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Por que alguém compraria a Gafisa

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Por que alguém compraria a Gafisa

Sam Zell e GP Investimentos negociam a compra da incorporadora – entenda os motivos

                    CLAUDIO ROSSI

Gafisa

Gafisa: problemas com a Tenda escondem os atrativos da empresa

São Paulo – A Gafisa confirmou, nesta quinta-feira, o interesse de investidores de adquiri-la. A confirmação foi feita por meio de um comunicado enviado à CVM. Segundo antecipou o blog Faria Lima, de EXAME, as negociações são conduzidas com o investidor americano Sam Zell, em parceria com o GP Investimentos.

Em agosto, a coluna Primeiro Lugar, de EXAME, já havia antecipado o interesse do GP na incorporadora.

Segundo um executivo próximo à empresa, PDG, Cyrela, Eztec e Brookfield chegaram a analisar a Gafisa. Mas por que Sam Zell e o GP querem a Gafisa? Afinal, a empresa enfrenta grandes dificuldades, desde que comprou a Tenda, em 2008, para atuar na baixa renda. Pontuamos algumas razões para isso:

Valor de mercado abaixo do real

No ano passado, a Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado e, hoje, é avaliada em cerca de 2 bilhões de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. A queda é resultado de uma punição dos investidores que, de maneira geral, cobraram maiores resultados às construtoras no ano marcado pela elevação de custos de mão-de-obra, material e crise econômica. Isso, é bom lembrar, depois da onda de abertura de capital das empresas do setor, a partir de 2004, a preços superestimados pelo mercado.

Porém, o patrimônio da companhia vale cerca de 75% mais que o valor em bolsa. A tradição do nome da companhia no setor, aliada ao estoque de terrenos grande e bem diversificado regionalmente, acabam atraindo qualquer empresário ou investidor do mercado.

“O valor da companhia no mercado é baixo por conta do preço das ações hoje mas, aos olhos do setor, a Gafisa tem um valor para o mercado de construção altíssimo”, diz um concorrente da companhia.

O estoque de terrenos da Gafisa, no terceiro trimestre de 2011, era de 21 bilhões de reais, divididos entre cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, Nordeste e outras regiões.

A jóia da alta renda

A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes companhias do setor, com rentabilidade 79% menor que a média das concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. Porém, entre as marcas que possui, a Alphaville, destinada para consumidores de alta renda, tem se destacado ao ponto do segmento já representar a venda de quase 75% do total da companhia no terceiro trimestre de 2011.

 

A marca, comprada pela Gafisa por cerca de 383,5 milhões de reais, em 2006, tem velocidade de venda de 36,4%, superior à Gafisa e Tenda, de respectivamente 24,8% e 9,1%, e já corresponde a quase 27% do total das vendas da companhia, no terceiro trimestre, totalizando 281,7 milhões de reais.

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“As pessoas falam que a Tenda foi uma má compra da Gafisa – e foi mesmo. Mas esquecem o quanto comprar a Alphaville foi um bom negócio”, diz um fornecedor da companhia. “A marca tem feito empreendimentos bem rentáveis em áreas pouco exploradas, o que é invejável.”

Tenda provisória

O desempenho desfavorável da Gafisa se deve, apontam analistas, ainda a resquícios da compra da Tenda, em outubro de 2008. Na época, a companhia mineira tinha uma dívida de 73 milhões de reais e uma operação deficitária voltada para imóveis de baixo custo. Já nas mãos da Gafisa, a Tenda não deu lucro até hoje.

Segundo a própria companhia, a rentabilidade dos projetos da Tenda é próxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projeções feitas no momento da compra. Os motivos vão desde má administração da venda dos apartamentos da marca até as dificuldades encontradas pelo mercado no ano passado, com o aumento dos custos bem superior aos planejados pelas construtoras. Para frear os prejuízos, o ritmo das obras da Tenda caiu à metade a partir de 2009 — o que ajudou a levá-la nos últimos meses à liderança de reclamações na Justiça paulistana.

“Acontece que a Tenda é um problema solucionável, com previsão de controle a partir de 2013 com a reestruturação gerencial que a Gafisa já vinha fazendo na administração da marca”, diz um executivo do setor. “Ficou claro que as construtoras em geral não sabem vender para baixa renda e, ao deixar isso de lado e arrumar a casa, a Gafisa tem tudo para voltar a crescer”.

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Sam Zell vai diversificar investimentos no país – 16/9/2009

Sam Zell vai diversificar investimentos no país – 16/9/2009

Fonte:Valor Online
 
Quando perguntado sobre os investimentos no Brasil, Thomas Mc Donald, diretor estratégico da Equity International e um dos homens de confiança do investidor americano Sam Zell, logo abre um sorriso. “Sim, estamos muito satisfeitos com o Brasil”, disse em entrevista ao Valor. Com cinco investimentos no país – Gafisa, Bracor, BR Malls, AGV Logística e Tenda – a Equity International planeja engordar a carteira com novos ativos brasileiros e prepara-se para abrir uma empresa de produtos financeiros para o mercado imobiliário.
Depois da polêmica compra da empresa de jornais Tribune por US$ 8,2 bilhões em 2007, Zell e sua equipe dedicam-se a garimpar oportunidades no mercado imobiliário – onde fez fortuna com a compra de ativos desvalorizados no início dos anos 90 e ficou conhecido por investimentos certeiros, como a mexicana Homex. A Equity International está no quarto fundo. Os três primeiros levantaram US$ 1,5 bilhão e investiram em 17 companhias. O último fundo captou US$ 500 milhões, dos quais US$ 140 milhões já comprometidos em três investimentos (Tenda e AGV logística no Brasil e um na China). Além de China e Brasil, único país da América latina onde está presente, tem investimentos no Egito, Austrália e Nova Zelândia.
Uma das características do fundo é participar ativamente da gestão das empresas, o que significa acompanhar de perto detalhes de uma aquisição – como da Tenda pela Gafisa – até a escolha de novos executivos. A seguir os principais trechos da entrevista.
Valor: Qual a importância estratégica do Brasil no portfólio global da Equity International?
Thomas Mc Donald: O que torna o Brasil estratégico para nós é o potencial emergente da classe média, que ainda tem muito a crescer nos próximos 10 a 20 anos. Queremos investir em empresas que estejam participando de alguma forma desse crescimento, seja através da construção de casas, shoppings, fazendo infraestrutura ou logística. Os ativos ainda têm preço acessível, ou seja, o retorno compensa o risco – que já vem baixando nos últimos dois anos e tende a baixar ainda mais, o que fará o valor dos ativos subir, alimentados também pela demanda e custo mais baixo dos financiamentos. A queda das taxas de juros cria um novo cenário e é o ponto de virada.
Valor: A baixa renda é a melhor oportunidade de investimento hoje no Brasil?
Mc Donald: É uma das melhores oportunidades. O risco está na dependência do governo. Mais tarde, os bancos privados vão entrar, mas ainda demora.
Valor: Qual a sua avaliação sobre o programa habitacional do governo?
Mc Donald: O governo brasileiro fez a lição de casa quando chamou a iniciativa privada, os representantes das empresas para ajudar na elaboração do plano. Continua se reunindo mensalmente para saber quais os gargalos. Tem problemas, ninguém vai de zero a cem em um mês nem em um ano, mas o governo está fazendo um bom trabalho. Tem que seguir monitorando.
Valor: A eleição presidencial em 2010 preocupa os investidores que estão apostando no mercado brasileiro de baixa renda?
Mc Donald: Não. No México, a última transição foi positiva, os candidatos mostraram que eram a favor de dar continuidade ao programa. Politicamente esse tipo de programa é muito bom, rende votos, porque reduz o déficit habitacional.
Valor: No auge da crise, quando os preços estavam depreciados, vocês aumentaram participação na Gafisa e depois entraram na Tenda. A crise foi uma oportunidade para a Equity? Tiveram muitas perdas?
Mc Donald: A crise trouxe oportunidades em termos de preços e diminuiu a concorrência entre os fundos globais. Outro fator positivo foi que a percepção de valor voltou à realidade. Nos últimos dois anos, as pessoas achavam que tudo valia ouro. Não fomos afetados porque todos os nossos investimentos são fora dos Estados Unidos em mercados que, como o brasileiro, têm muito pouco financiamento. Por conta disso, não tomamos e não estávamos alavancados (endividados)
Valor: Quais os próximos investimentos no país?
Mc Donald: Fazemos investimentos de médio e longo prazo e temos planos de fazer cerca de três novos investimentos no país. Um deles pode ser ainda este ano. Nossa participação no mercado residencial já é suficiente com Tenda e Gafisa e poderia gerar conflito. Se encontrarmos oportunidades, será através dessas empresas. Olhando o mercado imobiliário de um ponto de vista mais amplo, há o mercado de terras agrícolas, onde ainda não temos nada, além de infraestrutura e distribuição de produtos.
Valor: E a empresa de produtos financeiros para o mercado imobiliário que a Equity International pretende abrir no Brasil?
Mc Donald: Estamos conversando com possíveis parceiros, falando com jogadores importantes. Queremos fazer uma joint venture com uma empresa que já tenha um histórico e atuar no mercado de produtos e estruturas financeiras para o setor imobiliário, que ainda é muito jovem e tem muito a crescer. Não é só um aporte de capital, queremos levar as melhores práticas ao Brasil, novos produtos e tecnologia. Estamos tendo muito cuidado e paciência na escolha do parceiro. Criamos uma reputação e uma marca valiosa.
Valor: A Gafisa tentou fazer nova oferta de ações, mas não teve demanda. Como avalia esse episódio?
Mc Donald: Percebemos que o mercado não estava com a percepção de valor correta de Gafisa. Não sabiam colocar valor na empresa, após a compra da Tenda. Aproveitamos os “road shows” para um trabalho de reeducação com o mercado. Há cerca de três semanas, colocamos debêntures de R$ 250 milhões, o que mostra que há demanda. (DD)

“Construção no Brasil vai crescer por 10, 20 anos” – 18/8/2009

“Construção no Brasil vai crescer por 10, 20 anos” – 18/8/2009

Fonte:O Estado de São Paulo

Sócio do bilionário Sam Zell diz que seu grupo deve entrar ainda este ano em financiamento de imóveis no País

Leandro Modé e Marianna Aragão

Nos últimos meses, o Brasil passou a ocupar a maior parte da agenda do executivo americano Gary Garrabrant. Com negócios em dez países, é para o País que sua empresa de investimentos imobiliários Equity International, fundada ao lado do bilionário Sam Zell, está voltando suas forças. Além de deter participações em companhias como Gafisa, BRMalls e Bracor, o fundo comprou em março 4,86% das ações da Tenda. Agora, anuncia planos de expandir sua atuação no setor, com a criação de uma empresa de financiamento imobiliário. A ideia é aproveitar o possível “boom” do crédito imobiliário no País, com a queda da taxa básica de juros (Selic) e do crescimento da demanda por imóveis populares. Segundo Garrabrant, que desde 2006 é também o presidente do conselho de administração da Gafisa, as conversas com parceiros locais estão em andamento, e o anúncio do novo empreendimento pode ocorrer ainda este ano. “A oportunidade é imensa nessa área”, diz. A seguir, leia os principais trechos da entrevista concedida pelo executivo:

O que tem levado sua empresa a investir no Brasil?

Estamos entusiasmados com o Brasil por muitas razões. A escala do País, o tamanho da população, a juventude da população, o crescimento da classe média são algumas delas. No setor imobiliário, o Brasil é uma das estrelas. Pode haver 10 ou 20 anos de crescimento. Estou bastante animado com as possibilidades no setor de construção, porque a demanda é enorme, a população é jovem, as pessoas entendem a importância de ter sua própria casa, e isso impulsiona outros setores, como o varejo. Também estamos pensando em negócios financeiros, que estão conectados ao segmento habitacional. Há muito a fazer.

O programa Minha Casa, Minha Vida tem mexido com o setor. Qual sua avaliação sobre o projeto?

Estamos muito otimistas sobre o programa. Há o início de um esforço de organização. O governo brasileiro manteve a Caixa Econômica Federal operando por muito tempo sem a devida compreensão sobre a distribuição das hipotecas. Acredito que o programa representa uma forte demonstração de realizar essa distribuição em escala. Com esse compromisso, o programa do governo pode funcionar.

O programa já está andando?

Sim, está andando bem e estamos otimistas com ele. Acredito também que vai haver muito interesse dos bancos comerciais nesse setor. As pessoas pensam que habitação popular é assunto apenas do governo, mas isso não é verdade. As ramificações vão muito além. Do lado dos bancos, é um bom negócio. A hipoteca acaba levando a outros produtos.

A Equity International também está interessada nessa área?

É uma de nossas melhoras ideias. A oportunidade é imensa na área de financiamento imobiliário, seja comercial ou residencial. O segmento comercial tem tido um desenvolvimento muito lento no Brasil, em boa parte por causa das condições políticas do País, que levou as pessoas a evitar assumir riscos. Os proprietários de imóveis como hotéis, escritórios e shopping centers focaram suas finanças no curto prazo, e muito raramente no longo prazo. Acredito que vai ocorrer uma ruptura e as pessoas vão reconhecer o valor a longo prazo desses empreendimentos. Nossa ideia é capitalizar esse momento, de uma forma organizada e em escala.

É um projeto para este ano ainda?

Tenho esperança que sim. Mas é prematuro dizer. Temos de achar o parceiro certo. Estamos conversando com os melhores da área financeira. Do nosso lado, levamos o dinheiro e expertise, principalmente no setor imobiliário.

Que outros setores vocês tem olhado, além do imobiliário residencial?

É um momento interessante para se estar na área de varejo. Os shoppings são um importante elemento do estilo de vida do brasileiro. As pessoas se encontram ali, tomam café, passeiam, jantam. Então, acho que há uma grande oportunidade de profissionalização nos imóveis para o varejo. Outra área que deve crescer são os imóveis para grandes redes varejistas e supermercados.

Há empresas dessa área sendo avaliadas?

Estamos sempre olhando. O setor de varejo tem grandes oportunidades no Brasil. E é um setor novo. Há poucos players, a maior parte de propriedade de indivíduos ou famílias. Vimos isso nos EUA também. Nos anos 70 e 80, havia grandes personalidades no setor de varejo. Com o tempo, isso deu lugar a uma maior profissionalização.

O Brasil tem sido apontado como o país emergente mais promissor. Isso ocorre por causa da crise ou o País é uma boa oportunidade por suas próprias características?

Temos dito há algum tempo que o Brasil é nosso país número um para investimentos. Chegamos a essa conclusão antes da crise. Apesar das peculiaridades de cada setor, há características aqui relacionadas às pessoas. Temos encontrado aqui pessoas apaixonadas, empreendedoras, inteligentes. É um bom lugar para se estar.

O início da crise financeira ocorreu nos Estados Unidos, com o estouro da bolha do subprime. No Brasil, estamos vivendo o que pode ser o primeiro passo de um boom no financiamento imobiliário. O que pode ser feito aqui para evitar que o mesmo problema ocorra aqui?

Os Estados Unidos, nos últimos 25 anos, adotaram uma cultura de negócios dependente desse capital. A tecnologia criada pelos bancos de investimentos e outros competidores dessa área era, de certa forma, boa demais. Eles eram talentosos demais. E, como resultado, muitos países, liderados pelos EUA, tiveram acesso a esse capital de uma maneira maior do que era necessário. No Brasil, há um longo caminho a percorrer, pois é pequena a parcela da população com casa própria. Outro ponto positivo é que o País sobreviveu a múltiplas crises ao longo de décadas. Com isso, há prudência no “DNA” do Brasil. Minha preocupação é, sim, com o capital especulativo. Somos cuidadosos em como investir. Mas muitas pessoas não.

Antes da crise, o setor imobiliário brasileiro viveu uma avalanche de IPOs e lançamentos. Quais foram as consequências dessa euforia?

Muitas das empresas que fizeram IPO têm apresentado números ruins. Elas não foram capazes de preencher suas responsabilidades, não administraram bem as expectativas. Essas companhias pensaram que o IPO era o fim, mas ele é o começo da jornada. A Tenda é um exemplo. Se tornou pública, e não teve um bom desempenho. A Abyara é outro exemplo.

O que a Tenda tem feito para reparar isso?

O que fizemos foi mudar completamente a direção da empresa. Aplicamos a disciplina da Gafisa em várias áreas, como engenharia, construção, gerência de projetos. A reunião do conselho (de administração) da Tenda hoje é como se fosse a da Gafisa. É isso é positivo, porque há um bom casamento ali.

Quem é: Gary Garrabrant

É presidente e um dos fundadores da Equity International, empresa de investimentos imobiliários que tem operações em 10 países

No Brasil, ele preside o Conselho de Administração da construtora Gafisa

Seu sócio na Equity International é o megainvestidor Sam Zell, um dos homens mais ricos do mundo

O megainvestidor Sam Zell fez a diferença

O megainvestidor Sam Zell fez a diferença

    De São Paulo
    10/08/2009

O mercado mexicano está muito mais adiantado do que o brasileiro em habitação popular. Devem ser produzidas este ano 600 mil unidades – isso por conta da crise, que deve fazer o PIB recuar em 7%. Caso contrário, o país previa atingir 750 mil unidades. O Brasil produz cerca de 250 mil unidades. Apenas o Infonavit, plano do governo mexicano, concedeu crédito para quase 500 mil unidades em 2008.

O grande salto na construção civil aconteceu no início da década, sob o comando de Vicente Fox. Assim como o mercado brasileiro, no México o setor é muito pulverizado. Há três mil empresas que fazem em média 500 unidades ao ano e as quatro grande de capital aberto, Homex, Urbi, Geo e Ara, possuem, juntas, 15% do mercado em volume. A Homex fechou 2008 com uma participação de 8%.

A companhia tem crescido de forma rápida. Em 2004, construiu 21 mil unidades e no ano passado atingiu 57,4 mil unidades. Nenhuma empresa brasileira chega perto disso. A maior em baixa renda, a mineira MRV vendeu 15 mil unidades em 2008 e a expectativa é chegar a 30 mil este ano. O segmento de baixa renda representa 80% dos negócios da Homex. “A grande exposição ao mercado de baixa renda e a diversidade geográfica da Homex são muito favoráveis para a empresa”, afirma o último relatório do Credit Suisse. A empresa está em 33 cidades, em 20 estados mexicanos.

A Homex é uma empresa familiar, fundada em 1989. Em 2002, a Equity International, empresa do megainvestidor americano Sam Zell entrou na empresa. Foi o grande articulador da abertura de capital da companhia, dois anos mais tarde.

“A presença de Sam Zell ajudou muito a empresa e atraiu muitos investidores americanos, que não conheciam o mercado mexicano, para a empresa”, afirma Vanessa Quiroga, analista do Credit Suisse no México. No começo do ano passado, o investidor vendeu os 3,4% que ainda detinha para os sócios fundadores. Atualmente, Sam Zell está nas brasileiras Gafisa e Tenda.

A entrada no mercado brasileira foi bem aceita por investidores e analistas. “Estão buscando oportunidades no mundo onde possam replicar seu modelo e aproveitar oportunidades de investimento”, diz Vanessa. A expectativa é que o projeto de São José dos Campos contribua com 2% das vendas totais da companhia.

As informações do fundo de garantia dos mexicanos é pública e pode ser consultada pelas empresas. O balanço e orçamento anual do Infonavit são abertos. (DD)

Sam Zell Looks to Brazil to Change His Luck

março 30, 2009 3 comentários

By ANTON TROIANOVSKI

Real estate tycoon Sam Zell, trying to restore his stature as an astute investor after his disastrous buyout of Tribune Co., has surfaced as an unlikely player in a controversy in Brazil over affordable housing.

Mr. Zell has been focusing much of his time on his global real-estate investments since the bankruptcy filing by Tribune late last year. His real-estate private-equity firm, Equity International Properties, is trying to capitalize on what many analysts say is a pent-up demand for housing in Brazil through its 19% stake in homebuilder Gafisa SA.

That’s put Mr. Zell in the middle of a debate in Brazil over a $15 billion program launched by the government of President Luiz Inacio Lula da Silva to help build one million new houses for low-income families. The plan includes loan subsidies to expand the country’s tiny mortgage sector, which could stimulate demand for affordable houses like the ones built by Gafisa’s Construtora Tenda SA. The government also is providing more than $1 billion in low-interest financing to homebuilders.

Some Brazilian critics say the government has been working too closely with the private sector, and that social concerns haven’t been fully addressed. They say the plan will increase urban sprawl without doing anything about as many as six million vacant homes across Brazil.
[brazil and zell and real estate] Getty Images

Brazilian President Lula (above, right) announces a government housing plan on March 25. A Tenda home-sales office and model homes.
[tenda sales office and brazil and zell] TENDA
[brazil and zell and tenda] TENDA

Sergio Guerra, a senator and president of Brazil’s main opposition party, the PSDB, dismissed the building program as largely government propaganda. “A million houses, that is the plan. But neither the state government, nor the mayors, or even private industry believes it. No one believes it. It won’t happen.”

Even Mr. Zell is skeptical. “I have learned from being around for a really long time that I won’t believe anything governments say until they actually do it,” he said in an interview.

The government says its mortgage subsidy program will begin in April.

Mr. Zell clearly could use a victory. He borrowed heavily to lead the $8.2 billion buyout of Tribune in 2007 only to see the company collapse from the debt burden and a sharp decline in newspaper advertising.

Over the years, Mr. Zell has been much more successful in real estate. He made a fortune buying distressed assets in the early 1990s, earning a nickname as a “grave dancer.” In 2007 he sold his U.S. office building company, Equity Office Properties Trust, to Blackstone Group LP in a $39 billion transaction that came to mark the peak of the commercial property boom.

Since then, many of his real estate holdings have suffered along with the rest of the industry. Capital Trust, which invests in commercial real estate loans, has seen its shares tumble to less than $2. Shares of Equity Residential, which owns or invests in more than 500 apartment properties around the U.S., have lost more than half their value in a year. Equity Lifestyle Properties, which runs manufactured-home communities, has held up a bit better because of what some analysts say is a relatively healthy balance sheet and a business model that could hold up in a recession. Mr. Zell’s net worth was cut in half to $3 billion in the past year, according to Forbes.

Unlike his real estate investment trusts, Equity International is privately held. It has invested about $1.5 billion around the world, from warehouses in China to retirement villages in New Zealand. Half of the company’s invested capital and 70% of its investments’ market value is in Brazil, a nation that appealed to Mr. Zell because of its size and relative stability. Its first fund, formed in 1999, delivered a 24% average annual return over nine years. But Equity International’s third fund was mostly invested in 2007, which turned out to be the peak year in the commercial real estate market.

Gary Garrabrant, chief executive of Equity International, said some investments in China have proved challenging in part because of austerity measures by the government there.

Mr. Zell said: “We’re doing OK, we’re not doing great. …Some of our positions have been marked down as you would expect. But we’re very comfortable because we really understand the businesses and where they’re going.”

Mr. Zell said in Brazil, Mexico, and China there’s “enormous pent-up demand for low-income housing.”

In Brazil, Equity International has staked the most on Gafisa. The fund first bought into the company in 2005, paying roughly $50 million for a 30% stake. Equity International bought another $50 million in Gafisa shares in October, after the company’s stock price had fallen to about half of its $50 peak. It’s now trading below $10 on the New York Stock Exchange.

Equity International has been active behind the scenes. Last year it pushed Gafisa to acquire an affordable homebuilder, eventually settling on Construtora Tenda SA. And more recently, the American company has been counseling Gafisa Chief Executive Wilson Amaral on what arguments to make as he urges the country’s political leaders to expand assistance to the housing industry.

Brazil’s leadership is searching to boost growth, as a recession could be an issue in the 2010 presidential elections.
—Antonio Regalado in Sao Paulo, Brazil, contributed to this article.

Write to Anton Troianovski at anton.troianovski@wsj.com

Império do Equity Office desmorona – 19/2/2009

Império do Equity Office desmorona – 19/2/2009

Fonte:Gazeta Mercantil

19 de fevereiro de 2009 – Durante um curto período de prosperidade, este foi o melhor negócio imobiliário do século. Em 2007, Sam Zell, investidor bilionário de Chicago, vendeu um portfólio de 573 propriedades que ele reuniu ao longo de três décadas, o Equity Office Properties Trust, para o Blackstone Group por US$ 39 bilhões. Esta foi a maior transação de private equity já feita na história, mas o Blackstone não parou aí: o grupo imediatamente revendeu centenas de prédios por um total de US$ 27 bilhões.

Hoje, os desdobramentos sombrios destas compras estão espalhados por todas as regiões dos Estados Unidos, desde o sul da Califórnia até Austin, Texas, Chicago e Nova York. Muitas das 16 companhias que adquiriram prédios do Equity Office agora sofrem com dívidas, imóveis cujos valores estão despencando e milhões de metros quadrados de escritórios desocupados.

Alguns casos podem exemplificar melhor os excessos do boom comercial que atingiu o mercado imobiliário do que o desmantelamento do império do Equity Office, e outros refletem melhor ainda suas amargas consequências.

Os compradores adquiriram imóveis que, na época, estavam com preços amplamente inflados. As instituições de financiamento concederam empréstimos em abundância, até mesmo excessivos, tomando por base expectativas poucos realistas quanto a uma alta no valor dos aluguéis. Agora que os valores estão em queda, as taxas de desocupação estão aumentando e o crédito está cada vez mais escasso, ambos os lados enfrentam casos de inadimplência, execuções hipotecárias e falências.

Os desdobramentos dessa situação devem ir além daquelas companhias que compraram prédios do Equity Office e dos bancos de investimento que as financiaram. Se os proprietários não conseguem pagar os empréstimos que levantaram, isso poderá desencadear uma crise financeira entre os fundos de pensão, fundos hedge e companhias de seguro que possuem títulos que serviram de base para as hipotecas do Equity Office.

A lista de compradores do Equity Office funciona como uma espécie de “Quem é Quem” no mercado imobiliário norte-americano. Em Stamford, Connecticut, a RFR Properties, uma parceria comandada por Michael Fuchs e Aby Rosen, proprietária de prédios que são referência em Manhattan como o Lever House e o Seagram Building, pagou US$ 850 milhões por sete edifícios do Equity Office que, segundo analistas, valem agora menos do que o valor de suas hipotecas.

Em Los Angeles, o fundador da Maguire Properties, um dos maiores proprietários de imóveis comerciais no sul da Califórnia, foi forçado a afastar-se dos negócios no ano passado depois que a companhia assumiu dívidas para comprar 24 edifícios do Equity Office.

Em Nova York, o magnata do setor imobiliário Harry B. Macklowe perdeu sete torres que havia comprado da Blackstone, junto com boa parte de seu império depois de não ter conseguido refinanciar um empréstimo de US$ 7 bilhões – de curto prazo e altos juros – usado para a compra.

“Aqueles que fizeram aquisições com a Blackstone se deram mal”, afirmou Michael Knott, analista de mercado imobiliário na Green Street Advisors. “A Blackstone foi muito bem-sucedida em um determinado momento, embora o valor do que ainda possui tenha provavelmente caído 20%.”

Zell, que tornou-se diretor-geral da Tribune Co. após vender o Equity Office, acumulou seu gigantesco portfólio de imóveis ao longo de muito anos. No entanto, o acordo para vender propriedades para a Blackstone, a grande empresa de private equity que pertence a Stephen A. Schwarzman, foi feito com a velocidade de um relâmpago.

A compra do Equity Office feita pela Blackstone em fevereiro de 2007 deu início a uma série de outros acordos que quebraram recordes em Stamford; San Francisco; Portland, Oregon; Orange County, Califórnia e Chicago, enquanto a Blackstone vendia rapidamente cerca de 70% do portfólio para 16 outras companhias. A empresa ainda é dona de 105 propriedades do Equity Office. “Foram aquisições agressivas sob a melhor das circunstâncias”, diz Paul E. Adornato, analista do setor imobiliário da BMO Capital Markets.

O compradores encontraram os financiadores dispostos a custear 90% ou mais do preço de compra, mesmo enquanto as margens de lucro encolhiam, em uma aposta de que os aluguéis e os valores continuariam a subir. Os bancos de investimento, incluindo o Morgan Stanley, o Wachovia, o Goldman Sachs, o Bear Stearns e o Lehman Bros., por sua vez, cobravam suas taxas enquanto acondicionavam os empréstimos na forma de títulos e os vendiam a investidores.

“Isso certamente definiu um período de tempo em que títulos da dívida estavam prontamente disponíveis em grande quantidades a preços baixos”, disse Robert S. Underhill, que dirige o grupo de transação de capital da Shorenstein Properties.

Nem todo mundo que comprou prédios da Equity Office está em má situação. Depois de olhar o portfólio do Equity Office, que pertence à Blackstone, em muitas cidades, a Shorenstein se estabeleceu em Portland, onde comprou 46 edifícios por US$ 1,1 bilhão. Era o lugar onde o preço, os retornos iniciais e o potencial para crescimento faziam mais sentido, segundo Underhill.

Mas em outros lugares, os problemas com as propriedades do Equity Office se espalharam como vírus, enfraquecendo e até mesmo paralisando os principais fomentadores do setor imobiliário.

Em Stamford, a crise em Wall Street e a consolidação dos serviços financeiros enfraqueceram o mercado, solapando o esforço da RFR Properties de aumentar os aluguéis nos seus sete edifícios do Equity Office em 15%. O preço de aquisição de US$ 850 milhões, quase US$ 515 o pé quadrado (0,09 m2), era quase um recorde para Stamford.

Os edifícios do Equity Office pertencentes à RFR agora valem menos que sua hipotecas, segundo Dan Fasulo, diretor gerente da Real Capital Analytics, empresa de pesquisa do setor imobiliário. Mas a companhia não está inadimplente quanto a seus empréstimos. “Alguns dos aluguéis que eles projetaram não vão se tornar realidade por muitos anos”, acrescenta Fasulo. A RFR Properties não retornou as ligações à procura de esclarecimentos.

O mercado caiu drasticamente em Chicago também e a taxa de vacância está aumentando em alguns edifícios do Equity Office de propriedade da gigante do setor imobiliário Tishman Speyer, segundo corretores. A companhia que controla o Rockefeller Center e propriedades na China, Índia e no Brasil, comprou seis edifícios do Equity Office em Chicago por US$ 1,7 bilhão. A empresa tentou vender quase que imediatamente três de seus novos edifícios, mas recebeu ofertas aceitáveis apenas para um, que foi vendido por US$ 145 milhões em 2007. A Tishman não quis comentar a informação.

Em Nova York, Macklowe fez um jogo agressivo quando comprou quatro edifícios da Blackstone em Midtown por mais de US$ 6 bilhões, dobrando o tamanho do seu império no setor imobiliário. Ele desembolsou meros US$ 50 milhões, obtendo US$ 7 bilhões em financiamento de curto prazo do Deustsche Bank e do Fortress Investment Group para a aquisição. Mas depois de o boom no setor imobiliário chegar ao fim, Macklowe não conseguiu obter financiamento permanente.

Quase não conseguiu evitar seu próprio colapso financeiro, e foi forçado a entregar as sete torres e outras propriedades, incluindo a menina dos olhos – o edifício da General Motors – para as instituições de crédito.

Recentemente o Deutsche Bank vendeu dois dos prédios de Macklowe em Nova York para Shorenstein Properties por aproximadamente US$ 818 o m, ou 25% a menos do que US$ 1,1 mil o m que Macklowe pagou. Os corretores imobiliários dizem que dois outros edifícios desse mesmo portfólio possivelmente serão vendidos com um desconto de pelo menos 60%. A companhia de Macklowe, Macklowe Properties, se recusou a comentar a respeito.

Em Los Angeles, a Maguire Properties já estava lutando contra pesadas dívidas quando a empresa pagou à Blackstone US$ 2,87 bilhões por 24 edifícios, 22 dos quais em Orange County, centro do setor de hipotecas subprime. Desde o início, os pagamentos do empréstimo para os edifícios Equity Office superaram a receita mensal com as propriedades, segundo os registros da companhia nos órgãos reguladores.

A promessa da companhia de elevar os alugueis em 25% em seus edifícios recentemente adquiridos se dissipou depressa à medida que a taxa de imóveis vagos em Orange County aumentou para 16%, frente a 7% em 2006, tornando mais difícil efetuar pagamentos de hipotecas. Maguire vendeu uma série de seus prédios Equity Office, alguns com prejuízo, e o conselho forçou seu presidente e fundador, Robert F. Maguire III, a renunciar. “Foi a gota que fez o copo transbordar em termos do que causou em seus resultados operacionais e em seu balanço patrimonial”, afirma Knott da Green Street Advisors.

Em Austin, quando Thomas Properties Group formou uma parceria com o fundo de pensão dos professores da Califórnia e Lehman Brothers, que também foi um credor no acordo, para adquirir dez edifícios Equity Office no centro e nos bairros vizinhos por US$ 1,15 bilhão, da noite para o dia se transformou no maior proprietário comercial da cidade.

Como muitos outros acordos, foi alavancado regiamente e dependia muito do aumento nos alugueis. O problema é que no momento os alugueis estão em queda em Austin, especialmente nos bairros, onde as taxas de imóveis vagos subiram para 14,4% à medida que vários prédios novos são finalizados ainda sem inquilinos.

Em novembro, Thomas comunicou que “ficaria sem dinheiro ” em janeiro. A favor da parceria, Thomas requisitou em juízo que o Lehman fosse obrigado a cumprir com suas promessas de fornecer um empréstimo rotativo de US$ 100 milhões, ou permitir que a parceria levantasse novo financiamento em outro lugar. Os recursos, explicou, seriam para alugar, manter e comercializar os edifícios.

A moção foi postergada, mas a parceria gerou um pagamento de taxas de propriedade de US$ 18 milhões que venceu no mês passado em Austin “em cooperação” com o Lehman. A parceria ainda enfrenta significativos problemas de liquidez. “Irão enfrentar difíceis problemas porque os edifícios nos bairros cada vez ficam mais vagos”, disse Volney Campbell, co-gerente e parceiro da HPI Corporate Services, empresa imobiliária em Austin. (Charles V. Gagli The New York Times – Gazeta Mercantil)

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