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Proteção aos bairros

Sexta-Feira, 10 de Abril de 2009 | Versão Impressa

 

Proteção aos bairros

 

 

Após 17 anos de tramitação, o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) aprovou o processo de tombamento do City Lapa, bairro projetado pela Companhia City na década de 1920. O perímetro, formado por 24 ruas densamente arborizadas, de traçado sinuoso e vias largas, planejado pelo urbanista inglês Barry Parker está, finalmente, protegido. Numa metrópole onde a especulação imobiliária é intensa em bairros nobres, a fiscalização das regras de zoneamento e de uso e ocupação do solo é falha e os congestionamentos levam os motoristas a buscar ruas residenciais como rotas alternativas, o tombamento pode evitar a descaracterização e a degradação de um bairro.

Apesar do valor do bairro como patrimônio público, de sua riqueza arquitetônica e ambiental, os moradores do City Lapa tiveram de esperar quase duas décadas pelo tombamento. O Conpresp e o Condephaat, órgão estadual de proteção ao patrimônio, tinham opiniões contrárias a respeito do tombamento. Enquanto os conselheiros municipais defendiam o tombamento, mas nunca o colocavam como prioridade da pauta de discussões, o órgão estadual arquivou seu estudo em março. O conselho estadual entendeu que bairros com as dimensões dos lotes, a arborização das ruas e as restrições de uso e ocupação já registradas em escrituras públicas não necessitam de tombamento.

Nos últimos anos, várias associações de moradores de locais considerados estritamente residenciais pela Lei de Zoneamento e alguns já tombados tiveram de se empenhar em disputas judiciais para garantir a proteção aos bairros. No fim do ano passado, por exemplo, a última grande área verde da Consolação, um bosque de 24 mil metros quadrados entre as Ruas Caio Prado e Marquês de Paranaguá, foi motivo de disputa entre os moradores e uma incorporadora que decidiu construir ali torres residenciais. Projeto de lei já aprovado pela Câmara Municipal finalmente autorizou a criação de um parque na parte do terreno já tombada – falta, agora, completar o processo de desapropriação.

No Pacaembu, a atenção permanente dos moradores levou ao embargo de uma obra que unificava dois terrenos, além de ter obrigado a reconstrução de uma rua de paralelepípedos que havia sido descaracterizada por obras realizadas por concessionárias de serviços públicos.

Levantamentos da administração municipal mostram que, anualmente, os fiscais multam, em média, 3 mil imóveis que estão em desacordo com as leis de uso e ocupação do solo. Desse total, cerca de 300 são embargados. Nos 32 quilômetros quadrados administrados pela Subprefeitura de Pinheiros, onde estão os bairros de Pinheiros, Alto de Pinheiros, Itaim Bibi e Jardim Paulista, há pelo menos 40 obras embargadas.

Isso demonstra que, ao contrário do que considera o Condephaat, as leis existentes não são eficazes a ponto de garantir a proteção aos bairros. Se o fossem, moradores do City Lapa não teriam sido obrigados a entrar na Justiça para embargar as obras de pelo menos quatro grandes empreendimentos, iniciadas em total desacordo com a legislação de ordenamento urbano.

Os moradores tiveram, ainda, de buscar apoio do Ministério Público Estadual para impedir a construção de uma alça do Complexo Anhanguera no bairro, o que despejaria em suas ruas milhares de carros e caminhões nos horários de pico.

A subjetividade das normas de ordenamento urbano, que permite interpretações “criativas”, e a crença na impunidade, alimentada pela falta de fiscalização, levam às irregularidades. Mais claras e rígidas, as regras do tombamento têm maior eficácia. É evidente que a cidade se transforma e nem todos os bairros podem ser congelados. Mas é inegável a importância que têm os bairros estritamente residenciais para o patrimônio da cidade e para a melhoria ambiental. Afinal, nos chamados bairros-jardim, a temperatura ambiente chega a ser 10 graus centígrados inferior à dos outros bairros e os níveis de poluição são muito mais baixos.

Vila Pompeia mescla rock e chá na varanda – 9/4/2009

Vila Pompeia mescla rock e chá na varanda – 9/4/2009

Fonte:Gazeta Mercantil

SÃO PAULO, 9 de abril de 2009 – Há décadas, a Rua Venâncio Aires, localizada no bairro paulistano Vila Pompeia, faz parte da história da música brasileira. Ali, em um casarão hoje mal cuidado, nasceram e cresceram os irmãos Arnaldo e Sérgio Dias Baptista, que ao lado de Rita Lee, formaram uma das maiores bandas de rock psicodélico do País: Os Mutantes. Dos endereços pacatos da região também saíram os conjuntos The Rebels e Made in Brazil.

Apesar dessas raízes musicais, Ubirajara Spessoto, diretor-geral da Cyrela São Paulo, não acredita que a Pompeia, como é mais conhecida, vá se tornar uma Vila Madalena – bairro bastante popular por sua vida noturna. “Houve até uma tentativa, mas não deu muito certo. O perfil básico dos moradores são as grandes famílias. Não é difícil encontrar, por exemplo, senhoras tomando chá na varanda com as vizinhas em uma cena bastante bucólica. O bairro é tradicional”, explica.

Mas o tradicionalismo dos casarões e das residências geminadas está cedendo seu espaço. O mercado imobiliário encontrou uma oportunidade no bairro, que ainda conta com preços de terrenos mais acessíveis se comparados aos vizinhos, como Perdizes, Pacaembu e Alto da Lapa. Hoje a paisagem é harmônica. Prédios, casarões, vilas e centros comerciais convivem lado a lado.

Segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), em 2005, foram lançadas 1.365 unidades, número que caiu drasticamente para 443 no ano seguinte. Em 2007, voltou a subir levemente para 512 e nos doze meses seguintes chegou apenas a 140. Durante esses quatro anos, o valor médio dos apartamentos não variou muito. Em 2005, era de R$ 337 mil, e em 2008, R$ 351 mil.

Mas a pouca oferta de terrenos teve reflexos nos preços e no tamanho dos imóveis. Em 2005, o metro quadrado de área útil custava em média R$ 2,9 mil, sendo que em 2008 chegou a atigir R$ 4 mil. Já a área útil média dos apartamentos passou de 117 m para 87 m.

Para Mirella Parpinelle, diretora geral de atendimento da Lopes, a região ainda tem muito a crescer. “Atrás da Avenida Pompeia há espaço muito antigo e não verticalizado”, diz. Além disso, ela chama atenção para as medidas que estão sendo tomadas pela Prefeitura para melhorar o bairro, como a construção de um piscinão para escoar a água das chuvas, já que hoje em dia o local alaga.

Mirella acrescenta que os lançamentos mais recentes têm tamanhos medianos, já que faltam terrenos disponíveis na região. “Mesmo os terrenos menores voltam a ter valor. O mercado está voltando a fazer produtos de alta costura, ou seja, bem feitos”, afirma. Hoje, em média, o preço do metro quadrado é de R$ 3,6 mil, enquanto em bairros vizinhos como Perdizes esse valor sobe para R$ 4,8 mil. “O bairro é bem visto pelos moradores, que em geral são de classe média média.”

Lançado em julho de 2005 e entregue no fim de 2008, o empreendimento Sphera, da Klabin Segall, foi um caso de sucesso. As 224 unidades de 103 m tinham flexibilidade de planta e kits de acabamentos. Paulo Porto, diretor de marketing da Klabin Segall, explica que isso se deve às necessidades de cada família. “Se os moradores preferirem quebrar uma parede e deixar a sala de estar maior não tem problema”, afirma.

Porto acrescenta que o perfil dos compradores é de famílias com um ou no máximo dois filhos. “O bairro está cada vez mais agradável. Hoje é tipicamente residencial e conta com atrativos próximos como o Sesc (Serviço Social do Comércio) Pompeia, Playcenter e o Shopping Bourbon. Além disso, tem muito verde, as pessoas acordam com os passarinhos cantando”, diz.

Segundo Porto, o bairro tem a sua origem em 1910, com a Companhia Urbana e Social. Com ela, veio Rodolpho Miranda que decidiu lotear a região entre a Lapa e a Água Branca, batizada por ele de Vila Pompeia, em homenagem a sua esposa, Aretusa Pompeia. Em pouco tempo, vieram os descendentes de italianos, húngaros, portugueses, espanhóis e franceses para trabalhar nas fábricas instaladas nos arredores.

Até hoje, filhos e netos daqueles imigrantes ainda moram na Vila Pompeia. São pessoas que viram seus familiares trabalhando nas indústrias, ouviram Os Mutantes, e ainda frequentam aos domingos o Parque Antártica, estádio do Palmeiras. (Natália Flach – Gazeta Mercantil)

A tradicional Lapa vive dias modernos – 19/2/2009

A tradicional Lapa vive dias modernos – 19/2/2009

Fonte:Gazeta Mercantil

SÃO PAULO, 19 de fevereiro de 2009 – O tradicional bairro da Lapa, em São Paulo, tem sua origem em 1581, quando os jesuítas receberam uma sesmaria à beira do rio Emboaçava, que depois viria a se chamar Pinheiros. A ferrovia, inaugurada no século 19, incentivou a chegada das primeiras indústrias no local, como a Vidraria Santa Marina e o Frigorífico Armour, de acordo com dados da Prefeitura. Mas foi só na segunda metade do século 20, que a região começou a ter características de bairro com o loteamento das pequenas propriedades rurais, que atraíram uma crescente massa de imigrantes, principalmente de italianos.

Com o tempo, foram sendo construídas as primeiras casas na Lapa, algumas imponentes – de propriedade dos mestres das oficinas, escriturários categorizados -, e outras, pequenas, de propriedade de maquinistas, chefes de trens e operários. A partir do final da Primeira Guerra Mundial surgiram novos loteamentos e o bairro expandiu os seus limites: a Vila Anastácio e a Vila Ipojuca passaram a ser ocupadas por imigrantes do leste europeu. A partir de 1920 a Cia City, empresa de urbanismo, realizou os loteamentos do Alto da Lapa e Bela Aliança, enquanto a Vila Leopoldina foi retalhada em lotes urbanos em 1926.

Hoje o bairro vive novas transformações. Os antigos galpões e as pequenas casas tradicionais são alvos dos novos empreendimentos luxuosos, que aos poucos mudam a paisagem da região. De acordo com dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), em 2005, foram lançadas 523 unidades na Lapa, número que caiu para 312, no período entre janeiro e novembro do ano passado. Em contrapartida, os preços subiram. Se há quatro anos o valor médio era de R$ 300 mil, passou a ser R$ 473 em 2008. Isso pode ser explicado pela valorização do metro quadrado, que nesse intervalo subiu de R$ 3 mil para R$ 3,6 mil.

De acordo com informações da CB Richard Ellis, a Lapa possui 35 prédios que juntos somam uma área útil aproximada de 123 mil metros quadrados. A região carece de novas entregas sendo que mais da metade ou 57% do estoque foi entregue antes do ano 2000. Nos últimos dois anos, nenhum edifício foi entregue e a previsão de entrega também é baixa, apenas dois. Com isso a oferta de 30 mil metros quadrados no bairro representa uma vacância de 24%, sendo uma das maiores taxas da cidade. Tal fato pode ser explicado pela baixa qualidade do estoque existente, uma vez que 54% dos edifícios não possuem nem ar-condicionado central.

Sem dúvida, o bairro é essencialmente residencial. Para Sandro Gamba, diretor de incorporação São Paulo da Gafisa, a Lapa é o vetor de crescimento da cidade. Por estar tão próximo das rodovias Anhanguera e Bandeirantes e das marginais Pinheiros e Tietê, o bairro oferece boas oportunidades de crescimento. “É uma área bastante desejada por pessoas que querem continuar na região ou moradores de outros bairros da capital”, afirma. Ele explica que esse interesse pelo local se deve à infraestrutura completa, com mercado, padarias e farmácias, facilidade de acesso e proximidade dos centros comerciais, como as avenidas Paulistas e Brigadeiro Faria Lima. “Além disso, o lugar é bastante arborizado, o que proporciona excelente qualidade de vida aos moradores”, acredita.

Já Thiago Setin, gerente nacional de vendas da Klabin Segall, reclama da falta de oportunidade, devido à enorme valorização imobiliária. “Nos últimos cinco anos, houve, sem dúvida, uma valorização de 100% dos terrenos”, assegura. Mas ele concorda que ainda há espaço para crescimento. “A Lapa está se elitizando. Com a chegada de empreendimentos de maior porte, a consequência é a melhoria das características do bairro. O problema é que com isso o custo de vida também aumenta. É um efeito do desenvolvimento imobiliário.”

O bairro possui todos os tipos de público, desde jovens recém-casados que procuram oportunidade econômica, mas não querem perder suas raízes, até os antigos moradores de sobrados. É o que diz Marcelo Dadian, diretor regional São Paulo da Rossi. “A Lapa é um bairro completo e extenso e por isso abrange todos os padrões de empreendimentos”, diz.

De tantos contrastes que apresenta, a Lapa parece ser composta por vários pequenos bairros. Tem a Lapa do Mercadão, com os camelôs na porta, e a do City Lapa, onde os endinheirados moram. Tem a Lapa dos italianos e a dos novos imigrantes paulistanos, que não param de desembarcar. (Natália Flach – Gazeta Mercantil)

Atelier Vila Romana (frema imoveis – www.frema.com.br)

fevereiro 19, 2009 2 comentários

Venha morar ou investir na Vila Romana, o bairro com o maior potencial de valorização em São Paulo !

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