WTorre tenta novamente entrar na bolsa

Construção: Modelo de negócio e prejuízos nos últimos anos não devem facilitar tarefa.

WTorre tenta novamente entrar na bolsa

Por Daniela D’Ambrosio e Fernando Torres, de São Paulo 02/03/2010

A abertura de capital da WTorre não deveria ser exatamente uma surpresa para o mercado. Desde a primeira tentativa, em 2007, a empresa anuncia que se prepara para estrear na bolsa. O momento, no entanto, é considerado arriscado. Com um modelo de negócios diferente e um resultado que exige alguns minutos de explanação – foram três anos seguidos de prejuízo, sendo de R$ 164 milhões em 2008 e de outros R$ 148 milhões no ano passado, além de um endividamento de R$ 1,6 bilhão – a companhia aproveita a janela de oportunidade para tentar levantar mais de R$ 1 bilhão na bolsa, segundo apurou o Valor. Há dúvidas de analistas, porém, em relação à demanda pelo ativo. Com um estilo ousado e agressivo – os adjetivos mais usados pelo setor para defini-lo – Walter Torre é considerado polêmico, mas também reconhecido por ter construído um portfólio de qualidade, com inquilinos do porte de multinacionais como Petrobras, Vale, Unilever e Procter & Gamble. E é justamente essa fatia da empresa que vai a mercado. Com um negócio extremamente amplo, que inclui uma empresa de baixa renda batizada de Guanandi e um dique seco no Rio Grande do Sul, a WTorre pretende abrir capital dos ativos imobiliários, tanto comerciais, quanto de logística e industriais (construídos no modelo “build to suit”, processo que promoveu o crescimento da companhia, antes de entrar em vários outros negócios) . Ao todo são 44 imóveis, entre alugados e em construção. Apesar da qualidade do portfólio, fontes avaliam que o mercado já deu uma resposta negativa ao modelo de negócios da WTorre. No “build to suit”, a empresa financia suas obras (feitas sob medida para o inquilino) dando como garantia os alugueis futuros, em contratos de 10 anos, geralmente. Nesse modelo, a companhia capta 100% da dívida para construir o projeto. “O retorno para o investidor vem lá na frente quando os CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] começam a ser amortizados”, afirma fonte. O que a empresa ganha com o aluguel do portfólio fica comprometido com o pagamento da dívida no longo prazo. Os investidores costumam preferir negócios com giro maior. Não por acaso, o braço da W Torre que vai a mercado pretende investir também na incorporação. No segundo semestre do ano passado, segundo fontes, a W Torre tentou vender a área de engenharia, mas desistiu do negócio e praticamente desmontou a área. Vários profissionais saíram da companhia no último ano. Em 2009, o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (lajida) foi de R$ 29 milhões, considerado baixo por analistas. Em 2008, quando vendeu uma torre do Complexo JK para o Santander por R$ 1,04 bilhão, seu lajida foi de R$ 476 milhões. No resultado deste ano deve aparecer o ganho relativo a um prédio vendido à Previ em fevereiro. Parte do prejuízo dos últimos anos pode ser explicado pelo resultado financeiro, que foi negativo em R$ 127,9 milhões em 2009 e de R$ 243,9 milhões no ano anterior. A dívida total da empresa era de R$ 2,378 bilhões ao fim do ano passado. Excluindo a parcela relativa a certificados de recebíveis imobiliários, que está casada com os direitos sobre os aluguéis, a dívida da companhia fica em R$ 1,6 bilhão, sendo que R$ 541 milhões vencem este ano. O caixa é de R$ 153 milhões. Embora não revele o percentual, a empresa diz que parte dos recursos que vai captar será usada para amortização de dívida e capital de giro. Do total de empréstimos da empresa, R$ 787 milhões são com o Santander e com o Banco Votorantim, que possuem fatias de 8,55% e 6% do capital social da WTorre Empreendimentos. Por conta de empréstimos feitos em 2007, os dois bancos possuem ainda contratos que lhe dão direito a indicar um membro do conselho de administração e também garantem poderes especiais que exigem a autorização deles para que a companhia altere o estatuto, faça reorganizações societárias, emita dívida etc. A oferta secundária, na opinião de fontes do mercado, será feita para viabilizar a saída dos bancos Santander e Votorantim do capital da empresa O parecer da auditoria KPMG sobre as demonstrações financeiras da empresa imobiliária de 2009 menciona a existência de R$ 135 milhões em depósitos da companhia que foram bloqueados pelo Sanander, a título de multa contratual por conta do atraso na entrega do “Habite-se” da torre vendida à instituição financeira. A WTorre tem uma provisão de R$ 18 milhões para pagar a multa, o que diz ser a melhor estimativa de quanto terá que pagar pela parte que lhe cabe do atraso.

Lançamentos são feitos, mas preço ainda sobe

Quarta-Feira, 09 de Dezembro de 2009 | Versão Impressa

Lançamentos são feitos, mas preço ainda sobe

Com oferta de crédito, imóveis estão até 30% mais caros que em 2008

Paula Pacheco

O preço dos imóveis, em alguns casos, subiu até 30% na comparação com o valor do ano passado, quando o setor mergulhou nos efeitos da crise global. “O preço está valorizado em razão da demanda e dos financiamentos cada vez mais disponíveis. Isso faz com que as pessoas procurem por imóveis mais caros, explica Guilherme Benevides, presidente da incorporadora Upcom Desenvolvimento Imobiliário. A própria incorporadora enfrentou alta de preço em alguns lançamentos. “Do estudo inicial do projeto ao lançamento houve alta entre 25% e 30% no valor do imóvel.”

Mas Benevides acredita em uma normalização rápida por causa da volta do ritmo de lançamentos, o que levará a uma regularização dos estoques de imóveis. Leila Jacy, diretora de incorporação da Stan, concorda. A incorporadora prevê lançar sete empreendimentos no ano que vem. Neste ano, foram apenas dois. De janeiro a outubro, a queda no total de lançamentos na cidade foi de 31,8%.

“O ritmo de vendas está bem acima de períodos anteriores. Antes comercializávamos em média 30% dos imóveis no lançamento (em até três meses), agora chegamos a vender tudo em dois meses”, comenta. Segundo Leila, algumas empresas do setor aumentaram os preços porque querem aproveitar o bom momento de mercado. Além disso, tiveram de arcar com a valorização dos terrenos na cidade. Mas a executiva aposta na normalização dos valores.

AQUECIMENTO NACIONAL

Os dados divulgados ontem pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi-SP) confirmam que o boom, contrariando as previsões do início do ano. Segundo o economista Celso Petrucci, as vendas devem superar em 3,6% as do ano passado, com 33 mil a 34 mil unidades na cidade. Em 2008, foram 32,8 mil unidades.

Um destaque nos números do Secovi ficou por conta do aumento dos lançamentos de dois dormitórios, que tomaram o espaço dos três e quatro dormitórios. De janeiro a outubro de 2008, 34,6% dos lançamentos eram de dois dormitórios. Neste ano, foram 45,9%, quase a metade (veja na pág. B1). Para Petrucci, a preferência tem muito a ver com o programa Minha Casa, Minha Vida, voltado à população de menor poder aquisitivo e que engloba imóveis de até R$ 130 mil.

Os bairros com mais lançamentos em São Paulo neste ano estão entre os que têm o metro quadrado mais barato. O campeão é Parque São Lucas (zona leste), que teve 822 unidades de dois dormitórios lançadas de janeiro a outubro e 712 de três dormitórios. A diferença é ainda maior no Sacomã (sudeste), com 723 unidades de dois dormitórios e 268 de três.

O economista do Secovi afirma que a boa fase do mercado é uma realidade nacional. Recentemente, Petrucci se encontrou com representantes de outros dez Estados e ouviu o mesmo tom otimista. “A realidade é a mesma em todo o País. Há recursos e há mercado consumidor.”

Aumenta interesse por financiamentos diversificados

Do lado do aplicador, há outra facilidade – cotas de fundos imobiliários disponíveis por valores a partir de R$ 1 mil. Entre os empreendimentos que emitiram fundos imobiliários estão os shoppings Pátio Higienópolis (em São Paulo) e o Dom Pedro, em Campinas (SP). Desde o início das emissões de FII, em 1999, a CVM registrou R$ 4,6 bilhões em 271 operações, das quais praticamente a metade, ou R$ 1,9 bilhão, somente este ano. b(N.G.)/b

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Comércio de rua sente o impacto da concorrência

Em Jundiaí e região um aditamento em acordo coletivo fechado entre o Sindicato dos Comerciários e o Sindicato do Comércio feriu de morte o comércio de rua: as lojas que funcionavam aos sábados até as 18h00 são obrigadas agora a encerrar o expediente às 14h00, sob pena de multa de um salário base por funcionário em situação irregular. O acordo, porém, não abrange o comércio de shopping, regido por outra categoria, e que deve ampliar ainda mais os horários nas proximidades das festas natalinas, tirando os consumidores dos comerciantes de pequenas cidades como Itupeva, Várzea Paulista, Campo Limpo Paulista, Vinhedo, Itatiba e Louveira.

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Direcional Engenharia faz oferta inicial de R$ 250 milhões e testa novo modelo para colocações de menor porte.

Teste de apetite

Por Graziella Valenti, de São Paulo 18/11/2009

O apetite do investidor por novas histórias na bolsa será testado amanhã, com a recepção do mercado à colocação de pequeno porte da empresa de construção Direcional Engenharia, que estreia a negociação de papéis no Novo Mercado. A companhia conseguiu captar R$ 250 milhões, mas ainda não se sabe como será a reação às características especiais dessa colocação. A abertura de capital da empresa é emblemática em diversos sentidos. A oferta foi muito menor do que as já realizadas neste ano e está abaixo da faixa até então dada como mínima pelos banqueiros de investimentos para ofertas iniciais, de R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão. As ações saíram no meio do intervalo de preços sugerido, a R$ 10,50, e a Direcional chegará à bolsa com um valor de mercado equivalente a R$ 1,4 bilhão. O grande diferencial dessa operação é que ela trouxe a previsão de que os controladores – a família Valadares Gontijo – e o fundo Tarpon, que comprou 25% do negócio em março de 2008, pudessem comprar os papéis na distribuição. Havia a expectativa de que a Tarpon investisse mais recursos. Desde sua chegada na empresa, o fundo aportou R$ 165 milhões no negócio. O prospecto da oferta já informava que eles poderiam exercer o direito de prioridade – para manterem a participação – ainda que a demanda pelas ações fosse alta. O tema é delicado e já gerou polêmicas no passado, quando um movimento como esse não foi bem comunicado ao mercado. Em abril de 2007, os controladores da construtora CR2 decidiram na última hora comprar ações na oferta diante da demanda apertada. Ficaram com cerca de 30% do total ofertado. Como o mercado só soube depois de fechada a colocação, foi permitida a desistência e 60% dos institucionais cancelaram as propostas. A possibilidade, contudo, não estava prevista no prospecto, como no caso da Direcional. Se o mercado reagir bem ao modelo da Direcional, mesmo se os sócios absorverem parte da oferta, poderá significar a abertura de uma nova janela para operações de menor porte, que até então vinham enfrentando grande resistência por parte dos investidores. Os papéis foram oferecidos para um grupo seleto de aplicadores e não houve reuniões com potenciais interessados – conhecidas como “road show”-, o que é praxe nas ofertas públicas. Até então, as operações inferiores a R$ 500 milhões ainda não tinham sido testadas. A menor realizada foi a de Tivit, de R$ 574 milhões. As demais estreantes fizeram colocações bilionárias, como as de VisaNet e Santander. A preocupação com a participação dos sócios na oferta tem duas questões centrais. A primeira é o preço final da colocação, já que a demanda é influenciada pelo interesse dos atuais acionistas. Tal risco consta, inclusive, no prospecto. O segundo ponto é a liquidez na bolsa. Considerando a possibilidade de os sócios originais comprarem as ações e de os investidores que as adquiriram serem todos de longo prazo, a tendência é de que a negociabilidade da Direcional seja reduzida. A oferta contemplou o equivalente a 18% do capital da Direcional – abaixo, portanto, do mínimo de 25% exigido pelo Novo Mercado para a fatia do capital em circulação na bolsa. O modelo inaugurado pela empresa também deve reavivar o debate sobre o mercado de acesso, o Bovespa Mais, dedicado justamente a colocações menores, para poucos investidores e, portanto, menos líquidas. A liquidez sempre foi um ponto importante para os investidores. Entretanto, o tema ganhou relevância – daí a preocupação com o volume das ofertas iniciais – com o estresse durante a crise. A necessidade de saída rápida dos estrangeiros acabou derrubando os papéis e gerando prejuízo. Em 2007, na euforia do mercado, essa questão foi deixada de lado, já que havia excesso de recursos nos mercados globais. Naquele ano, quando 64 abriram capital na Bovespa, 38 operações foram abaixo de R$ 500 milhões e 11 inferiores a R$ 300 milhões. Passado esse boom, muito se questionou se o mais adequado não teria sido levar algumas empresas ao Bovespa Mais. A Direcional pediu registro de oferta à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em agosto. A colocação demorou a sair. E as sondagens iniciais indicaram que não havia a receptividade imaginada. Inicialmente, a operação seria de R$ 600 milhões, com colocações primária e secundária – na qual os sócios vendem seus papéis. Depois de dois meses, a operação chegou ao mercado modificada, comparada à descrição do prospecto preliminar. Os sócios podem agora comprar, no lugar de vender, e a oferta foi feita para poucos investidores, focados no longo prazo. Embora o interesse por Brasil esteja grande no mercado global, não está claro o tamanho do apetite pelas novatas. Das quatro aberturas de capital ocorridas neste ano, três estão abaixo do preço da colocação. A única exceção é VisaNet, que acumula alta de 14%. Mas a Direcional não será o único teste do interesse por Brasil, ou melhor, pelas aberturas de capital menos conhecidas e menos volumosas. Em entrevista na semana passada, o presidente da BM&FBovespa, Edemir Pinto, afirmou que a expectativa é de que mais R$ 9 bilhões sejam movimentados ainda neste ano com ofertas de ações. O calendário, porém, é apertado. É preciso oferecer os papéis até 20 de dezembro, no máximo. As próximas operações, em geral, têm desafios, e bons projetos terão de ser apresentados. Além da Direcional, a companhia de shopping centers Aliansce pretende listar ações. Entre os investidores da empresa estão o fundo americano General Growth Properties (GGP) e a gestora de recursos de Armínio Fraga, Gávea Investimentos. Tanto a Direcional como a Aliansce tentaram listar as ações entre o fim de 2007 e o começo de 2008, mas o início da crise internacional, que deixou o mercado restrito para colocações de menor porte já naquela época, interrompeu os planos. Ambas, com isso, obtiveram recursos com um aumento de capital privado. Outro importante termômetro para o mercado brasileiro será a listagem da companhia de cadeias de restaurantes International Meal Company (IMC), pretendida pelo fundo de participações Advent. Constituída em 2006, a empresa se autodenomina a maior cadeia de varejo alimentar do Brasil, em número de lojas, e que também possui operações em Porto Rico, México e República Dominicana, com um total de 195 lojas. No Brasil, entre as cadeias de sua carteira estão Viena, Frango Assado e Brunella. O sucesso da operação de IMC tiraria da espera diversas outras companhias de menor porte e conhecimento público que pensam em ir à bolsa, mas que observam com atenção o momento, dada a seletividade dos investidores. Apesar de reunir cadeias tradicionais, com décadas de existência, o modelo da IMC é novo. Desde a sua criação, em 2006, a empresa ainda não registrou lucro, embora traga crescimento de receita puxado pela estratégia de compras. Nos primeiros nove meses do ano, a IMC teve receita líquida de R$ 507 milhões, com alta de 65,6%. A linha final do balanço, contudo, apresentou prejuízo de R$ 19,8 milhões. Pesam na companhia as despesas financeiras elevadas, fruto do endividamento. De janeiro a março, essa conta era negativa em R$ 38,2 milhões, 65% mais que no mesmo período de 2009. A IMC fechou setembro com dívida de R$ 460 milhões e caixa de R$ 37 milhões. Outro desafio da empresa será vender um negócio novo aos investidores, já que esse setor não possui par no Brasil. O objetivo da oferta é obter recursos para financiar a expansão, tanto da base de restaurantes como para aquisições. A abertura de capital mais esperada para este fim de ano é a do Fleury. Porém, a empresa também terá de enfrentar os questionamentos dos investidores.

Onda imobiliária

Na busca por ganhos diferenciados, fundos com lastro em imóveis despertam a atenção da pessoa física.

Onda imobiliária

Por Paola de Moura, do Rio 17/11/2009

Os fundos imobiliários vivem um momento para lá de especial. A forte procura por parte dos investidores tem feito com que essas aplicações comecem a ganhar volume, depois de 15 anos desde a sua criação. Enquanto em 2008 o valor total de lançamentos foi de R$ 616,86 milhões, neste ano até ontem o número já chega a R$ 1,382 bilhão entre ofertas registradas e com dispensa, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) levantados pelo escritório de advocacia Lobo & De Rizzo. O crescimento é de 124%. Os números ficam ainda mais interessantes quando se olha as ofertas em análise na CVM. Há outros R$ 2,496 bilhões que, somados ao volume já registrado, representam nada menos do que um crescimento de 528,7% no ano. O total de R$ 3,878 bilhões equivale ainda a quase 90% dos lançamentos acumulados entre 2000 e 2008, de R$ 4,396 bilhões. Só na semana passada, entrou em análise uma oferta de R$ 1,3 bilhão liderada pela Votorantim Asset Management (VAM). A operação está dividida em dez séries, a primeira de R$ 400 milhões e as demais de R$ 100 milhões cada. Se sair, será a maior emissão de fundo imobiliário já realizada. Ainda não há prospecto disponível, mas o que se comenta no mercado é que o fundo, batizado de Votorantim Securities, deve investir em títulos de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com origem em operações envolvendo empreendimentos do próprio grupo – há de se esperar para tirar a “prova dos nove”. Sob o ponto de vista do investidor, os juros em níveis historicamente baixos têm levado muita gente a procurar alternativas mais rentáveis em relação à renda fixa. A isenção de imposto sobre o rendimento para a pessoa física confere um brilho a mais para essas aplicações neste momento. Os fundos imobiliários contam com isenção de IR sobre rendimentos distribuídos desde que o investidor não tenha mais de 10% do total do fundo. Vale lembrar que, apesar do lastro em imóveis, esses fundos são considerados aplicações de renda variável. Isso porque essas carteiras têm dois componentes de ganhos: a variação das cotas e o rendimento distribuído originado de receitas de aluguel. Como são fundos fechados, não há resgate das cotas. O cotista vende suas cotas a terceiros no mercado secundário, como no caso das ações de companhias abertas, por exemplo. O resultado da maior procura por parte dos investidores interessados na renda é a valorização das cotas que, juntamente com o rendimento distribuído, faz o retorno da aplicação neste ano ficar próximo do Ibovespa. (Ver reportagem abaixo) Diante do aquecimento do mercado, a Caixa Econômica Federal – primeira a lançar um fundo para o varejo em 2004, o Torre Almirante – pretende ofertar ao mercado até cinco novos fundos imobiliários até o início de 2010. Segundo Flavio Arakaki, gerente operacional de Fundos Especiais da instituição, dois deles são fundos de locação. A empresa construirá um prédio e a renda virá do aluguel. Os modelos dos outros ainda estão sendo estruturados, mas o investidor pessoa física poderá participar. O banco colocará alguns deles com investimento mínimo de R$ 1 mil. Dois motivos explicam o maior volume de estruturação de fundos imobiliários sob o ponto de vista das gestoras. A CVM lançou duas instruções que mudaram o mercado. A primeira foi a Instrução 472, publicada em outubro do ano passado. Ela flexibilizou as regras que regem a constituição e o funcionamento dos fundos imobiliários. A autarquia permitiu, por exemplo, a subscrição parcial das cotas do fundo. Na prática, criou-se a possibilidade de trabalhar com um valor mínimo de subscrição, que varia de carteira para carteira, para que um fundo seja constituído. A partir da norma, destaca Carlos Ferrari, advogado especialista em fundos imobiliários da Lobo & De Rizzo, quando um administrador planeja criar um fundo para investir em um imóvel de R$ 50 milhões e não consegue arrecadar toda a quantia, ele pode investir inicialmente só a parcela levantada. No entanto, a mesma instrução trouxe um entrave para o mercado: exigiu que o cotista aprovasse toda e qualquer modificação no fundo. Ou seja, se houvesse a necessidade de alterar o investimento ou migrar para outro portfólio, a assembleia teria que ratificar a decisão. “A Instrução 478, de setembro deste ano, acabou com esta exigência e o mercado deslanchou”, completa Ferrari. Arakaki, da Caixa, também acredita que as novas normas da CVM vão ajudar a expandir o mercado, mas critica a falta de liquidez do mercado secundário. Além disso, ele não acredita que o número de negociações secundários vá aumentar porque, segundo ele, os fundos vão render entre 1,2% e 1,3% ao mês e, com isso, num período de juros baixos, ninguém vai querer sair do investimento. A sócia da área de Direito Imobiliário do Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados, Christiane Scabell Höhn, acredita que o mercado de fundos possa crescer ainda mais com o interesse dos fundos de pensão e principalmente com a chegada dos estrangeiros que estão trazendo mais investimentos ao Brasil e precisam buscar aplicações com boa rentabilidade. A advogada conta que o escritório está prestando serviços para quatro fundos imobiliários que estão sendo constituídos e devem chegar ao mercado no próximo ano. Dois deles são de estrangeiros criando fundos de fundos. Mas na visão de Rodolpho Vasconcellos, superintendente-geral da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o volume ainda é pequeno e a falta de liquidez do mercado secundário é o principal entrave para que os fundos imobiliários ganhem volume de verdade. É necessário que o home broker passe a entrar neste mercado, mas para isso, as cotas precisam ser mais baratas. Vasconcellos também acredita que a entrada dos estrangeiros no mercado aumentará o volume o que estimulará secundário.

Banqueiros já veem queda de margem

Domingo, 15 de Novembro de 2009 | Versão Impressa

 Banqueiros já veem queda de margem

Com juros mais baixos e aumento da competição, cenário do setor começa, finalmente, a mudar no País

 

 

Leandro Modé

 

 

 

Especialista em análise de bancos, Alberto Borges Matias, professor da USP de Ribeirão Preto, não tem dúvidas: “2010 será o primeiro de uma série de anos que farão com que nosso sistema bancário se torne igual aos outros”, afirma. Que fique claro: igual, para ele, significa bancos que emprestem muito mais do que hoje e cobrem taxas de juros menores que as cobradas atualmente.

Pode-se argumentar que as palavras de Matias, tradicional crítico do modelo bancário brasileiro, carreguem um certo exagero. Mas é inegável que o cenário para 2010 tem alguns ingredientes realmente diferentes. Algo que os próprios banqueiros reconhecem.

Durante a divulgação dos resultados do terceiro trimestre, nas semanas passada e retrasada, executivos de Itaú Unibanco e Bradesco, as duas maiores instituições financeiras privadas do País, alertaram que suas margens (relação entre lucro e receitas financeiras) devem cair no ano que vem, avaliação endossada por analistas de mercado.

“A margem deve diminuir com a competição maior”, disse o diretor executivo de Controladoria do Itaú Unibanco, Silvio de Carvalho. “A tendência é a margem cair por causa da redução do spread (diferença entre a taxa que o banco paga ao captar dinheiro e a que cobra no empréstimo ao cliente)”, completou o vice-presidente executivo do Bradesco, Domingos Abreu, que também atribuiu o provável efeito ao aumento da concorrência.

O presidente do Banco do Brasil (BB), Aldemir Bendine, é outro que espera mais competição em 2010. “Eu não estou fazendo essa projeção para o ano que vem, eu venho repetindo isso há algum tempo. A gente já esperava para este ano essa concorrência mais acirrada, por causa de uma postura mais tímida (dos concorrentes) naquele momento (auge da crise). Isso vai se acirrar para o ano de 2010.”

Três fatores são chaves para entender o cenário dos bancos para 2010. O primeiro é a expectativa de forte crescimento do Produto Interno Bruto (PIB). A estimativa média do mercado é de uma expansão na casa de 5%, mas há quem preveja alta próxima de 6%. Em geral, cada ponto porcentual do PIB implica um crescimento de 4% a 5% do crédito total da economia. Levando em conta as hipóteses menos otimistas, os empréstimos cresceriam, portanto, 20%.

O segundo fator é a perda de participação de mercado das instituições privadas para as públicas em 2009. Em dezembro de 2008, os bancos controlados pelo governo respondiam por 36,3% dos empréstimos no País. Em setembro deste ano, haviam avançado para 40,6%. Embora publicamente neguem a intenção de recuperar terreno, os bancos privados sabem que precisam reagir.

O Bradesco, aliás, no mesmo dia em que anunciou os resultados trimestrais, divulgou a ampliação dos prazos de financiamento para várias modalidades de crédito, tanto para pessoas físicas quanto para empresas.

“Agora o sufoco (crise) passou. Os bancos privados vão ter de voltar (para o crédito) e isso, impreterivelmente, levará a um aumento da concorrência”, disse a analista de instituições financeiras da Ativa Corretora, Laura Lyra Shuch.

Ela lembra que a estratégia dos bancos públicos, sobretudo do Banco do Brasil (que tem capital aberto e, portanto, ações negociadas em bolsa), foi muito criticada. “A primeira interpretação, inclusive minha, foi de que o BB seria o “pai” da crise, o que fez suas ações caírem fortemente. Aos poucos, vimos que sua estratégia foi acertada.”

O terceiro fator, que, diferentemente dos outros dois, pode ser considerado estrutural, está relacionado especificamente ao crédito imobiliário. Pela primeira vez na história recente do País, os bancos apostam firmemente nessa área, que, hoje, equivale a menos de 5% do PIB – para se ter uma ideia, em países como os Estados Unidos, supera os 50%.

Esse apetite é explicado, basicamente, pela queda da taxa básica de juros, hoje em 8,75% ao ano, e por mudanças regulatórias, que deram mais segurança para o credor. “O spread (ganho) dos bancos no empréstimo imobiliário é mais baixo do que em outras modalidades”, afirmou o analista de instituições financeiras da Austin Rating, Luís Miguel Santacreu. Ou seja, à medida que as instituições aumentarem sua fatia em um segmento menos rentável, puxam para baixo a margem geral.

Os analistas ressaltam que redução de margem não implica necessariamente queda de lucro. “Os bancos vão tentar compensar essa baixa com o aumento dos volumes”, observou Santacreu. Abreu, do Bradesco, confirma. “O objetivo é compensar as operações de spread menor com alta do volume”, disse.

Santacreu também lembra que, embora os próprios bancos acreditem em uma queda da margem, vão fazer o máximo que puderem para evitá-la. “Uma queda da margem só ocorre se a redução das taxas de juros cobradas dos bancos for mais rápida do que o movimento para ampliar os volumes”, explicou. Pelo discurso dos executivos, é provável que isso de fato ocorrerá. Sinal de que a concorrência, como diz Matias, finalmente pode ter chegado para valer no País.

 

 

 

 

Aceleração imobiliária – Estadao

Sábado, 14 de Novembro de 2009 | Versão Impressa

Aceleração imobiliária

 

Para o mercado de imóveis paulistano, setembro foi o segundo melhor mês da série histórica registrada pelo sindicato da habitação (Secovi): foram vendidas 5.049 unidades, 41,1% mais do que em agosto, quando foram comercializadas 3.578 moradias. É um sinal da recuperação do setor, visível não apenas no segmento residencial, mas também no comercial.

O setor de imóveis enfrentou um período de graves dificuldades, que começou no terceiro trimestre de 2008 e se estendeu até abril deste ano: “A crise financeira globalizada criou um clima de incerteza que, praticamente, paralisou os negócios no final de 2008″, notou o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. A partir de maio, o mercado paulistano apresentou uma recuperação constante.

O índice Secovi de vendas em relação à oferta (VSO) alcançou o melhor resultado histórico, 30,8%, ou seja, de cada mil imóveis oferecidos, 308 foram comercializados, contra 22,7%, em agosto. A retomada foi apoiada, em setembro, pelo crescimento dos financiamentos com recursos das cadernetas de poupança, os maiores do ano, atingindo R$ 3,6 bilhões, destinados a 30,2 mil imóveis.

Entre setembro de 2008, quando o setor já estava em crise, e setembro de 2009, quase dobrou o número de imóveis comercializados em São Paulo (aumento de 98,5%). No mesmo período, o valor das vendas passou de R$ 665,3 milhões para R$ 1,3 bilhão.

Os resultados só foram alcançados porque houve uma mudança da política das construtoras e incorporadoras, que passaram a ofertar imóveis menores e mais acessíveis aos compradores, escaldados pela crise. Em setembro, 47,7% das unidades comercializadas tinham dois dormitórios e o preço médio foi de R$ 137 mil, valor 22,6% inferior ao das moradias oferecidas no início do ano, ao preço médio de R$ 177 mil.

Mesmo as construtoras habituadas a produzir unidades para a classe de renda média e média alta procuram, hoje, lançar imóveis para as faixas de renda mais baixa, onde se concentra o déficit de habitações e maior é a demanda. Algumas empresas já desenvolvem projetos pilotos para atender à demanda das moradias previstas no programa Minha Casa, Minha Vida. Este programa, embora registre um ritmo muito inferior ao previsto pelo governo, criou um ambiente favorável para a construção civil.

Entre janeiro e setembro, foram vendidas 25.087 moradias, número 11,9% menor que o do mesmo período do ano passado. Mas a reação é tão vigorosa que os construtores já admitem a possibilidade de que o volume total de vendas deste ano alcance de 33 mil a 34 mil unidades, superando as 32,8 mil unidades vendidas no ano passado.

No segmento comercial, há grandes investimentos planejados ou iniciados na área do varejo, que se beneficiou com a recuperação das vendas. Em cidades do interior de São Paulo, como Campinas e Indaiatuba, grandes projetos de shopping centers estão sendo lançados, atraídos ou pela concentração de habitantes com elevado poder aquisitivo ou pela mobilidade social das faixas de renda mais baixa, que ascendem a níveis mais altos. Apenas dois desses empreendimentos preveem, respectivamente, a construção de 120 mil m². Também na capital e na região do ABC haverá novos centros comerciais, por exemplo, na região do Largo da Batata, em Pinheiros, para aproveitar a construção de uma estação de metrô. Uma tradicional empresa de capital aberto, a Lojas Americanas, anunciou a disposição de abrir 400 novos pontos de venda, em todo o País, nos próximos quatro anos, quase dobrando sua rede atual, de 471 lojas.

A relativa queda dos juros favoreceu a construção civil na obtenção de capital de giro. O resultado é o aumento dos lançamentos: 4.286 unidades foram lançadas, em São Paulo, em setembro, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 81% mais do que no mesmo mês do ano passado. É um sinal de que voltou a haver equilíbrio entre a oferta e a procura de terrenos para edificação, objetos de forte especulação e preços muito elevados, entre 2007 e 2008.

Mas a sustentabilidade do crescimento do setor também dependerá do crescimento da oferta de recursos, não apenas no ano eleitoral de 2010. No longo prazo, tendem a ser insuficientes as verbas do FGTS e dos depósitos de poupança.

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Real estate acceleration
 
For the paulistano market of property, September was as the better month of the historical series registered by the union of the habitation (Secovi): 5,049 units, 41.1% had been sold more than what in August, when 3,578 housings had been commercialized. It is a signal of the recovery of the sector, visible not only in the residential segment, but also in the advertising.
The sector of property faced a period of serious difficulties, that started in the third trimester of 2008 and if it extended until April of this year: “The globalizada financial crisis created an uncertainty climate that, practically, paralyzed the businesses in the 2008 end ″, the chief economist of the Secovi noticed, Celso Petrucci. From May, the paulistano market presented a constant recovery.
The Secovi index of vendas in relation to offers (VSO) reached optimum historical result, 30.8%, that is, of each a thousand offered property, 308 had been commercialized, against 22,7%, in August. The retaken one was supported, in September, for the growth of the financings with resources of the matching-fund saving accounts, the greaters of the year, reaching R$ 3,6 billion, destined the 30,2 a thousand property.
Between September of 2008, when the sector already was in crisis, and September of 2009, almost it folded the number of property commercialized in São Paulo (98,5% increase). In the same period, the value of vendas passed of R$ 665,3 million for R$ 1,3 billion.
The results alone had been reached because it had a change of the politics of the constructors and incorporators, who had started to offer lesser and accessible property to the purchasers, escaldados for the crisis. In September, 47.7% of the commercialized units had two dormitories and the average price was of R$ 137 a thousand, value 22.6% inferior to the one of the offered housings at the beginning of the year, to the average price of R$ 177 a thousand.
Exactly the accustomed constructors to produce units for the classroom of high average and average income look for, today, to launch property for the income bands lower, where if she concentrates the deficit of habitations and greater is the demand. Some companies already develop projects pilots to take care of to the demand of the housings foreseen in the program My House, My Life. This program, even so registers an inferior rhythm very to the foreseen one for the government, created a favorable environment for the civil construction.
Between January and September, 25,087 housings, number 11.9% had been vendidas minor who of the same period of the last year. But the reaction is so vigorous that the constructors already admit the possibility of that the total volume of vendas of this year reach of the 33 a thousand 34 a thousand units, surpassing the 32,8 a thousand units vendidas in the last year.
In the commercial segment, it has great planned investments or initiates in the area of the retail, that if benefited with the recovery of vendas. In cities of the interior of São Paulo, as Campinas and Indaiatuba, great projects of shopping centers are being launched, attracted or for the concentration of inhabitants with raised purchasing power or for the social mobility of the income bands lower, that promote the levels highest. But two of these enterprises preveem, respectively, the construction of 120 a thousand m ².

 

不动产的加速度
  
为物产， 9月paulistano市场是作为居住(Secovi)的联合登记的历史系列的更好的月： 5,049个单位，在8月有的是vendidas更多比什么41.1%，当3,578套住房商业化。 它是区段的补救的信号，可看见不仅在住宅段，而且在广告。
在第三三个月面对严肃的困难的期间，那开始的物产区段2008年，并且，如果它延伸了直到4月今年： “globalizada金融危机创造了在2008个末端″，实际，麻痹企业的不确定性气候，被注意的Secovi的主经济师， Celso Petrucci。 从5月， paulistano市场提出了恒定的补救。
vendas Secovi索引关于提议(VSO)到达了最宜的历史结果， 30.8%，即，每被提供的一千物产， 308商业化，反对22,7%，在8月。 9月支持再拿的你，为财务的成长与资源匹配资助储蓄存款，年的greaters，到达R$ 3,6十亿，注定了30,2一千物产。
在9月2008年，当区段已经在危机和9月2009年之间，它几乎折叠了在São商业化的物产的数字Paulo (98,5%增量)。 在同一个期间， vendas的价值通过了R$ 665,3百万为R$ 1,3十亿。
单独结果被到达了，因为它有建设者和incorporators的政治的变动，开始为采购员提供少许和容易接近的物产， escaldados为危机。 在9月， 47.7%商业化的单位有二栋宿舍，并且平均价格是R$ 137一千，年初重视22.6%下等到那个被提供的住房，到R$ 177的平均价格一千。
导致单位的确切习惯的建设者为高平均和平均收入教室寻找，今天，发射物产为收入带更低的地方，如果她集中居住缺乏，并且更加伟大的是需求。 有些公司已经开发项目飞行员照料对在节目预见的住房的需求我的议院，我的生活。 这个节目，即使如此登记下等节奏非常到预见的一个为政府，创造一个有利环境为民用建筑。
在1月和9月之间， 25,087套住房，第11.9%是最后一年的同一个期间的vendidas未成年人。 但反应是很苍劲的建设者已经承认那的可能性33一千34一千个单位的今年伸手可及的距离vendas的总容量，超过32,8一千个单位vendidas在最后一年。
No segmento comercial, há grandes investimentos planejados ou iniciados na área do varejo, que se beneficiou com a recuperação das vendas. 在São Paulo内部城市，作为坎皮纳斯和Indaiatuba，购物中心了不起的项目开始，被吸引或者为居民的集中以低被上升的购买力或为收入带的社会流动性，促进水平最高。 但二这些企业preveem，各自建筑120一一千m ²。

Estadao Domingo – 8/11/2009 – Franquias

As matérias principais do Estadão no link abaixo.

A respeito de franquias, Brasil Brokers é a oportunidade principal desse mercado que terá alguma competição no próximo ano.

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Gafisa emitirá debêntures de R$ 600 mi

Dívida: Incorporadora, que desistiu de oferta de ações em julho, venderá títulos ao FGTS para se capitalizar

Gafisa emitirá debêntures de R$ 600 mi

Carolina Mandl, de São Paulo 05/11/2009

A Gafisa deve emitir R$ 600 milhões em debêntures que serão compradas pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A proposta será analisada em uma assembleia de acionistas marcada para 16 de novembro, quando também será definida a remuneração dos títulos. Se a emissão for aprovada, os recursos chegarão à Gafisa poucos meses depois de a incorporadora desistir de realizar uma oferta primária de ações diante da fraca demanda pelos papéis. Em julho, os investidores queriam aplicar um desconto à ação por alguns motivos: endividamento elevado, falta de experiência no segmento econômico – no qual analistas enxergam maior potencial de crescimento – e problemas anteriores de relacionamento com acionistas, principalmente quando assumiu o controle da Tenda em 2008 sem fazer uma oferta de compra dos papéis dos minoritários. Se a emissão para o FGTS for aprovada em assembleia, a Gafisa terá conseguido captar o volume de recursos que pretendia com a oferta em bolsa, entre R$ 600 milhões e R$ 700 milhões. A remuneração dos papéis ainda não está definida, mas o FGTS tem exigido em operações semelhantes a taxa referencial (TR) mais uma taxa nominal de juros entre 7% e 9%. Depois da tentativa frustrada de captar recursos em bolsa, a Gafisa adotou novas medidas com o objetivo final de engordar seu caixa. Em junho, a Gafisa – já contabilizando os números da Tenda – tinha R$ 2,2 bilhões de dívida para R$ 1 bilhão de caixa. Ainda em julho, por exemplo, concluiu uma renegociação das garantias – as chamadas “covenants” – que tinha com os debenturistas da 4ª emissão e que haviam sido ultrapassadas pela empresa. Foi excluída, por exemplo, a cláusula que impunha um limite máximo de endividamento, que estava fixado em R$ 1 bilhão. A contabilização da dívida também foi alterada. Projetos financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) foram excluídos. Depois do acordo com os detentores dos papéis, a Gafisa anunciou a emissão de R$ 250 milhões em debêntures para usar no capital de giro. Os títulos têm vencimento em dois anos, sendo que uma série pagará CDI mais spread de 2% ao ano, e a segunda, CDI mais 3,25% ao ano. A empresa também anunciou na semana retrasada a incorporação da Tenda, o que deve melhorar seu balanço. A Gafisa precisa de recursos para, passada a crise econômica, acelerar o ritmo de lançamento. Do primeiro semestre de 2008 para o mesmo intervalo de 2009, o número de lançamento caiu 71%, para R$ 787 milhões. As vendas, por outro lado, caíram menos, 3%, o que fez o estoque encolher. Segundo o Valor apurou, para algumas praças que sempre foram importantes para a Gafisa, como o Rio de Janeiro, não há previsão de lançamento até o fim do ano. Além disso, na incorporação da Tenda, caso os acionistas não aceitem as condições de troca propostas pela Gafisa, ela precisará fazer desembolsos. Procurada, a empresa informou que não se manifestaria por estar em período de silêncio. Hoje a Gafisa divulga o resultados do terceiro trimestre.