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Na Helbor o olhar do dono ainda engorda o caixa, e muito

Construção: Sob comando dos Borenstein, incorporadora tem maior retorno sobre capital do setor

Na Helbor o olhar do dono ainda engorda o caixa, e muito

Daniela D’Ambrosio | De Mogi das Cruzes

26/04/2011

Claudio Belli/Valor

Henrique e Henry Borenstein, na sala de reuniões (que foi o quarto de Henrique por muitos anos): pai e filho prezam a gestão financeira na incorporadora

No coração do centro comercial de Mogi das Cruzes, um quarteirão inteiro é tomado pela incorporadora mais conhecida da cidade. Aos desavisados, a Helbor pode enganar. Por fora, ostenta uma fachada comercial moderna, com vidro escuro e estrutura metálica. Alguns passos dentro do imóvel, porém, e as quatro casas da família Borenstein – hoje sede administrativa da companhia – rapidamente se revelam. A sala de reuniões, decorada com carpete marrom e papel de parede bege claro, era o quarto onde Henrique Borenstein, de 75 anos – presidente do conselho – dormiu por anos com a sua esposa. Henry, presidente da companhia e filho de Henrique, nasceu em uma das casas e brincava no quintal.

O acentuado ar provinciano destoa de seus números. A Helbor abriu capital em outubro de 2007. Em 2008, vendeu R$ 445,9 milhões e teve lucro de R$ 48 milhões. No ano passado, acumulou vendas de R$ 1,4 bilhão e lucrou R$ 182 milhões, com margem de 18% em 2010. Nos últimos 12 meses, é a segunda maior alta do setor, com ganho acumulado de 77,78%, atrás apenas da Eztec. Com uma política de pagamento progressivo de dividendos, a companhia tem o maior retorno sobre o capital (ROE, da sigla em inglês "return on equity") do setor, 43,2% para uma média setorial de 18,8% em 2010.

Os dois helicópteros que costumeiramente sobrevoam os céus da cidade – que, para os pedestres, é toda recortada por trilhos de trem – são da família. Em rápidos 15 minutos, Henry chega à filial da companhia na avenida Paulista, em São Paulo, onde passa a maior parte da semana. O pai, Henrique, mora em Mogi e é de lá que comanda a empresa.

Henry usa os helicópteros para conhecer os terrenos que compra. "Não fecho nada sem ver antes", diz Henry, de 36 anos, chamado de "boy" pelo pai. A família é ilustre na cidade de origem agrícola, hoje com quase 400 mil habitantes. Várias ruas de Mogi levam nomes dos Borenstein.

O nome Helbor resulta das iniciais do nome e sobrenome do pai, Hélio Borenstein – de quem Henrique é capaz de gastar horas falando. Orgulha-se em dizer que Hélio chegou da Ucrânia em 1917 sem nada no bolso. Fez fortuna, começando com uma loja de roupas, móveis e utilidades domésticas e depois com concessionárias GM – e, sempre, muitos imóveis. Morreu em 1964, antes do nascimento da Helbor.

O filho continuou investindo em imóveis e multiplicou o patrimônio da família. Vendeu a concessionária, tornou-se sócio do banqueiro Pedro Conde, do BCN. Ficou no banco por 38 anos, tempo suficiente para lhe garantir trânsito no governo e no topo da pirâmide corporativa. Dono de 15% do capital do BCN – vendido ao Bradesco por R$ 2 bilhões em 2008 – trocou cada ação do banco por 1,32 ação do Bradesco. Hoje é, muito provavelmente, um dos maiores acionistas individuais do banco.

Mesmo com uma fortuna pessoal na casa dos bilhões e com mais de 70 anos, optou por trabalhar todos os dias – sábados, inclusive. "Até pouco tempo, eu chegava às 7h15. Agora, venho às oito, mas não tenho hora para sair", diz. "Esse ramo é uma loucura, tem muito trabalho, não tenho coragem de deixar o "boy" sozinho", afirma, apontando para o filho.

A "intimidade" com o Bradesco é mais que bem-vinda. Foi o banco que coordenou as duas emissões de ações da companhia, estruturou as debêntures e é o principal parceiro na concessão de crédito. "Vários diretores e vice-presidentes do Bradesco hoje foram meus gerentes de agência", conta. "E eu trouxe para a empresa a visão financeira do negócio", diz Henrique.

A empresa imobiliária da família nasceu em 1977 para administrar os aluguéis das propriedades adquiridas ao longo de algumas décadas. "Quando vendi o BCN, não queria que meus filhos vivessem de renda e dividendos", diz Henrique. "Tinham que produzir e trabalhar." Foi quando decidiu transformar a Helbor em uma incorporadora, há 15 anos.

De prédios em Mogi, partiram para a cidade de São Paulo e Santos com empreendimentos de médio e alto padrão. Escolheram o modelo das parcerias – que entrou em xeque depois que companhias grandes, como a Cyrela, tiveram problemas. "Quase todo erro tem concerto na construção civil, em um terreno ruim, você muda o projeto, se o preço está baixo, a gente sobe, ou vice-versa, mas parceiro errado não tem jeito", avalia. E a Helbor, já errou? "Já, claro", admite.

Para garantir um comprometimento maior dos parceiros, na maioria construtores, a companhia os coloca como sócios minoritários na incorporação. Em 2010, o volume da vendas da incorporadora sozinha foi de R$ 1,1 bilhão para R$ 1,7 bilhão somando os parceiros. "Toda a parte de gerenciamento e fiscalização fisica e financeira é nossa", diz Henry.

Com sede em Mogi, empresa tem despesa administrativa mais baixa do setor de construção civil

Mas em um momento de alto custo de mão de obra e estouros de orçamento em obra, não seria mais conveniente ter uma construtora própria? Henry é categórico: "Ao contrário. Dividindo entre várias empresas, o risco da execução é diluído", afirma. "Posso até errar em uma contratação, mas jamais em todas." Outro argumento que ele usa a seu favor é que o custo fixo das empresas que possuem construtora é muito mais alto.

A companhia preza pela estrutura enxuta e, principalmente, barata. A gestão espartana reflete na última linha do balanço. A margem líquida foi de 14% para uma média de 18%. Enquanto outras incorporadoras estão com toda a equipe em endereços nobres de São Paulo ou Rio, com a sede em Mogi, a Helbor consegue a menor relação despesa administrativa/receita do setor: 3,4%, para uma média de 6,5% em 2010. Já as despesas comerciais representam 6,9%, para uma média setorial de 6,3%. Na sede de Mogi, trabalham 140 funcionários administrativos de um total de 210. "Eu não preciso lançar muito apenas para diluir custos", diz. "Lanço quando vale a pena."

Mas – cedo ou tarde – a cobrança vem, como em qualquer companhia de capital aberto. A Helbor não costuma divulgar o chamado "guidance" – projeção que as incorporadoras dão ao mercado para dimensionar seu crescimento ano a ano. "Acabo sendo penalizado por isso", reconhece Henry. No ano passado, a companhia lançou R$ 1,8 bilhão e para este ano estima ficar em cerca de R$ 2 bilhões.

Como em outras empresas menores, a presença da família na gestão ainda não é vista como problema, o que não acontece nas grandes. Mas tem o desafio – e cobrança – de continuar crescendo e não estacionar no patamar atual.

No ano passado, lançaram um dos maiores sucessos imobiliários de São Paulo, o empreendimento Casa das Caldeiras. Com gigantesco investimento de marketing, o comercial foi vendido a R$ 8,5 mil o metro quadrado e o residencial a R$ 6,5 mil. "Fechamos vendas até 4 da manhã, tinha gente dormindo nas camas do decorado", diz Henry. A empresa, a primeira a desistir de entrar na baixa renda, concentra sua atuação em prédios de médio e alto padrão, além de salas comerciais. Este ano fez apenas um lançamento até agora, mas Henrique diz estar otimista com o mercado em 2011.

A última tacada da Helbor foi uma joint venture com o grupo Suzano para a criação de uma empresa imobiliária, Alden, com os ativos imobiliários da companhia de celulose. A relação de proximidade entre os Feffer e os Borenstein vem de Hélio que era amigo de Leon Feffer, fundador do grupo Suzano. A companhia, que terá gestão compartilhada, prevê lançar quatro projetos com VGV de R$ 1,4 bilhão em dois anos. De novo, Henrique e Henry estarão juntos na administração do novo negócio, ao lado de Harry Kaufman e Cláudio Thomaz Lobo Sonder, membro do conselho de administração da Suzano. Com mais uma empresa, Henrique vai continuar multiplicando a fortuna e provavelmente terá que alterar, de novo, sua jornada de trabalho.

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