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Preço dos imóveis em alta, mas há riscos

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29/05/2013 às 16h15 | Postado por: Marcelo d’Agosto Seção: Fundos Imobiliários
Preço dos imóveis em alta, mas há riscos
De acordo com os dados calculados pelo Banco Central (BC), o preço dos imóveis residenciais subiu quase 30% entre o fim de 2010 e janeiro de 2013. O aumento foi duas vezes maior do que a inflação no período.

Os investidores que aplicam em imóveis comerciais para lucrar tanto com a valorização das unidades quanto com a renda dos aluguéis tiveram ganhos ainda mais expressivos, de cerca de 60% em alguns casos. Essa foi, por exemplo, a rentabilidade média dos fundos imobiliários, de acordo com o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da BM&FBovespa (Ifix).

O indicador da bolsa reúne as carteiras imobiliárias com os maiores volumes de negociação no mercado secundário. O retorno considera tanto a alta do preço das cotas quanto os rendimentos distribuídos.

Já a valorização dos imóveis residenciais é estimada pelo Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R). O índice passou a ser divulgado pelo BC recentemente e acompanha a tendência de longo prazo dos preços das residências que são dadas em garantia para os empréstimos habitacionais contratados junto às instituições financeiras em 11 regiões metropolitanas do país.

A alta dos imóveis tem o efeito de disseminar a sensação de que o investimento no setor é uma das melhores opções do momento. E a atual conjuntura de juros baixos e inflação alta reforça essa percepção.

O entendimento é que o investimento em imóveis tornou-se uma maneira segura de conseguir proteção contra o aumento dos preços, além de proporcionar um fluxo de rendimentos atualizado periodicamente. Como a tendência é a de que número cada vez maior de investidores pensem da mesma forma, os preços dos imóveis podem continuar subindo.

Nesse ambiente, mesmo uma eventual decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de elevar a taxa Selic hoje não deve alterar radicalmente a percepção dos investidores. O cenário continua positivo.

O juro real, ou seja, a parcela da remuneração das aplicações de renda fixa que excede a inflação, parece guardar uma correlação negativa com o preço dos imóveis. Significa que quando os juros reais caem o preço dos imóveis aumenta.

Na prática, o desempenho dos papéis de renda fixa com prazo mais longo mostra essa relação de forma clara. O IMA-B 5+, índice que mede a evolução do retorno das Notas do Tesouro Nacional da Série B (NTN-B) — títulos públicos indexados à inflação — com prazo de vencimento superior a cinco anos, por exemplo, rendeu 54% entre dezembro de 2010 até janeiro de 2013.

Um investimento hipotético de R$ 1 mil feito no fim de 2010 em uma carteira de NTN-Bs com prazo de resgate acima de cinco anos valeria R$ 1.548 no começo de 2013. No mesmo intervalo, aplicação em fundos imobiliários que seguissem o Ifix chegaria a R$ 1.613. A trajetória das duas carteiras seria muito semelhante, conforme mostra o gráfico.

No período, as taxas de juros das NTN-Bs de longo prazo caíram do patamar de 6% ao ano para cerca de 4% ao ano. Essa queda de dois pontos percentuais foi suficiente para provocar uma valorização significativa no preço de mercado dos papéis.

O efeito da redução dos juros reais sobre o mercado imobiliário acontece tanto pelo aumento da oferta de financiamentos quanto pelo aumento da demanda por investimentos em imóveis. É uma combinação que estimula a alta dos preços.

Os empréstimos imobiliários, por combinarem margens de lucro elevadas com garantias mais sólidas em operações contratadas por um período mais longo, tornaram-se uma área de negócios importante para as instituições financeiras.

Pelo lado da demanda, a queda dos rendimentos das aplicações financeiras vinculadas aos juros de curto prazo acaba estimulando a busca por investimentos alternativos. O crescente volume dos lançamentos de fundos imobiliários ilustra o apetite dos aplicadores.

Até o momento, a experiência da maioria dos investidores no mercado imobiliário tem sido positiva. No entanto, existem dois riscos principais. O primeiro é um eventual descontrole da inflação que obrigue o BC a elevar os juros por um longo período. Hoje, esse cenário parece descartado.

O segundo é acontecer algo que provoque uma parada súbita dos financiamentos imobiliários, o que fatalmente levaria a uma queda mais acentuada dos preços e a ruptura das expectativas de retorno. Essa hipótese, apesar de mais difícil de ser prevista, não pode ser eliminada.

Nesse meio tempo, é fundamental avaliar a qualidade dos investimentos e evitar pagar caro por imóveis mal localizados.

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