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Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no “Minha Casa, Minha Vida”. E veja as plantas. – 9/6/2009

Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no “Minha Casa, Minha Vida”. E veja as plantas. – 9/6/2009

Fonte:Construção Mercado

Conheça detalhes da aprovação de projetos do “Minha Casa, Minha Vida” e saiba como seis empresas conseguiram liberar seus empreendimentos em menos de dois meses depois do anúncio do plano

Por Mirian Blanco

Nos últimos oitos meses, a habilidade dos empresários da construção civil

em adaptar seus planejamentos ao contexto do mercado tem sido radicalmente testada. Primeiro veio a crise econômica, que forçou o engavetamento de alguns lançamentos e revisão de metas. Poucos meses depois, os subsídios governamentais do plano habitacional “Minha Casa, Minha Vida” – os maiores em 20 anos – puseram abaixo as últimas perspectivas de vendas e instalaram uma nova onda de lançamentos imobiliários, repaginados às molduras das faixas de renda de zero a dez salários mínimos.

A reportagem de capa desta edição flagra esse período de transição. Nesse momento, o que se vê é um esforço conjunto dos agentes. Por um lado, a Caixa Econômica e órgãos públicos agilizam a liberação de projetos e até mesmo rompem a rígida estrutura de avaliação linear, permitindo que a análise bancária ocorra em paralelo à tramitação na prefeitura. Já as construtoras incrementam a oferta e direcionam grande parte de seus projetos para os desenhos do programa.

Na Norcon, por exemplo, três empreendimentos que nem mesmo tinham data prevista de lançamento, foram repaginados e apresentados aos visitantes do Feirão da Caixa em 45 dias. Na MRV, o número de vendas aumentou 80%, segundo a empresa. E a InpAr adiantou o início das obras de dois grandes conjuntos habitacionais.

A formulação das estratégias para aprovação dos projetos também tem gerado ações inovadoras: associação com movimentos sociais; parcerias com Companhias de Habitação; acordos com prefeituras… O Grupo Borges é um caso a se destacar: está incorporando unidades de três a seis salários mínimos em parte de um terreno doado pela prefeitura e onde também serão construídas unidades, por outra construtora, para a classe mais baixa prevista no pacote. Em outro empreendimento, de parceria público-privada, o Grupo oferece terrenos de sua propriedade para edificar imóveis cuja venda é gerenciada pela Cohab (Companhia de Habitação) de Curitiba.

É como disse o vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda: “muitas flexibilidades são possíveis. O objetivo é fazer com que o plano pare em pé”. Nas próximas páginas, você confere as táticas de seis empresas para aproveitarem os bons ventos do “Minha Casa, Minha Vida” e também um roteiro de como elas chegaram lá.

Como elas conseguiram aprovar?

Saiba quais documentos enviar para aprovar um projeto com a Caixa

O processo de avaliação de empresas do segmento da construção civil na Caixa Econômica Federal engloba, além da análise de risco de crédito: estudo de viabilidade técnica do empreendimento (análise engenharia), opinião jurídica quanto à regularidade da operação e das garantias, conformidade e controle das operações, podendo apresentar alguma variação a depender do tipo de produto demandado pelo cliente e o tipo de operação a contratar. Em geral, cada proposta passa por três avaliações: análise de risco, de engenharia e jurídica. Cheque quais documentos devem ser apresentados para dar início às análises.

Caixa explica

BDI de 15%
“O BDI médio de infraestrutura das construtoras praticado no País, baseado nos próprios contratos que a Caixa tem feito e no BDI admitido pelo TCU (Tribunal de Contas da União), é de 22%. Nesse bolo, tiramos a redução do RET (de 7% para 1%) e mantivemos os impostos municipais, porque vão depender de cada município. Ou seja, consideramos o BDI médio e retiramos o RET”

Oportunidades para companhias de Habitação
“Em caso de projetos com equipamentos sociais que custem mais que R$ 52 mil a unidade, existe a possibilidade de haver a compensação desse valor por parte do município. Inclusive, já estamos viabilizando 400 unidades nesse formato”
Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa Econômica Federal

Habite-se até 26 de março é linha de corte
“Todos os empreendimentos cujo 3habite-se3 tenha sido expedido a partir de 26 de março de 2009 e que estavam em processo de aprovação na Caixa foram automaticamente enquadrados nas condições novas do “Minha Casa, Minha Vida”

Checklist
“Quando o construtor vai dar entrada nos documentos
a serem analisados para enquadramento no 3Minha Casa, Minha Vida3, há uma checagem da correta apresentação de todos os itens exigidos. Isso permite que nossas metas de prazos não sejam comprometidas e evita retrabalho para as partes”
Nédio Rosseli, gerente regional de construção civil da Caixa

Alguns cartórios estão pedindo cartas de confirmação da Caixa
“Quando se faz o quadro de áreas, faz-se a declaração de venda daquele imóvel. Se o valor do imóvel declarado mudar no momento da venda, o valor declarado na escritura será cobrado pelos cartórios. Isso porque quando se faz a incorporação, não se sabe se o processo vai ser feito com outra instituição, com a Caixa ou não”
José Carlos, técnico da superintendência da Caixa

Planta do empreendimento Fontana de Meride

MRV: correspondente imobiliária da Caixa

Em 22 de abril, nove dias depois do início do “Minha Casa, Minha Vida”, a incorporadora e construtora MRV já havia assinado contrato com proprietários para enquadramento no programa via Caixa. Ao final daquele mês, contabilizava 250 unidades financiadas.

A agilidade na aprovação da MRV tem um motivo, além da experiência da empresa na aprovação de projetos junto à Caixa. Ela é correspondente imobiliária do banco, o que significa que presta serviços, remunerados, para organizar toda a documentação de compradores e vendedores de imóveis, realizar entrevistas e pesquisas cadastrais com consumidores e até fazer abertura de contas e cheque especial dos mesmos.

Em outras palavras, executa para a Caixa cerca de 53% de todas as etapas que envolvem a aprovação de crédito da instituição. “Se fazemos a metade dos processos, significa também que o tempo de aprovação do crédito é pelo menos a metade se comparado ao processo realizado inteiramente na Caixa”, diz Cristiano Chiabi, gestor de crédito imobiliário da MRV. A construtora mantém um departamento de crédito com 40 funcionários, sendo que quatro deles dedicam-se inteiramente à verificação da apresentação de todos os dados à Caixa.

A totalidade dos projetos da MRV enquadrados no programa, tanto referente ao financiamento à construção quanto aos consumidores, já estavam em andamento no banco anteriormente e obtiveram “habite-se” depois de 26 de março. “Os clientes que já haviam passado pela aprovação, nas condições anteriores, foram em maioria readequados às novas condições e assinaram contratos”, diz Chiabi. Já aqueles que de fato efetivaram o financiamento antes do anúncio do governo, não puderam reajustar a negociação. Resultado: num mesmo prédio, hoje há proprietários que pagarão R$ 61 mil pelo apartamento, em parcelas de R$ 508, enquanto outros que desembolsarão R$ 44 mil, divididos em prestações de R$ 278. Diante do aumento expressivo dos potenciais consumidores, o número de vendas na MRV aumentou 80%.

O repasse da verba para construção – que antes vinha sendo executada com recursos próprios – também foi dinamizado. “Cerca de 20% da obra das unidades que enquadramos no programa já estava executada e o banco nos repassou então 20% do valor dos contratos assinados com os clientes.” As unidades são direcionadas a famílias com rendimento mensal entre três e dez salários mínimos e estão em diversas cidades do País, entre elas Belo Horizonte, Curitiba e regiões metropolitana e interiorana (Franca e Ribeirão Preto) de São Paulo.

Resumo
Unidades no programa: 250 até 30 de abril
Faixas de renda: de três a dez salários mínimos
Valores por unidade: de R$ 60 mil a R$ 120 mil
Diferencial para aprovação: a MRV é correspondente imobiliária da Caixa
Resultado: volume de vendas aumentou 80% desde o Programa

Perspectiva: empreendimento Viver Ananindeua

InPar: sem adaptações no produto

“Agora é a hora, vamos fazer o repasse.” Essa foi a mensagem transmitida pela InPar aos clientes do Viver Ananindeua – conjunto habitacional com 920 apartamentos, em Ananindeua, próxima a Belém do Pará – quando o “Minha Casa, Minha Vida” foi anunciado. Tendo lançado a primeira fase do empreendimento no primeiro trimestre de 2008, a incorporadora já havia comercializado 60% das unidades ao final daquele ano, e pretendia iniciar a transferência dos financiamentos para a Caixa no segundo trimestre de 2009.

“Esse processo coincidiu com o anúncio do programa, e o aumento da procura foi tão violento, que além de confirmar a aprovação de crédito até mesmo daqueles clientes cuja renda talvez impossibilitasse o repasse, esperamos comercializar os 40% restantes em dois meses”, conta Marco Parizotto, vice-presidente comercial da InPar.

Em outro empreendimento da incorporadora – Viver Bosque, este em São José dos Pinhais, na Grande Curitiba -, a demanda também surpreendeu. “Finalizamos as vendas das 296 unidades da primeira fase em um mês de programa.” E a fase 2 do Viver Ananindeua, prevista para o quarto trimestre, foi antecipada para julho.

Como os empreendimentos já eram dirigidos a famílias com renda de quatro a dez salários mínimos e as unidades não ultrapassam R$ 100 mil, a incorporadora não precisou fazer qualquer adaptação do projeto. Coube a ela apenas o esforço de mobilização da demanda, adaptação dos cadastros dos adquirentes às novas condições e encaminhamento à Caixa. E é nessa fase que Parizotto acredita que há muito a ser feito. “Temos que diminuir o período entre a venda e a assinatura do cliente para contratação da Caixa, porque esse processo leva em torno de 60 dias”, comenta.

Críticas à parte, Parizotto aponta o mérito do programa. “A liquidez trazida com o aumento da base da pirâmide de consumidores permite que a gente receba 100% do preço da obra durante a construção, conforme os desembolsos da Caixa por etapa construída.” No caso da contratação de empreendimentos com obras em andamento – como o conjunto habitacional do Pará, o desembolso tem lógica diferente: “Se 50% da construção está concluída, o banco libera 50% dos contratos assinados com clientes na Caixa”, explica. A matemática favoreceu o caixa da empresa, já que grande parte da demanda estava contratada. Hoje a InPar quer centralizar de 50% a 60% de suas vendas em imóveis com preço entre R$ 65 e R$ 100 mil, alcançando consumidores de quatro a oito salários mínimos.

Resumo
Características do produto: imóveis de 42 m2 até 55 m² de área, com unidade de dois e três dormitórios. Viver Bosque totaliza 744 unidades e Viver Ananindeua, 920. O lançamento é faseado, já que a Caixa restringe o financiamento a 500 unidades por módulo
Valor de venda das unidades: de R$ 65 a R$ 100 mil
Faixas de renda dos consumidores: de quatro a dez salários mínimos
Método construtivo: paredes de concreto
Ciclo construtivo: nove meses, um apartamento construído por dia

Planta do empreendimento Vitória Pirituba

Living: empreendimentos em Zeis

No início de 2009, depois de um ano e meio tramitando nas instâncias municipais, uma área de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), adquirida pela Living Construtora, braço da Cyrela para imóveis econômicos, foi finalmente aprovada para edificação habitacional. De acordo com o código de obras, nesses assentamentos, 40% das moradias devem ser classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social), sendo direcionadas a pessoas com renda igual ou inferior a seis salários mínimos; 40% para HMP (Habitação Mista Popular), correspondente a famílias que recebem igual ou menos que 16 salários mínimos; e 20% livres.

Aproveitando o bom momento do anúncio (e da divulgação) do “Minha Casa, Minha Vida”, a construtora iniciou a negociação do Vitória Pirituba, em São Paulo, lançando as unidades do HIS (adequadas às faixas do programa) no Feirão da Caixa, em maio. Cada moradia tem preço de venda a partir de R$ 85 mil. “Em 15 dias, a Caixa fez toda a pré-análise e nos liberou a carta que nos tornou aptos a comercializar os imóveis”, conta Romeu Braga, diretor de incorporação da Living.

Na apresentação de documentos para análise do banco, o executivo afirma que não houve nenhuma novidade em relação ao processo convencional de aprovação. “Nosso produto se casava com o pacote, em termos de tamanho, preço e público-alvo, e o custo das Zeis viabilizava o empreendimento a preços acessíveis”, diz. De acordo com ele, nem mesmo a formulação da planilha orçamentária do empreendimento teve de ser atrelada ao Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), como prediz a cartilha da Caixa. “Eles analisam a perfeita adequação do orçamento aos índices de mercado, e nossos índices próprios são completamente factíveis”, conta.

Igualmente, a porcentagem do lucro no cálculo do BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) segue a mesma da utilizada para imóveis de padrão médio, segundo o diretor da Cyrela, Antonio Guedes. “Nesse empreendimento, como em todos os nossos imóveis voltados para a baixa renda, preservamos o lucro e ganhamos em escala”, conta.

De fato, as vendas foram beneficiadas. “Antes do programa, o hiato entre as faixas de renda dos compradores que conseguiam ter acesso aos imóveis não passava de R$ 400, ou seja, nossos clientes ganhavam no mínimo R$ 2 mil e no máximo R$ 2.400. Hoje, o mínimo chega a R$ 1.400”, conta Braga. Com a aceleração da contratação da Caixa, a Living planeja lançar as torres de habitação mista popular já em agosto.

Resumo
Características do produto: Vitória Pirituba: dois dormitórios, de 43 m² a 44 m²
Valor de venda das unidades:
a partir de R$ 85 mil
Faixas de renda dos consumidores:
de cinco a seis salários mínimos
Diferencial:
empreendimento realizado em área de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social)

Planta: Mar de Aruana 2

Norcon: aposta nos feirões da Caixa

O início do plano habitacional, em maio deste ano, deu partida a uma corrida contra o tempo na FelizCidade, construtora da incorporadora Norcon para empreendimentos econômicos. Depois de apenas um mês do anúncio “Minha Casa, Minha Vida”, o Feirão da Casa Própria da Caixa chegava a muitas das cidades onde a empresa detinha projetos habitacionais. “Houve um mutirão de todos os agentes envolvidos no setor – bancos, órgãos públicos municipais, Caixa e construtoras – para que os projetos fossem aprovados e apresentados nos Feirões de Salvador, Maceió e Aracaju”, diz Ricardo Naves, gerente de novos negócios e controles internos da Norcon.

Foi assim que três empreendimentos da FelizCidade, que nem sequer tinham data de lançamento prevista e ainda estavam em trâmite final de aprovação nas instâncias municipais, foram liberados para comercialização (e apresentados para os clientes) em apenas 45 dias. “A Caixa aceitou tocar as análises de engenharia dela em paralelo à aprovação dos órgãos públicos para que desse tempo de apresentarmos o produto no início de junho, no Feirão de Aracaju”, comenta Naves. No total, os três produtos somam 760 unidades, com preços unitários de até R$ 100 mil.

Os empreendimentos Parque Salvador, localizado no bairro soteropolitano Jardins das Margaridas, com 282 unidades de 64 m2 cada, e Vila Bela, em Maceió, com 180 unidades, tiveram pré-lançamento nos dias 16 e 23 de maio, respectivamente. Para não perder o momento certo de lançar o produto na corrente da forte divulgação do plano habitacional, a construtora decidiu se antecipar aos feirões, e lançou, de forma independente, o empreendimento “Mar de Aruana II”, que já havia sido aprovado na Caixa em abril.

A estratégia deu certo. Em 15 dias, todas as unidades da primeira fase da edificação – 108 apartamentos – haviam sido comercializadas. Os primeiros 60 clientes ainda ganharam segunda vaga de garagem. O residencial é formado por 11 prédios e 396 apartamentos de três quartos, sendo uma suíte, e varanda. Os produtos têm preço de venda entre R$ 76.200 e R$ 100 mil e são voltados para famílias de cinco a dez salários mínimos.

O esforço de agilização para lançamento dos produtos superou as expectativas mais positivas, mas Naves se preocupa com a “ressaca” do pós-lançamento. “Será que haverá equipe dimensionada para essa quantidade enorme de contratos a ponto de não atrasar a contratação da Caixa?”, pergunta. Segundo ele, se ao menos o prazo de 90 dias entre a assinatura do cliente e o contrato com o banco for mantido, o programa terá sido um sucesso.

Resumo
Características do produto: empreendimentos para famílias com renda entre cinco e dez salários mínimos
Valor de venda das unidades: De R$ 76 mil a R$ 100 mil
Diferencial: empreendimentos de localização litorânea e em zonas de expansão urbana, com ampla área de lazer e infraestrutura social implantada

Perspectiva: Conjunto BemViver

Direcional: construção em massa

É consenso hoje entre empresários que o aumento da liquidez impressa pelo programa de habitação do Governo Federal ao ciclo da construção de moradias permitirá ganhos ainda maiores se a execução de residências for realizada em massa. Na construtora mineira Direcional Engenharia, o número de unidades enquadradas no “Minha Casa, Minha Vida” aponta para a aplicação desse conceito.

No início de janeiro, a empresa iniciou a venda da primeira das fases do Bela Città Total Ville, bairro planejado com quatro mil unidades (no total) cerceadas de centros comerciais e infraestrutura social – como hospitais, creches, escolas, praças, quadras etc. Antes do anúncio do programa, apenas 28 das 196 unidades postas à venda haviam sido efetivadas. Foi a ministra Dilma Roussef bater o martelo do pacote para 91 compradores assinarem contratos com a construtora, que ainda não oficializou o lançamento tão pouco os investimentos em campanha publicitária ou divulgação de nenhum de seus projetos voltados para as faixas de renda entre três e dez salários mínimos.

O aumento da procura espontânea aos estandes de venda da Direcional também foi expressivo no BemViver Total Ville, em Manaus, igualmente projetado como bairro planejado com 3.615 unidades, comercializadas em oito etapas de 512 unidades cada. As primeiras habitações começaram a ser vendidas em 17 de janeiro deste ano, somando 221 moradias negociadas até final de março. Entre abril e a primeira semana de maio, no pós-pacote, a venda de 371 apartamentos, dos 512 que compõem a fase 1 do produto, foi concluída.

“Como grande parte das assinaturas foram feitas em condições diferentes das previstas no Plano, vamos agora sentar com os proprietários, apresentar o “Minha Casa, Minha Vida” e re-enquadrá-los para depois repassar o financiamento à Caixa”, comenta Guilherme Diamante, gerente comercial da Direcional. Segundo ele, os benefícios auferirão desconto de R$ 12 a R$ 17 mil para os compradores. Hoje, outros quatro bairros planejados da Direcional a serem implantados em Porto Velho, Belo Horizonte, Brasília e Manaus tramitam na Caixa.

Resumo
Características do produto: apartamentos de dois e três quartos com suíte, e casas com três quartos
Preço da unidade: No Bela Città Total Ville, a partir de R$ 72.800 mil. No BemViver Total Ville, a partir de R$ 85.600 mil
Previsão de entrega da primeira etapa: 2011
Diferencial: empreendimento reúne centro comercial, ampla área de lazer e espaço comunitário

Perspectiva: Colinas Cachoeira

Grupo Borges: lucratividade mantida

Parcerias com companhias de habitação e prefeituras foram as estratégias da construtora Conceito e Moradia, especializada em habitação social e pertencente ao Grupo Borges dos Reis, para tirar do papel 562 unidades financiadas pelo “Minha Casa, Minha Vida”, no Paraná. “Atuamos em duas frentes: em uma, identificando cidades onde o prefeito tivesse uma sensibilidade política para acelerar as aprovações de projetos incorporados por nós e, noutra, em busca de terrenos onde pudéssemos edificar alguns projetos, adaptando-os às necessidades locais”, explica Eurico Borges, presidente do Grupo.

A empresa optou por duas localidades: Curitiba, onde fechou contrato com a Cohab (Companhia de Habitação Popular de Curitiba) para construção do Moradias Laguna II, com 50 sobrados para famílias com renda salarial a partir de três salários mínimos; e em Paranaguá, onde assinou parceria com a municipalidade para construção do “Colinas do Bela Vista”, com 400 unidades a serem entregues em 2010 para públicos de três a seis salários mínimos.

Nesse último empreendimento, enquadrado no Prohab (Programa Municipal de Incentivo à Construção de Habitação de Interesse Social) – criado pelo município logo após o anúncio do pacote -, a contrapartida do órgão público foi a doação do terreno de 26 mil m2. Com isso, a empresa se eximiu dos custos de incorporação e comercialização, obtendo margem líquida de cerca de 10% ou 12%, segundo Borges.

Já em Curitiba, foi a própria Cohab quem contratou a Conceito e Moradia para a edificação do empreendimento, incorporado pela Borges. O modelo de negócio se constituiu numa parceria inédita da companhia com a iniciativa privada: o Grupo Borges entrou com o terreno, a Conceito e Moradia com a construção e a Cohab como gerenciadora da operação de vendas, organizando a demanda. O formato trouxe ganhos para todas as partes: a Cohab teve a segurança e a agilidade operacional de trabalhar com empresas atestadas pelo nível A da Geric (Gerência de Risco da Caixa); já as empresas agilizaram o ciclo produtivo de seu produto. “A prefeitura estabeleceu prazos máximos de aprovação de projetos, desde que fossem canalizados por meio da Cohab. Prazos que normalmente levariam de seis meses a um ano, foram reduzidos para 15 dias.”

Segundo o presidente do Grupo, o modelo só foi possível graças aos subsídios governamentais, baratearam o preço de venda ajustando-o às faixas de renda acessadas pelas companhias de habitação. “O preço dos nossos imóveis em Curitiba e região metropolitana saíam na faixa de R$ 1.500/m2, mas com os subsídios, conseguiremos baixar esse preço para cerca de R$ 1.200/m2 mantendo a mesma lucratividade”, explica Borges. Resultado: velocidade de venda e boa taxa interna de retorno. A empresa também aprovou outros dois empreendimentos via parceria com prefeituras no Estado do Paraná: o Colinas Cachoeira, com 112 unidades, em Almirante Tamandaré, e um em São José dos Pinhais.

Resumo
Características do produto:
Moradias Laguna II
– 50 sobrados de dois quartos, de 42,96 m2, comercializados por R$ 48 mil. Foco: de três a cinco s.m.
Colinas do Bela Vista:
400 unidades de 46,39 m2. De três a seis s.m.
Colinas Cachoeira:
112 unidades com dois e três dormitórios, de 46,5 m2 e 52 m2, e preço entre R$ 69 e R$ 72 mil. De três a seis salários mínimos.

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