérgio Ferrador não revela o nome dos sócios, mas não esconde que a maior parte das empresas de capital aberto do setor integra a entidade, que fez as suas doações de forma legal com registro no Tribunal Superior Eleitoral (TSE).

Ferrador, dono de uma empresa de consultoria imobiliária, trata pessoalmente de toda a operação da ABI. Ele recolhe os recursos com a empresa e trata diretamente com os candidatos que receberão a doação. “Não há nada de ilegal nisso, somos uma entidade registrada, que defende os interesses do setor”, diz o empresário, claramente incomodado em falar sobre a associação que preside. De acordo com o empresário, a AIB não atua apenas como doadora de campanha. “Também fazemos estudos, mas é uma atuação extremamente específica, por isso não mantemos estrutura permanente”, diz.

O empresário afirma não ser remunerado pelo que faz e nem escolher quem receberá as doações. A decisão é da empresa contribuinte, de acordo com seus interesses específicos. “Meu trabalho é de um abnegado, estou apenas dando minha contribuição para o setor”, afirma. “Precisamos todos na vida fazer um trabalho pelo bem comum e estou fazendo minha parte na AIB”.

SETOR APOSTA EM MUDANÇA PARA ALAVANCAR RECEITA

VALOR ECONÔMICO – 10/03/2009

O sonho de uma noite de verão vivido pelas empresas imobiliárias nos anos de 2006 e 2007, quando captaram mais de R$ 12 bilhões com as ofertas públicas de ações, começou a se transformar em pesadelo no ano passado. A corrida por terrenos e o consequente esvaziamento do caixa pegou a maior parte das empresas no contrapé quando o crédito começou a escassear. Sem recursos para construir os R$ 25 bilhões em projetos que lançaram em 2007, muitas tiveram que rever suas expectativas. Como consequência, as ações das empresas do setor despencaram, em média, mais de 80%.

Além do potencial de geração de receita, o gigantesco banco de terrenos que as empresas têm compõem um ativo importante não só para executar projetos, mas também para gerar capital, caso haja necessidade em um momento de pouca liquidez. De acordo as regras estabelecidas no Plano Diretor atual, uma empresa pode construir no máximo quatro vezes o tamanho do terreno.

E para construir acima da cota prevista é preciso comprar a “área” excedente por meio de um instrumento chamado de outorga onerosa, que depende de um estoque virtual pré-definido no Plano Diretor atual. Muitos deles estão próximos ou fazem parte das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), áreas que, por lei, são destinadas a construção de imóveis populares.

A pressão do setor é para aumentar esse limite máximo, principalmente nas áreas da cidade onde existe uma boa infraestrutura de transporte e, consequentemente, mais valorizadas. Querem também que as Zeis localizadas em áreas de grande demanda sejam deslocadas para regiões periféricas, além de uma ampliação dos estoques disponíveis para compra por meio da concessão onerosa. “O desenvolvimento precisa se dar de forma economicamente viável, não podemos ter diretrizes utópicas,” diz o diretor imobiliário do Sinduscon, o Sindicato das Construtoras, Odair Senza.

Se de fato conseguir aumentar os limites o setor ganha duas vezes. Amplia a margem de retorno dos empreendimentos por conta da redução do preço do terreno no seu custo total e também valoriza de forma considerável seus ativos imobilizados.

FGTS vai poder pagar imóvel até R$ 600 mil – Estadao

Sábado, 07 de Março de 2009 

 

FGTS vai poder pagar imóvel até R$ 600 mil

Limite atual é de R$ 350 mil; valor total do pacote chega a R$ 70 bi

Adriana Fernandes e Lu Aiko Otta, BRASÍLIA

O valor máximo do imóvel que poderá ser adquirido com o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) do mutuário será elevado dos atuais R$ 350 mil para R$ 600 mil. A informação foi dada ontem pela assessoria de imprensa do Ministério da Fazenda. Ela confirmou também que o valor do pacote da habitação é de R$ 70 bilhões, volume suficiente para construir 1,2 milhão de novas moradias. Esses recursos não sairão integralmente dos cofres públicos. Boa parte refere-se a financiamentos, que serão pagos pelos adquirentes dos imóveis.

Ainda não está totalmente certo, mas o pacote poderá conter outra vantagem: o saldo do FGTS poderá ser usado mensalmente para pagar prestações da casa própria. Atualmente, os recursos só podem ser utilizados de dois em dois anos, para reduzir o valor das prestações ou abater no saldo devedor.

Há mais uma “bondade” em estudo para facilitar a compra da casa própria pelas famílias de renda mais elevada. Nos imóveis financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a parcela financiada aumentará dos atuais 80% para 90%. Ou seja, o valor da entrada a ser paga à vista ficará menor. Os imóveis que se enquadram no SBPE são aqueles de valor mais elevado.

Embora o foco do pacote habitacional do governo sejam as famílias com renda de até 10 salários mínimos (R$ 4.650), há agrados para todas as faixas de renda. A ordem dada aos técnicos foi turbinar todos os instrumentos de financiamento habitacional existentes hoje.

A classe média terá mais chances de comprar a casa própria sem ter de pagar entrada. Os imóveis construídos com recursos do FGTS, que hoje são financiados em 80%, passarão a ser financiados na sua totalidade.

Enquadram-se nessa categoria as moradias avaliadas em até R$ 130 mil (se estiverem nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro ou Distrito Federal), R$ 100 mil (nos municípios de até 500 mil habitantes) ou R$ 80 mil (nas demais regiões). Podem comprar imóveis financiados pelo FGTS as famílias com renda de até R$ 3,9 mil mensais (ou R$ 4,9 mil, se morarem em São Paulo, Rio de Janeiro ou Distrito Federal).

Hoje, há linhas do FGTS que financiam 100% do valor do imóvel. No entanto, o prazo de pagamento é relativamente curto: 20 anos. Nos contratos de 30 anos, a parcela financiada é 80%. É essa parcela que os técnicos querem elevar para 100%.

Pinheiros: região querida dos executivos e casais – 5/3/2009

Fonte:Gazeta Mercantil

SÃO PAULO, 5 de março de 2009 – Um oásis dentro de São Paulo. Assim é o bairro de Pinheiros com suas árvores de copas altas, ruazinhas de paralelepípedos e avenidas importantes. “A área passou por uma transformação nos últimos 15 anos”, afirma Paulo Porto, diretor de marketing e vendas da Klabin Segall. Ele se refere à mudança do perfil dos moradores do bairro, principalmente por causa da consolidação da Vila Madalena, seus bares e restaurantes. “A família tradicional vem sendo substituída, Pinheiros rejuvenesceu. O tradicionalismo agora divide espaço com a chegada de executivos entre 28 e 45 anos e de casais jovens com filhos pequenos de classe média média mas chegando à classe média alta”, explica.

Porto é exemplo dessa mudança: quando ele desembarcou em São Paulo, há 13 anos, vindo do Rio de Janeiro, escolheu a região para morar. “Quando cheguei o preço do metro quadrado custava em torno de R$ 3,8 mil, hoje você não acha nada por menos de R$ 5 mil.”

De acordo com dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), em 2005, foram lançadas 487 unidades residenciais; em 2006, 352 unidades; em 2007, 346. Entre janeiro e novembro de 2008 o número de lançamentos baixou para 116 – empreendimentos de dois ou três dormitórios, o que explica o valor médio de R$ 346 mil. Em 2005, quando foram lançados apartamentos de um a quatro quartos, o valor médio era de R$ 546 mil; em 2006, de R$ 513 mil; em 2007, de R$ 445 mil. Na contramão da redução dos números, o preço do metro quadrado subiu de R$ 4,3 mil, em 2007, para R$ 4,6 mil, no ano passado.

Em outras palavras: houve valorização do bairro, os preços subiram e os terrenos estão cada vez mais escassos. “Pinheiros tem muita área verde e poucos terrenos contínuos. Mas acho que isso não pode ser destruído por causa da construção de um empreendimento. Um zoneamento urbano novo estragaria o que a região tem de melhor”, diz Porto.

O diretor da Klabin Segall lembra que até outubro do ano passado os preços dos terrenos estavam muito altos, mas a tendência é que a “afobação se arrefeça”. “Meu conselho é fazer mais negociações para que os preços caiam ainda mais.”

Paulo Melo, diretor de incorporação da Odebrecht Empreendimentos Imobiliários, concorda que os valores são muito altos. Mesmo assim é um lugar que vale o investimento. É o que aconteceu com o Sonata, empreendimento entregue em agosto de 2006 e totalmente vendido. Os prédios têm três andares por causa do zoneamento que não permite imóveis acima dessa altura.

Na época, o valor geral de vendas (VGV) foi de R$ 32 milhões para 26 unidades, o que caracteriza o empreendimento como de alto padrão. “O Alto de Pinheiros oferece qualidade de vida aos moradores. Está próximo ao Parque Villa-Lobos e é muito arborizado”, ressalta Melo. “Sem falar das melhorias cada vez presentes no bairro, como a inauguração do metrô e a revitalização do Largo da Batata pela prefeitura. A região vai se constituir por uma mistura de imóveis comerciais, residenciais e empresariais.”

Aprovado em 2002, o projeto das Operações Urbanas visa promover melhorias em regiões pré-determinadas da cidade por meio de parcerias entre o poder público e a iniciativa privada. Uma dessas regiões é o Largo da Batata, que deve ser revitalizado até 2023. Por isso e pela inauguração próxima do metrô, o local tornou-se uma forte aposta do mercado imobiliário.

Segundo dados da CB Richard Ellis, Pinheiros possui 74 edifícios de escritórios, os quais somam uma área útil de aproximadamente 400 mil metros quadrados. No bairro, 75% dos edifícios possuem ar-condicionado central, um indicador de qualidade dos prédios. Como é o caso do Eldorado Business Tower, construído no estacionamento do Shopping Eldorado, que foi entregue com alta taxa de absorção dos espaços no final de 2007. Na inauguração, havia poucos andares vagos.

Espera-se o aumento do número de edifícios com ar-condicionado central e os considerados classe A ou superior. De acordo com informações da consultoria, o mercado imobiliário não parou em 2009, apesar de registrar uma estabilização da taxa de vacância em muitas áreas. Com o baixo volume ofertado, o crescimento do bairro dependerá da entrega de novos espaços e do investimento da prefeitura.

A Esser está fazendo a sua parte. Lançado em dezembro do ano passado, o Neo Offices Faria Lima teve 70% das suas 140 unidades vendidas em um mês. A previsão de entrega é de dezembro de 2011 e o VGV calculado chega a R$ 35 milhões. “A vacância é baixíssima, por isso continuamos prospectando novos projetos”, revela Maurício Ribeiro, gerente de marketing da Esser.

Segundo dados da Lidencorp, Pinheiros é a região de menor vacância de São Paulo. O segmento comercial de alto padrão de São Paulo registra a menor taxa de vacância dos últimos sete anos. E apresenta também uma absorção líquida recorde, com aproximadamente 130 mil metros quadrados de espaços absorvidos.

O bairro está entre aqueles que demonstraram excelente desempenho em locação de escritórios, com baixíssima taxa de vacância e alto índice de ocupação. A tendência no mercado de imóveis comerciais classes A e AA continua em alta para investidores, com demanda acentuada. Por isso a incorporadora apostou no pré-lançamento do Win Work Pinheiros e acertou. Cerca de 50% das 73 unidades já foram vendidas. O VGV estimado é de R$ 60 milhões. “O bairro é completo: tem shoppings, restaurantes e bancos”, diz Ana Vasconcellos, desenvolvedora de projetos da Lindencorp.

Praça Benedito Calixto

Há 21 anos, a praça Benedito Calixto, em Pinheiros, fica abarrotada de pessoas que visitam a feirinha de artesanato, antiguidades e gastronomia. Segundo Maria Emília Ciavagria, vice-presidente da Associação dos Amigos da Praça Benedito Calixto, são 300 expositores e a estimativa é de que 8 mil visitantes passem pelo local aos sábados, quando as barraquinhas são armadas. “A feira acabou por contribuir para a valorização imobiliária nos arredores”, diz.

“A procura por imóveis em Pinheiros é boa. Tudo o que é ofertado é alugado no mesmo dia”, afirma Eunice do Nascimento, assistente comercial da Lello. Segundo ela, o aluguel de um imóvel de um quarto, próximo à praça, custa R$ 2 mil. “Temos até fila de espera”, comenta. (Natália Flach – Gazeta Mercantil)

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