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Presidente da CEF faz balanço do Minha Casa – 16/9/2009

Presidente da CEF faz balanço do Minha Casa – 16/9/2009

Fonte:Valor Online 

 

A presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Maria Fernanda Ramos Coelho, quase não consegue parar para dar entrevista depois de sua apresentação no Brazil Real Estate Conference, em Nova York. Investidores estrangeiros e executivos brasileiros, com os seus cartões em mãos para se apresentar à executiva, queriam tirar mais dúvidas sobre o plano ou simplesmente cumprimentar o seu trabalho à frente da instituição.

Depois de atender cordialmente a cada um deles, senta-se para falar sobre o Minha Casa, Minha Vida, plataforma política importante do atual governo, costurada por Maria Fernanda e a ministra Dilma Roussef com 11 das maiores empresas do setor. Procura ser precisa nos números e o que não tem de cabeça providencia rapidamente via e-mail pelo seu blackberry. A CEF tem 329.836 unidades em análise, que representam 1726 empreendimentos. Desse total, 54 mil unidades já foram aprovadas (285 empreendimentos). A meta do governo é aprovar 400 mil unidades este ano e outras 400 mil em 2010 do total de 1 milhão de casas anunciado pelo programa. “33% da meta já está em análise dentro da Caixa”, diz Maria Fernanda.

A cobrança dentro e fora de “casa” é grande. A maior dúvida que o setor e os investidores têm hoje diz respeito à capacidade de colocar o programa em prática. “Esse é, sem dúvida, nosso maior desafio”, diz a presidente da Caixa. “A ministra nos pede capacidade de resposta.”

Para conseguir dar agilidade às aprovações, segundo Maria Fernanda, além de ter reduzido a burocracia de mais de 200 itens para cerca de 50, contratou 300 novos engenheiros e arquitetos desde o começo do ano. A Caixa também trabalha com cerca de duas mil empresas terceirizadas que auxiliam no trabalho de aprovação. Mas e o risco de formar uma carteira de crédito deficiente que será carregada por até 30 anos? “Simplificamos o processo, mas não alteramos o nível de avaliação de risco”, diz. “Nossa taxa de inadimplência está estável na casa de 2% e o rating de crédito da Caixa melhorou no último ano “, completa. A avaliação mais alta (AA-B) , que representava 61,4% em junho de 2008 passou para 67% em junho de 2009.

Embora a CEF seja o maior agente de crédito imobiliário no país, com 72,4% do total concedido, Maria Fernanda defende a entrada de outras instituições no programa Minha Casa, Minha Vida. O Banco do Brasil já anunciou que vai aderir, mas os bancos privados ainda não deram qualquer sinalização até porque o gestor dos recursos do FGTS é a Caixa.

O banco tem procurado fazer parcerias com as grandes empresas. Criou a figura do correspondente bancário, no qual a construtora pode adiantar boa parte do processo burocrático e só passa para a CEF a aprovação do crédito. Recentemente, abriu uma plataforma de atendimento especial para as grandes empresas e passou a centralizar o processo de aprovação das que atuam em vários estados.

Uma das críticas das construtoras em relação à Caixa está relacionada à avaliação dos imóveis – que costumavam ser subavaliados segundo as empresas. “Agora a discussão da avaliação do imóvel é feita por cada unidade da federação, que considera todos os aspectos daquela região.”

Até o fim de agosto, o volume de crédito imobiliário da CEF foi de R$ 26 bilhões, mais do que o total concedido no ano passado inteiro, quando o banco financiou R$ 23 bilhões. No primeiro semestre, houve aumento de 90% em relação aos primeiros seis meses do ano passado. Durante a crise, segundo a exposição feita por Maria Fernanda, a Caixa aumentou a concessão de crédito imobiliário em 51,2%, enquanto os outros bancos reduziram em 18,2%.

Alphaville Granja Viana – Vendo 2.500 m2 em lotes comerciais na portaria do condominio

convite alphaville 1convite alphaville

5 lotes comerciais apenas, de frente pra Av. São Camilo, melhor oportunidade pra quem trabalhar ao lado do Alphaville, do  lado de São Paulo, dentro de uma área verde de 300 mil m2 (cerca de 230 m2 de área verde por habitante). Devido ao número limitadissimo de unidades e a exclusividade do projeto.  Não perca a oportunidade !! Como investimento, terreno moeda forte, não há outro projeto igual no mercado !

mapa alphaville granja viana

Escolha seu lote, para investimento ou moradia, melhor oportunidade do ano !!

DADOS TÉCNICOS:


População
Previsão de população 304 x 5 = 1520 habitantes
Área verde por habitante 228 m²/habitante
Estatísticas de Áreas
Área total 674.938,97 m²
Área de lotes 198.062,45 m²
Estatística de Lotes
Residenciais Unifamiliares 179.561,34 m² (304 lotes)
Comerciais 18.501,11 m² (29 lotes)
Áreas Verdes
Clube 19.354,29 m²
Espaços livres (EL) 35.605,83 m²
Áreas Verdes externas 139.280,01 m²
Áreas de Preservação Permanente (APP) 152.305,68 m²
Total de áreas verdes 346.545,81 m²

Matéria publicada na imprensa :

Alphaville Granja Viana vem aí

A Prefeitura de Carapicuíba assinou em 19 de maio, um Termo de Compromisso para construção de duas novas creches na cidade, uma na Estrada do Jacarandá, Roseira Parque, com 250 vagas e outra na Estrada do Jathay, Ariston III, com 220 vagas.

A conquista veio através de uma reivindicação do prefeito Sergio Ribeiro junto à empresa Alphaville Urbanismo S/A, que construirá um condomínio na cidade, o Alphaville Granja Viana, na Avenida São Camilo.

A área total tem cerca de 700 mil metros quadrados de mata nativa, como vocês podem observar no google maps aqui.
Apenas um terço será destinado ao condomínio, um empreendimento com cerca de 400 lotes de 500 metros, para residências de alto padrão.

Por solicitação da prefeitura, o restante da área será transformado em parque para uso da comunidade e a região ganhará um novo acesso até o km 26 da Rodovia Raposo Tavares.

Marcelo Willer, representante da Alphaville Urbanismo ressaltou que, “será implantado um centro de educação ambiental para as crianças das escolas da região, que vai ajudar na preservação do patrimônio ambiental”.

O prefeito Sergio Ribeiro já determinou que as duas creches fossem construídas pela própria Alphaville Urbanismo, para dar agilidade às obras.

Outros detalhes sobre o empreendimento Alphaville Granja Viana serão dados em breve pela Assessoria de Imprensa da empresa.

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Feirão da Casa Própria movimenta R$ 1 bilhão em São Paulo

sábado, 23 de maio de 2009, 18:12 | Online

 

Feirão da Casa Própria movimenta R$ 1 bilhão em São Paulo

Evento vende 110 mil unidades residenciais com financiamentos que cobrem até 100% do valor do imóvel

GUSTAVO URIBE – Agencia Estado

Filipe Araújo/AE

Feirão acaba neste domingo

SÃO PAULO – No penúltimo dia da quinta edição do Feirão da Casa Própria, que oferece 110 mil unidades residenciais com financiamentos que cobrem até 100% do valor do imóvel, o volume de negócios fechados até as 16 horas de hoje chegou a R$ 966 milhões em São Paulo, levando em conta os contratos assinados no local e os já negociados. Segundo a assessoria da Caixa Econômica Federal (CEF), até o final da tarde deste sábado o total de negócios firmados no feirão deveria atingir a marca de R$ 1 bilhão, dois terços do estimado para os quatro dias do evento (R$ 1,5 bilhão). 

Veja também  

especial Especial: No Feirão, a hora de comprar é agora
tabela Não se perca dentro da ‘cidade’ que é o Feirão
 

 

Até as 16 horas, a organização do evento contabilizou a visita de 60 mil pessoas ao Centro de Exposições Imigrantes (SP) – 26 mil hoje e 34 mil na quinta e na sexta-feira. O Feirão da Casa Própria termina amanhã e a expectativa da CEF é de que o público chegue a 100 mil.O feirão é a aposta da Caixa Econômica para manter em alta a indústria da construção civil e o ritmo de contratação de empréstimos imobiliários. As ofertas no mercado atendem a todos os bolsos, com financiamentos que chegam a prazos de 30 anos. Os interessados podem fechar o negócio no evento ou assinar o contrato posteriormente.

Nos quatro primeiros meses do ano, o banco liberou só no Estado de São Paulo R$ 2,9 bilhões em crédito habitacional, contra R$ 1,3 bilhão no mesmo período do ano passado. Em unidades habitacionais, o salto foi de 24.826 no mesmo período de 2008 para 67.633 o primeiro quadrimestre deste ano.

Programa habitacional do governo começa a funcionar hoje

13/04/2009 – 10h30

Programa habitacional do governo começa a funcionar hoje

Claudia Andrade
Do UOL Notícias
Em Brasília

Atualizada às 11h43

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal no último dia 25 de março, entra em funcionamento efetivamente nesta segunda-feira (13).

Sem-teto invadem prédios e terrenos em São Paulo

Líder do movimento diz temer que programa do governo federal beneficie classe média

O intervalo de quase duas semanas e meia, segundo o governo, foi necessário para ajustar procedimentos internos da Caixa Econômica Federal (CEF), que ficará responsável por operacionalizar os financiamentos.

A Caixa disponibilizará aos Estados e municípios, a partir desta segunda, o termo de adesão ao programa. Construtoras e movimentos sociais também podem apresentar suas propostas nas 78 superintendências regionais do banco.

Segundo a Caixa, o cadastramento para pessoas físicas com renda mensal de até 3 salários mínimos ficará a cargo dos Estados e municípios. As datas e os locais serão “amplamente divulgados regionalmente”, informa a Caixa.

As inscrições serão gratuitas. Poderão participar pessoas não beneficiadas anteriormente em programa habitacional social do governo e que não possuem casa própria ou financiamento ativo em todo o território nacional. Após a seleção, o candidato terá de apresentar documentação pessoal no agente financeiro. A assinatura do contrato ocorrerá na entrega do imóvel.

As famílias com renda entre 3 e 10 salários mínimos não podem ser detentoras de financiamento ativo nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Caixa promete disponibilizar detalhes sobre o programa diretamente nas agências, mas orienta os interessados a procurarem lançamentos de imóveis novos diretamente nas construtoras.

O programa Minha Casa, Minha Vida prevê investimentos de R$ 34 bilhões para a construção de 1 milhão de moradias. Inicialmente, o governo falava em construir as casas até 2010. Contudo, no lançamento do programa, o presidente Lula recuou e disse que o ritmo das obras dependeria do grau de preparação das empresas, dos agentes públicos e financeiros para acelerar o processo.

As cidades beneficiadas

Caixa Econômica Federal divulga nome das cidades incluídas no programa “Minha Casa, Minha Vida” em todo o país

O planejamento do governo destina a maior parte das casas a serem construídas às regiões Sudeste (37%) e Nordeste (34%). O Sul ficaria com 12%, o Norte, com 10%, e o Centro-Oeste, com 7%. Mas esta é uma distribuição preliminar, que pode ser alterada de acordo com as contribuições de Estados e municípios para o programa, por meio da doação de terrenos, por exemplo.

Para as famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos estão destinadas 400 mil moradias. Para este público, a prestação mínima será de R$ 50 e o financiamento não poderá ultrapassar 10 anos. Outras 400 mil casas serão reservadas às famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos. As prestações poderão comprometer até 20% da renda por um período de até 30 anos – prazo máximo para quitação do financiamento.

A meta do governo é reduzir em 14% o déficit habitacional no país, que chega a 8 milhões de casas. Segundo as previsões do Ministério da Fazenda, o programa deve incentivar a criação de até 1,5 milhão de empregos e gerar um PIB adicional de cerca de 2% na economia.

Condições para compra do imóvel
Até 3 salários mínimos
Operacionalização
– O beneficiário dirige-se à prefeitura, órgão do Estado ou representante de movimento social para fazer um cadastro
– Após seleção é convocado para apresentação da documentação na CEF, no agente imobiliário, na prefeitura ou outros credenciados
– A assinatura do contrato ocorre na entrega do imóvel

Análise cadastral:
– Comprovação de renda formal ou informal para enquadramento no programa
– Verificação do Cadastro Único que identifica famílias de baixa renda
– Verificação do Cadastro Nacional de Mutuário
– Não há análise de risco de crédito, ou seja, mesmo quem tem restrição nos órgãos de proteção ao crédito pode ser incluído no programa

Condições:
– não ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitação social do governo
– não possuir casa própria ou financiamento de imóvel
– estar enquadrado na faixa de renda de até 3 salários mínimos
– comprometer até 10% da renda durante dez anos para o pagamento das prestações

Características
– prestação mínima de R$ 50, corrigida pela TR
– registro do imóvel em nome da mulher
– sem entrada e sem pagamento de prestações durante a obra
– sem cobrança de seguro de vida e danos ao imóvel

De 3 a 10 salários mínimos
Operacionalização:
– o beneficiário poderá procurar a construtora ou as agências da CEF para aquisição do imóvel, a partir do lançamento do empreendimento

Análise cadastral:
– comprovação de renda formal ou informal
– análise do IRPF
– análise cadastral no Serasa/Bacen/SPC/Cadin
– verificação do Cadastro Nacional de Mutuário
– análise de risco e de capacidade de pagamento pela CEF

Características:
– financiamento de até 100% do valor do imóvel
– entrada opcional
– prazo de 30 anos para quitação do financiamento
– pagamento mínimo durante a obra, de acordo com a renda

Condições:
– não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
– não ter recebido desconto concedido pelo FGTS para financiamento
– não ser proprietário de imóvel residencial no local de domicílio ou onde pretenda fixar domicílio
– não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial

Mercado de imóveis dá sinal de vida nos EUA

Mercado de imóveis dá sinal de vida nos EUA

Christopher Palmeri, Mara Der Hovanesian e Prashant Gopal, BusinessWeek
08/04/2009

No ano passado a área de Cape Coral, na Flórida, registrou os maiores níveis de retomadas judiciais de imóveis dos Estados Unidos, devido à falta do pagamento do financiamento imobiliário. Os bancos retomaram mais de 1 em cada 10 residências na comunidade de Gulf Coast, que tem 165 mil habitantes. As repercussões ainda estão sendo sentidas. Mansões construídas em grande escala e recém-concluídas estão vazias. Transformaram-se em monumentos empoeirados do grande boom imobiliário. Casas menores estão sendo saqueadas. Prédios de apartamentos estão sendo lacrados. Ex-proprietários estão tirando tudo o que podem das casas antes que as fechaduras sejam mudadas, segundo afirma Kirsten Prizzi, uma corretora de imóveis da imobiliária AC Global Realty, da região. “Maçanetas, utensílios. Tem gente vendendo até janelas.”

Mas uma coisa curiosa está acontecendo nesta cidade outrora próspera: compradores estão aparecendo. Pessoas que querem comprar sua primeira residência subitamente começaram a entrar em disputas com especuladores imobiliários de lugares tão distantes como a Espanha e a Alemanha. Em fevereiro, as vendas superaram as registradas no pico do boom, com algumas casas recebendo mais de 50 ofertas e sendo vendidas acima dos preços pedidos. “Vou atrás de mercados que estão em baixa”, afirma o aposentado Rich Lehrer, autoproclamado “investidor em mercados emergentes”, de Wilimington, Carolina do Norte, que quer comprar várias propriedades na área. “Espero conseguir rendimentos melhores para o meu dinheiro.”

Entretanto Cape Coral não é o único ponto luminoso do mercado residencial. Algumas das mesmas regiões que levaram o mercado imobiliário americano para o abismo começam a dar sinais de vida. As vendas na costa do Golfo do México da Flórida, na Califórnia (principalmente nos arredores de Los Angeles) e na região metropolitana de Las Vegas cresceram mais de 80% em fevereiro em relação ao mesmo período do ano passado.

Portanto, o que está acontecendo? Em todos esses mercados, os bancos estão despejando imóveis que tiveram suas dívidas executadas, atraindo especuladores cheios de dinheiro em busca de pechinchas. “Por que esperar [pelo fundo do poço] se o negócio é bom?”, diz Brent McAlee, um morador de Las Vegas de 31 anos que recentemente pagou US$ 140 mil por uma casa com três dormitórios que valia cerca de US$ 350 mil poucos anos atrás. Ele espera alugá-la por US$ 1,3 mil por mês.

E mais: os compradores de “primeira viagem” finalmente estão se apressando, atraídos não só pela queda dos preços mas também pelos incentivos do governo, como as taxas de juros ultrabaixas e as grandes isenções fiscais. Esses atrativos são bons demais para não serem aproveitados, pelo menos em mercados que já caíram 50% ou mais.

Essas compras frenéticas em umas poucas áreas deprimidas não significam que a crise nacional acabou – longe disso. Mas prenuncia o começo de uma nova fase no ciclo de “boom e estouro”. Os economistas podem chamar isso de equilíbrio: os preços caíram tanto em algumas áreas que os compradores voltaram a se interessar, melhorando a balança entre compradores e vendedores. Isso não significa que os preços vão subir em algum momento no curto prazo. Mas compras pesadas deverão pelo menos estabelecer um piso para os preços. “Já chegamos ao fundo do poço?”, pergunta Christopher Thornberg, economista da Beacon Economics. “Estamos perto.”

Se Thornberg estiver certo, pode-se esperar que outros mercados comecem o processo de recuperação nos próximos meses. Assim como a Califórnia, a Flórida e Las Vegas lideraram o estouro da bolha imobiliária nos EUA, essas áreas poderão fornecer o modelo para a recuperação nacional. “Um dos grandes problemas que temos em todo o país é a falta de confiança”, diz Adam York, economista do banco Wachovia em Charlotte, Carolina do Norte. “Na medida em que esses ex-mercados da bolha começarem a sair do fundo do poço em termos de vendas, poderá haver alguma esperança para outros mercados quanto ao fim das quedas nos preços.”

Mas muitas advertências estão no ar, porque há fatores peculiares de mercados em fase de baixa em operação. O fato de os estoques estarem caindo bastante na Califórnia – para uma oferta suficiente para apenas 6,5 meses, contra 15,3 meses no mesmo período do ano passado – parece ser um bom presságio.

Historicamente, “os preços respondem muito dramaticamente aos estoques”, afirma William C. Wheaton, diretor de análises do Centro para o Mercado Imobiliário do Instituto de tecnologia de Massachusetts (MIT).

Mas os estoques estão caindo mais rápido em mercados onde os especuladores e os compradores de primeira viagem estão conduzindo a ação. E eles não precisam colocar suas próprias casas no mercado para fazerem negócios.

Mas continua muito difícil para aqueles proprietários que compraram suas casas nos últimos cinco anos vender um imóvel e comprar outro.

Além disso, os incentivos do governo de até US$ 8 mil em créditos fiscais para os compradores do primeiro imóvel e as baixas taxas das juros para os financiamentos imobiliários instituídas pelo Federal Reserve (Fed), o banco central americano, estão atraindo compradores que de outra forma estariam de fora do mercado. Se o governo retirasse os incentivos, mercados que parecem estar saindo do fundo do poço voltariam a cair.

E mais: os bancos apertaram tanto as condições para a concessão de empréstimos que apenas os compradores mais qualificados estão tendo facilidade para conseguir dinheiro. Enquanto as condições não melhorarem, o mercado imobiliário residencial não conseguirá decolar.

É melhor ver as vendas aquecidas em alguns mercados como um vislumbre de esperança em um mercado nacional que provavelmente continuará fraco por algum tempo. As vendas continuam caindo em muitas regiões, especialmente as que até recentemente não haviam sido atingidas. Em Charlotte, onde os preços das moradias estavam subindo até poucos meses atrás, as vendas caíram 38% em fevereiro, em relação ao mesmo período do ano passado. Em termos nacionais, o índice S&P/Case-Shiller, que monitora os preços das moradias nas 20 maiores áreas metropolitanas dos EUA, registrou queda de 19% em janeiro, em relação ao mesmo período de 2008, e uma queda de 29% em relação ao pico registrado em 2006. “O mercado ainda está muito ruim”, alerta Robert J. Shiller, professor de economia da Universidade de Yale e criador do índice. Mas ele acrescenta: “Há sempre uma luz no fim do túnel”.

Essa luz pode estar começando a brilhar mais em Las Vegas. As vendas de moradias começaram a cair em Sin City (“cidade do pecado”, como é conhecida) antes de caírem na maioria das outras partes do país. Agora, Las Vegas está mergulhada na recessão. O desemprego subiu para 10,1%, bem acima da média nacional. Mais de 80% das casas à venda são propriedades com problemas. São aquelas em que o atual proprietário corre o risco de ter sua dívida executada ou aquelas que foram tomadas pelos bancos. Os preços médios caíram de US$ 315 mil, em junho de 2006, para os atuais US$ 155 mil, mais ou menos o nível de 2002.

Essa queda vertiginosa dos preços está atraindo pessoas como Mark e Claudia McLaughlin. O casal, que trabalha no Departamento Penitenciário do Estado de Nova York e mora em Westernville, Nova York, pretende morar em Las Vegas após a aposentadoria, em cerca de seis anos. Eles estão ansiosos por encontrar um imóvel enquanto os preços ainda estão baixos. No fim de março, começaram a procurar casa junto com o corretor de imóveis e visitaram 18 imóveis com preços entre US$ 75 mil e US$ 100 mil. “Achamos que podemos comprar algo agora e conseguir um bom preço”, diz Mark McLaughlin, 55. “Vamos alugar a casa e ela vai se pagar sozinha.” Eles não precisam vender sua casa no norte do Estado de Nova York e daqui alguns anos o mercado local poderá ter melhorado – se for preciso vender.

Os Garvin também compraram outra casa, ao mesmo tempo em que mantiveram a atual. Em 2004, o gerente-financeiro de hotel J.D. Garvin e sua mulher, Nona, uma enfermeira, pagaram US$ 202 mil por uma casa de 110 metros quadrados em Las Vegas, que provavelmente está valendo a metade disso hoje. Após o nascimento do primeiro filho, eles decidiram que precisavam de mais espaço. Então, em janeiro eles compraram uma casa de 350 metros quadrados por US$ 300 mil num subúrbio de Henderson, Estado de Nevada.

Com os preços ainda baixos, os Garvin decidiram encontrar um inquilino para sua primeira casa, em vez de vendê-la. O aluguel quase cobre a hipoteca mensal desse primeiro imóvel. J.D. Garvin, 30, diz: “Estamos tranquilos com o fato de estarmos pagando um pouco mais que a outra hipoteca – e a casa é três vezes maior”.

Para os Garvin, que não se qualificaram para o crédito fiscal do governo, as taxas de juros em níveis recordes de baixa foram um grande atrativo. Com a taxa de sua hipoteca pré-fixada de 30 anos em 4,75%, o pagamento do empréstimo de US$ 292 mil que eles fizeram está ao redor de US$ 1,6 mil por mês. Em termos nacionais, a taxa sobre um empréstimo pré-fixado de 30 anos está ao redor de 4,85%, a menor já registrada.

Na Califórnia, políticos estão contribuindo com as tentativas de persuasão do governo federal. O Poder Legislativo aprovou um crédito fiscal de US$ 10 mil para qualquer pessoa que comprar uma casa nova recém-construída (moradias já existentes não se enquadram no plano).

A isenção fiscal atraiu Marisol Monroy, que decidiu trocar o aluguel pela casa própria. Há mais de um ano Monroy vinha vendo, com um nervosismo crescente, amigos após amigos perderem suas casas no sul da Califórnia.

Em março, esta mãe de três filhos comprou uma casa de quatro quartos em um novo empreendimento imobiliário em Fontana, parte da outrora agitada área de Inland Empire. A mensalidade, incluindo impostos e seguro, é de US$ 2,1 mil, apenas US$ 600 mais que o aluguel do apartamento de três quartos em que ela morava em Placentia. Monroy achou que os filhos iriam odiar a mudança, mas diz que eles estão animados para conhecer a casa nova: “Eles estão contando os dias no calendário”.

Os investidores em imóveis também estão percebendo que a hora é deles. Especuladores ficam com uma reputação ruim em épocas de mercado aquecido por levarem os preços para a estratosfera. Mas, nas profundezas de uma crise, eles são necessários para ajudar a limpar os estoques e estabilizar os preços. John Hoehl saiu de Vermont para procurar imóveis em Cape Coral – onde algumas casas cujas dívidas foram executadas estão sendo vendidas por apenas US$ 30 mil. Até agora, ele fez ofertas por três imóveis, e comprou uma casa de três dormitórios por US$ 150 mil. “Nesse ritmo, teremos um grande problema de estoque até o verão [terceiro trimestre nos EUA], e isso vai fazer os preços subirem”, diz Paula Hellenbrand, presidente da Associação dos Corretores de Imóveis de Cape Coral. O corretor local Marc Joseph, da Foreclosure-ToursRUs.com, comprou dois barcos para procurar na orla casas que tiveram dívidas executadas.

As compras estariam sendo ainda mais velozes não fosse pelos bancos. Especuladores e compradores de primeira viagem continuam tendo dificuldades para obterem financiamento. Com os bancos endurecendo as condições dos empréstimos, sempre é bom o comprador de primeira viagem aparecer com o maior volume de dinheiro vivo possível. Dean Brittingham e sua companheira, Nancy Rocks, entraram com 20% dos US$ 350 mil que pagaram por uma casa em estilo mediterrâneo em Santa Rosa, Califórnia – e mesmo assim tiveram problemas. Um investidor havia comprado a casa de três dormitórios poucos meses antes por US$ 187 mil. A rápida mudança no imóvel inadimplente acendeu o sinal vermelho no banco hipotecário dos dois, que insistiu em uma segunda avaliação. Depois que o casal superou este obstáculo, eles perderam um prazo e decidiram começar o processo novamente num outro banco. Os dois finalmente fecharam a compra da casa em março. “Nosso corretor disse que estamos num momento totalmente novo”, afirma Brittingham. “Tudo está diferente.”

Os especuladores também estão tendo problemas com a dificuldade de se conseguir financiamentos – e procuram por eles além dos bancos. Durante o boom, Robert Close teve lucro certo construindo casas que custavam até US$ 640 mil em Inland Empire. Agora, ela está trabalhando com um pequeno grupo de investidores que compra e reforma casas com hipotecas executadas. Como muitos bancos não emprestam dinheiro para casas que precisam de grandes reparos, Close paga em dinheiro – ou recorre ao que é conhecido como “hard money”, agiotas que cobram juros de até 12%.

Mas Close diz que pode ganhar dinheiro com taxas de juros altas como essas – um sinal de que os preços podem estar baixos demais. Ele normalmente desembolsa US$ 75 mil por casa, mais US$ 20 mil para reformas. Então, ele as aluga por até US$ 1,5 mil por mês, produzindo retornos de dois dígitos sobre seu investimento. Nos últimos sete meses, Close comprou 34 imóveis, tomando cuidado para evitar as casas que ele construiu. “Acho que sou supersticioso”, diz ele. “Não quero brincar com a minha sorte.” Esse tipo de especulação cautelosa está bem distante dos dias de “festa”. Mas depois de uma depressão de três anos, isso é um sinal de que alguns mercados podem estar se movimentando na direção certa.

Will the Dark Cloud of Commercial Real Estate Blot Out the U.S. Recovery?

Will the Dark Cloud of Commercial Real Estate Blot Out the U.S. Recovery?

[Editor’s Note: This is the first of a two-part look at how the U.S. real estate market will affect the nation’s economic recovery. Today’s focus: Commercial real estate. Next week: The residential rebound.]

By William Patalon III
Executive Editor
Money Morning/The Money Map Report

Stock prices have rallied for much of last month. The housing market has shown some early signs of life. And some of the latest economic reports haven’t been the disasters that many experts feared.

While this is hardly a portrait of an economy on a roll, there are enough bright spots to nurture a feeling that the U.S. economy is finally on a path to recovery – especially given the upbeat response the latest elements of the Obama administration’s fix-it plans have received.

But there’s a dark cloud in this picture. And it’s big – big enough, in fact, to potentially finish off the U.S. banking sector, blotting out the U.S. economy’s new dawn.

That dark cloud is the commercial real estate sector. With rent prices falling and vacancies rising due to the recession-weakened economy, delinquencies on commercial mortgages are already escalating steeply. And the credit crunch bred from the recession is often making it impossible for property owners to avoid deeper trouble by refinancing.
“It’s a one-two punch combination: First, soaring vacancies take the wind out of positive cash flow; then the credit crisis hits like a rabbit punch, snapping off the main arteries to refinancing,” says Money Morning Contributing Editor Shah Gilani, a retired hedge-fund manager and expert on the U.S. credit crisis who predicted the implosion of the commercial real estate sector several years ago. “This is like Samson hitting the ground. The giant asset class we call commercial real estate is not going to get up any time soon.”

Here in the U.S. market, commercial real estate is worth about $6.5 trillion, and is financed by an estimated $3.1 trillion in debt.

And that debt is going bad at an escalating rate. In March, the delinquency rate on about $724 billion in securitized debt reached 1.8%. As percentages go, that’s a pretty small number. In fact, it’s less than a quarter of the housing market’s record-breaking mortgage-delinquency rate of 7.88% for the fourth quarter, according to the Mortgage Banker’s Association.

But don’t let that 1.8% rate fool you: The delinquency rate on commercial-real-estate debt has more than doubled just since September, according to a new Deutsche Bank AG (DB) report called “Commercial Real Estate at the Precipice.”

With that increase, experts say the delinquency rate on commercial real estate has already almost equaled the rate achieved during the last U.S. economic slump, which took place at the beginning of this decade. And forecasts now call for the current downturn in the commercial real estate market to rival – and perhaps even exceed – the plunge of the early 1990s, when nearly 8% of all commercial real estate loans went sour. Banks and thrifts took nearly $50 billion in charges, and nearly 1,000 lenders failed, The Wall Street Journal said.

The fallout this time could be much worse – for three key reasons:

  • Commercial Real Estate is a Heavyweight Sector: Although soaring defaults on student loans, auto loans or credit cards certainly won’t help a nascent economic recovery, those slices of the debt market are dwarfed by their commercial real estate counterpart. What’s more, the $3.1 trillion that makes up the commercial real estate debt market is three times the size it was during the early 1990s – meaning the potential for losses is steeper than ever before.
  • Commercial Real Estate is Closely Tied to Employment: The second factor is jobs. In the housing market, a loan default essentially affects a single family. In commercial real estate, a default typically signifies big problems at the company that owns or occupies the building or property that the loan finances. And those “big problems” typically translate into reduced jobs. This is debt that’s backed by the mostly vacant downtown high-rise where your neighbor worked before his employer downsized; by the neighborhood mall that shoppers avoid after it lost its Starbucks (SBUX), Circuit City (OTC: CCTYQ), Linens ‘N Things and Mervyns retail locations; or by a factory of a now-bankrupt supplier of parts for the General Motors Corp. (GM) passenger car that’s been cancelled.
  • A Nosedive in the Commercial Real Estate Sector Could Torpedo any Improvements the American Banking Sector Has Seen: Since 2007, 47 lenders have failed, of which one quarter had an exceptionally high exposure to commercial real estate loans. Until recently, the U.S. banking sector has been an economic “black hole,” whose unending appetite for capital left nothing for actual economic stimulus efforts. That black-hole syndrome seemed to have been resolved recently, allowing the Obama administration to enact other stimulus plans. But many experts fear that a severe downturn in the commercial real estate sector might be enough to reopen this interstellar capital chasm, blunting all other rebound initiatives. Foresight Analytics LLC estimates that – as a result of the ongoing downturn – the U.S. banking sector could incur as much as $250 billion in commercial real estate losses, enough to cause another 700 banks to fail.

“Any bank that has a sizable book of commercial real estate loans could have serious problems in 2009,” Jamie Peters, a bank analyst at Morningstar Inc. in Chicago, told The Minneapolis Star-Tribune.

This time around – compared to the early 1990s – banks left themselves no margin of safety in the form of “Tier I Capital” – a measure of how well a lender can navigate serious levels of losses. The higher the ratio, the less likely a lender will be able to work its way through a stretch when loans start going bad.

In 1993, less than 2% of U.S. banks and thrifts had an exposure to commercial real estate that was more than five times their Tier I capital. By the end of last year, that ratio had spiked to 12%, involving about 800 banks and thrifts.

As Money Morning reported, the U.S. Treasury Department and the U.S. Federal Reserve are working on a program that would induce private investors to buy into debt backed by such income-producing commercial properties as office buildings, retail stores and hotels. The program – the Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF) – is seen as a way of breaking the toxic-asset logjam, and to bring capital to debt that can’t be refinanced because of the ongoing credit crisis.
This is an attempt to avoid the [dangerous] “repeat of what happened on the residential side: A complete choking up, foreclosure disasters and increased stress on the banking system,” Jeffrey DeBoer, chief executive of the Real Estate Roundtable, told The Journal.

What has real estate executives really worried is the looming surge in commercial real estate loans coming due. Until now, delinquencies on commercial real estate loans have stayed below historical levels (due mostly to the limited amount of speculative construction that’s taken place in recent years. But delinquencies are now surging – in a big way – just as the volume of loans coming due is also spiking – and just as the few remaining lenders willing to make the kind of loans needed to refinance this debt are exiting the market.

“The credit crisis has got so bad that refinancing of even good loans may be drying up,” says Richard Parkus, head of commercial-mortgage-backed securities research at Deutsche Bank, and the author of the afore-mentioned “Commercial Real Estate at the Precipice” report.

Commercial real estate loans differ from their residential-loan counterparts, which borrowers repay after a set period of time – usually 30 years. Commercial mortgages usually are underwritten for five, seven or 10 years with big “balloon” payments due at the very end. At that point, the property owner usually turns the loan over and refinances it. A borrower’s inability to refinance could force it to default.

All of a sudden, scores of experts are warning federal lawmakers that hundreds – or even thousands – of resort hotels, retail malls and shopping center properties and commercial complexes of all sorts are headed for, on the verge of, or are already in default, a Memphis Daily News report stated. The reason: About $530 billion of commercial mortgages will be coming due for refinancing in 2009-2011 – with about $160 billion maturing this year – even as credit for refinancing remains non-existent, and cash flows from rents and leases are way down due to the recession, property researcher Foresight Analytics concluded.

What’s not clear is how soon the crunch will come – or if it will come at all.

The Real Estate Roundtable, a key trade group for the industry, late last year predicted that more than $400 billion of commercial mortgages will come due through the end of 2009. Foresight Analytics estimates that $160 billion of commercial mortgages will mature next year.

“Unfortunately, the commercial real estate market is even more vulnerable to economic cycles, and here I’m talking about deep recession, than residential real estate,” Money Morning’s Gilani says.

The current recession – which started in December 2007 – could be the wild card, Gilani says. If the U.S. economy continues to improve, as it seems to be, and as many experts predict will continue to, cash flows from properties won’t keep declining, and defaults won’t escalate. Unfortunately, there’s an inertia that takes hold during a downturn: Companies continue to slash jobs, shutter plants, close stores and otherwise cut expenses – often even after the broader economy shows early signs of new life. This inertia could be enough to keep commercial real estate vacancies to rise and defaults to escalate.

If that happens, it’s possible the commercial real estate sector becomes the “tipping point” that could keep the U.S. economy ensconced in its current recession, or if the recovery is truly under way, push the U.S. market into a “double-dip” downturn.

Time will clearly tell.

[Editor’s Note: Money Morning Contributing Editor Shah Gilani is a retired hedge fund manager and an internationally recognized expert on the credit and financial crises that continue to sweep the globe. Gilani is also the editor of The Trigger Event Strategist, which identifies profit plays that continue to be created by “aftershocks” from the financial crisis. Uncertainty will continue to be the watchword for at least the first part of the New Year. But what if you knew – ahead of time – what marketplace changes to expect? Then you’d be in the driver’s seat right? You’d know what to anticipate, could craft a profit strategy to follow, and could then just sit back, watching and waiting and finally profiting from the very marketplace events you anticipated. With the Trigger Event Strategist, Gilani has identified five key financial crisis “aftershocks” that are also key profit plays. To find out what those five aftershocks are and how to play them, check out our latest offer. Look for Part II of this package – a look at the state of the residential mortgage market – next week.]

Pacote prevê investimentos de R$ 34 bilhões para a construção de 1 milhão de moradias

março 25, 2009 4 comentários

25/03/2009 – 11h23
Pacote prevê investimentos de R$ 34 bilhões para a construção de 1 milhão de moradias
Claudia Andrade
Do UOL Notícias
Em Brasília
Atualizado às 13h11

O plano habitacional do governo Lula, anunciado nesta quarta-feira (25), prevê investimentos de R$ 34 bilhões para a construção de 1 milhão de moradias. As moradias serão feitas para as famílias com renda de até 10 salários mínimos. Do total de moradias que serão construídas, 400 mil serão destinadas a famílias com fonte de renda de até três salários mínimos. O governo federal espera, com o pacote, reduzir o déficit habitacional no país em 14%.
Você já teve obstáculos para tentar obter a casa própria?

O plano habitacional do governo Lula, anunciado nesta quarta-feira (25), prevê investimentos de R$ 34 bilhões para a construção de 1 milhão de moradias. Você acha que o governo federal, os Estados e as prefeituras cuidam bem dos problemas de habitação?

Inicialmente, o governo previu que todas as moradias estivessem prontas em dois anos, mas, de acordo com o presidente Luiz Inácio Lula da Silva, esse prazo dificilmente será cumprido.

“Se tudo estivesse pronto, preparado, a regularização fundiária concluída, poderia ser em dois anos. Mas temos a experiência do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento), em que todos eram especialistas em necessidade, mas nem tudo estava pronto para que pudessemos gastar”, disse Lula. “Nós não vamos ter problema em gastar. Nós vamos gastar esse dinheiro (R$ 34 bilhões) o quanto antes”, acrescentou o presidente.

O plano, batizado de “Minha Casa Minha Vida”, entra em operação no dia 13 de abril. “Este não é um programa que é uma emergência ou um fator fora da curva. Ele dá sustentação à política de desenvolvimento de renda do governo federal. Também fortalece as famílias ao criar um espaço para eles criarem seus filhos”, afirmou a ministra-chefe da Casa Civil, Dilma Rousseff, no lançamento do pacote.
“Não tem data; ninguém me cobre”, diz Lula sobre prazos

* Lula diz que plano vai reduzir déficit habitacional e criar emprego em momento de crise
* Ministro acredita que MP da regularização fundiária será facilmente aprovada no Congresso
* Plano habitacional é altamente positivo, avalia indústria da construção do Rio de Janeiro
* Para movimento dos sem-teto, novo plano é primeiro passo para reduzir falta de moradias

Os recursos serão distribuídos de acordo com os dados do IBGE sobre o déficit em cada região do país. As famílias com renda até 3 salários mínimos terão subsídio integral do seguro de vida. O objetivo da medida é reduzir o valor das prestações. As famílias com renda de 3 a 10 salários mínimos terão redução dos custos com o seguro e acesso a um fundo garantidor, variando de acordo com a faixa em que está (de 3 a 6 mínimos e de 6 a 10).

A primeira prestação será paga somente na entrega do imóvel, e a prestação deverá comprometer apenas 20% da renda familiar. O pacote também prevê pagamento opcional de entrada pelo mutuário. Para famílias com renda de até 3 mínimos, a prestação (cujo valor mínimo é de R$ 50) pode comprometer apenas 10% da renda.

Para famílias que recebem até 3 mínimos, não haverá pagamento dos custos cartoriais. Nas outras faixas, esse custos serão subsidiados. “Nós vamos compatibilizar a prestação com a renda das famílias. Não dá para imaginar que com os custos de mercado a população de menor renda vá ter acesso a moradia sem interferência do governo”, disse Rousseff.

As moradias construídas terão aquecimento solar térmico, o que ajudará também na redução da conta de luz dos mutuários. De acordo com Dilma, estão fora do programa os R$ 4,5 bilhões anteriormente disponíveis para habitação provenientes do FGTS.

Segundo a ministra, o programa prevê a simplificação da regularização fundiária urbana e terá a participação de Estados e municípios. “Vamos pedir terrenos. Sempre que houver uma participação dos Estados e municípios, pode-se aumentar o número de unidades.”
Falta de moradias no país

Veja o déficit habitacional em cada região do Brasil, em habitações e em relação aos domicílios permanentes (UOL)

Lula quer comitê de gestão do pacote
Durante a solenidade de lançamento, Lula assinou a medida provisória do programa Minha Casa Minha Vida, que inclui medidas de regularização fundiária. “Todo mundo sabe: enquanto o cidadão não tem escritura da terra, ele tem medo de pôr alguma coisa lá” e perder, disse o presidente.

Lula solicitou a criação de um comitê para a gestão do programa habitacional, com a participação de empresários, governadores, prefeitos, representantes do Congresso, movimentos populares e arquitetos para detectar em”tempo real” problemas para a execução das obras.

“Não quero que se passem 30, 40, 50 para alguém encontrar comigo e dizer ‘presidente tal coisa não está funcionando’. Eu quero tornar coletiva essa necessidade”, afirmou.

Lula acrescentou que a Caixa Econômica Federal estará pronta para dar início aos trabalhos no dia 13 de abril. “Agora vai depender dos prefeitos e governadores se juntarem para apresentar um conjunto de projetos para as obras.”

Fundo garantidor
O fundo garantidor prevê o refinanciamento de parte das prestações, caso o mutuário perca sua fonte de renda. Para famílias com renda de três a cinco salários mínimos, será garantido o pagamento de até 36 prestações; para famílias com orçamento de cinco a oito salários mínimos, até 24 prestações; e para as famílias que recebem de oito a dez salários mínimos, 12 prestações.

Para ter acesso ao fundo é preciso ter efetuado o pagamento de no mínimo seis prestações do imóvel e é necessário também o pagamento mínimo de 5% da prestação que foi refinanciada. Este valor será devolvido como bônus quando o refinanciamento for pago.

O mutuário terá que solicitar formalmente seu refinanciamento, comprovando a situação de desemprego, a cada seis prestações requeridas.
Dilma fala em “família forte” e “inclusão social”

O pacote também barateia o seguro de vida prevendo a quitação do financiamento pela União em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. A União também arcará com os custos de reparação de danos físicos ao imóvel. “Um velhinho como eu, se fosse comprar uma casa, o seguro de vida seria 30%, 35% do preço da prestação”, disse Lula.

Para cobertura de morte, invalidez e danos físicos no caso de um mutuário com mais de 61 anos, o custo atual do seguro corresponde a 35% da prestação. Com as novas medidas, o custo cairá para 6,64%, de acordo com a previsão do governo.

“O programa é ousado e de grande impacto na economia brasileira. Seguramente será um dos principais programas anticrise que este governo vai implementar”, afirmou o ministro da Fazenda Guido Mantega.

De acordo com Mantega, “a construção de 1 milhão de moradias pode gerar 1,5 milhão de empregos e gerar um PIB adicional de 2% na economia.”
Especialistas afirmam que faltam medidas alternativas à construção de casas

O pacote habitacional do governo federal está longe de resolver o problema de falta de moradia no país. Especialistas afirmam que o combate ao déficit habitacional exige ações diversificadas, uma vez que o problema atinge públicos com necessidades diferentes

Segundo o ministro das Cidades, Mário Fortes, “haverá uma destinação privilegiada do registro das moradias para a mulher. Também vamos priorizar os mutuários portadores de deficiência e idosos. Este é um programa abrangente e vamos atender a todos.”

Fortes afirmou que um volume significativo de recursos será liberado para movimentos sociais. Ainda segundo o ministro, no projeto “o mais significativo é que estão lançadas as bases de um processo que pode ser definitivo para zerar o déficil habitacional.”

Para Wilson Amaral, presidente da construtora e incorporadora Gafisa, o plano “trará a mobilização de centenas, milhares de empresários do setor de construção.”

“Teremos números bons para mostrar num horizonte de meses. Não é nada de longo prazo. E vai durar muito mais depois da crise. Não vai morrer daqui um ano ou dois”, projetou Amaral.

Pacote contra a crise
Inicialmente, o governo planejou a construção de 200 mil casas como uma das medidas de combate à crise econômica mundial. O número subiu para 500 mil, até chegar ao total de 1 milhão.
Mantega: “Plano é desafio para o setor privado”

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Antes de anunciar o pacote, o governo realizou vários encontros com governadores e prefeitos, essencialmente para saber quais as contribuições que Estados e municípios poderiam dar para reduzir os custos do financiamento. Uma das ideias era a disponibilização de áreas para a construção das casas.

O governo também buscou formas de reduzir o peso do seguro de vida sobre as prestações, já que ele aumenta de acordo com a idade do mutuário. O padrão de juros também deveria ser “totalmente diferente”, na visão do presidente Lula.

Nas reuniões com o Executivo, os governadores defenderam a desburocratização do processo e a descentralização dos recursos. Nesta terça, o secretário da Habitação de São Paulo, Lair Krähenbühl, disse que o governo federal poderá ter “dificuldades” para cumprir a promessa dentro do prazo anunciado, por conta do “processo lento” de construção de casas.

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