BRASIL BROKERS

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Resultados das companhias frustraram os investidores

17/05/2012 00:00:45
Resultados das companhias frustraram os investidores
Os resultados apresentados pelo setor de construção civil nesta temporada de balanços frustraram, novamente, os investidores. Embora a recorrência de alguns problemas, como margens pressionadas pelos projetos imobiliários …
Valor Econômico valor.com.br
Os resultados apresentados pelo setor de construção civil nesta temporada de balanços frustraram, novamente, os investidores. Embora a recorrência de alguns problemas, como margens pressionadas pelos projetos imobiliários de safras antigas, fosse esperada, novos pontos, como o aumento do número de rupturas de contratos de venda, chamaram a atenção do mercado, que avaliou que, em geral, o desempenho do setor ficou abaixo das expectativas. Nesse cenário, as incertezas sobre problemas que possam ser reportados nos próximos trimestres pelas incorporadoras ganharam força. “Desde que rebaixamos nossa percepção sobre o setor no Brasil para neutra, em fevereiro de 2011, o sentimento em relação às construtoras só piorou”, afirmam os analistas Jason Mollin e Gabriel Cotellessa, do Goldman Sachs, em relatório. “Escassez de mão de obra, atrasos de projetos, custos mais altos de insumos e monitoramento limitado de locais de construção continuam a pesar sobre as margens e o reconhecimento de receita mais do que o esperado, levando-nos a reduzir as estimativas de novo”, completam. A tendência é que as margens, indicador de rentabilidade, melhorem à medida que os empreendimentos antigos, menos rentáveis, forem entregues e a participação deles na composição da receita for reduzida. Embora isso deva acontecer um pouco no segundo trimestre, o impacto maior da saída desses projetos do portfólio das incorporadoras aparecerá no segundo semestre e, principalmente, em 2013. “As melhoras do segundo trimestre não vão ser suficientes para voltar a animar o investidor que está muito decepcionado com os resultados do setor”, diz o analista do setor imobiliário da Banif Corretora, Flávio Conde. No caso da PDG Realty, os projetos lançados de 2007 a 2009 tiveram margem bruta de 10% no trimestre. A margem bruta da PDG foi de 19% no período, considerando também os projetos lançados desde 2010, mais rentáveis. A partir do segundo semestre, o efeito dos ajustes feitos pelas empresas para aumentar o controle de custos de obras e reduzir despesas gerais e administrativas contribuirá para melhoras mais expressivas no desempenho do setor, conforme Conde. O ritmo de lançamentos e vendas deve crescer no segundo trimestre. Nos três primeiros meses do ano, a prioridade das incorporadoras foi comercializar estoques e preservar caixa, o que se refletiu em redução do volume lançado por boa parte do setor e, em parte dos casos, em menos vendas. O menor volume comercializado foi uma das razões para a queda da receita registrada por empresas como a Tecnisa, em que o indicador caiu 33% no trimestre, na comparação com um ano antes. A companhia teve prejuízo no trimestre. No período, outro fator que teve impacto na receita e, consequentemente, no resultado líquido foi a ruptura de contratos – os chamados distratos -, que vem crescendo com o aumento das entregas, como ocorreu com Brookfield Incorporações, Rossi Residencial e Viver. Os distratos das unidades da Tenda, assim como margens menores dessa divisão, levaram a Gafisa a mais um trimestre de prejuízo líquido. “Nas empresas que têm de entregar muitas unidades, pode haver aumento dos cancelamentos”, diz o analista de construção do BES, Eduardo Silveira. Outro problema do setor é o atraso na entrega de empreendimentos, por atraso no processo de produção ou na liberação do habite-se. “As empresas entregaram, no primeiro trimestre, apenas de 10% a 15% da média do total previsto para o ano”, diz o analista do BES. A Rossi, por exemplo, informou que reduziu a meta de entregar de 18 mil a 20 mil unidades, neste ano, para 16 mil a 18 mil unidades, devido à burocracia no processo de obtenção do habite-se. A divulgação dos resultados deixou claro também que o fantasma dos estouros de orçamento ainda assombra o setor. A Brookfield informou que revisões de custos em alguns projetos tiveram impacto de R$ 21,4 milhões nos resultados. A companhia revisou apenas de 15% a 20% do total de projetos, o pode significar mais impactos negativos no segundo trimestre, perspectiva que incomodou os investidores. A PDG informou que não houve revisão de custos nem estouros no primeiro trimestre, mas que as revisões do trimestre anterior ainda contribuíram, negativamente, para os resultados. “As companhias deixaram de fazer revisão anual dos orçamentos para fazer verificações trimestrais, o que tende a diminuir surpresas de grande porte”, afirmam os analistas Iago Whately e René Brandt, da Fator Corretora. Entretanto, ssa estratégia deve gerar ajustes, ainda que menores, trimestralmente, com impacto nos resultados. Um outro ponto que chamou a atenção do mercado foi a concessão de descontos pelas construtoras na venda de imóveis. Os analistas da Fator destacaram o caso da MRV. “A não correção do preço de venda pelo INCC nas unidades atrasadas representam, na prática, descontos implícitos oferecidos pela companhia. A prática do desconto busca agradar o cliente e evitar com que ele acione a Justiça contra a companhia”, afirmam. Na avaliação deles, a prática adotada pela MRV será comum entre as incorporadoras com alto volume de obras em atraso. “E isso tem impacto potencialmente negativo sobre as margens.” Num momento em que geração de caixa e rentabilidade são prioridades em relação a crescimento, a venda de terrenos, principalmente, de áreas destinadas a projetos de longo prazo, se torna mais comum. No trimestre, essas operações atenuaram a piora dos resultados de algumas empresas, caso de Brookfield, que teria prejuízo sem a venda de terrenos, e Rossi, cuja comercialização de áreas respondeu pela maior parte do lucro. A Gafisa informou que espera vender R$ 100 milhões em terrenos não estratégicos até o fim do ano. A comunicação das incorporadoras com o mercado ainda é alvo de críticas. “Na divulgação de resultados, a comunicação melhorou. Durante o trimestre, porém, as empresas reforçaram o que poderia vir bom, mas não tocaram em pontos ruins fundamentais, como cancelamentos e obras em atrasos”, disse um analista.

Brasil Brokers Corporate

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Lopes lucra mais em 2011, mas BR Brokers tem vendas maiores

Por Chiara Quintão | De São Paulo

A concorrência das duas maiores empresas de intermediações imobiliárias do país – Brasil Brokers e a LPS Brasil, conhecida como imobiliária Lopes – segue acirrada. No ano passado, a Brasil Brokers vendeu mais que a concorrente, mas foi a Lopes que apresentou melhor desempenho que a concorrente em lucro líquido e receita líquida.

Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Lopes, Marcello Leone, os melhores indicadores para avaliar a companhia são a receita líquida e o Ebitda, que “representam porte e tamanho”. Já o diretor vice-presidente financeiro e de relações com investidores da Brasil Brokers, Álvaro Soares, afirma que o critério de comparação mais indicado é o de vendas.

No ano passado, a Lopes registrou lucro líquido depois da participação dos minoritários de R$ 142,6 milhões. Se considerado o lucro antes da participação dos minoritários, o valor foi de R$ 150,6 milhões. O lucro líquido da Brasil Brokers foi de R$ 106,6 milhões. A Lopes registrou receita líquida de R$ 432,4 milhões, em 2011, e a Brasil Brokers, de R$ 407,711 milhões. A Lopes informou geração de caixa medida pelo Ebitda de R$ 165 milhões, superior aos R$ 151,66 milhões da concorrente. A margem Ebitda da Lopes foi de 38,2%, superando o indicador de 37,2% da Brasil Brokers.

Aquisições continuam no radar das duas concorrentes, principalmente no segmento de usados

O critério utilizado pela Lopes para calcular o Ebitda exclui a linha outras despesas (receitas) operacionais, que considera efeitos não caixa do IFRS como indicador de desempenho. Conforme a Economática, se o cálculo tivesse sido feito nos módulos tradicionais, o Ebitda da Lopes teria sido de R$ 138,5 milhões, e a margem Ebitda ficaria em 32%. Nesse caso, o desempenho da Brasil Brokers teria sido melhor nos dois indicadores.

Soares, da Brasil Brokers, ressalta que é preciso ponderar que o desempenho dos indicadores financeiros da Lopes são influenciados pela operação que a concorrente possui com o Itaú Unibanco. Na receita bruta da Lopes em 2011, de R$ 484,2 milhões, parcela de R$ 14,5 milhões refere-se à apropriação de receita da operação Itaú. Em parceria com o banco, a Lopes tem a CrediPronto!, que atua em financiamentos imobiliários, com foco no mercado de imóveis usados. No ano passado, o financiamento feito pela Credipronto somou R$ 1,271 bilhão.

“A Brasil Brokers é a maior empresa do segmento do país, considerando a operação de intermediação imobiliária”, diz Soares. No ano, Brasil Brokers ficou com a liderança em vendas contratadas, com R$ 19,4 bilhões, com 74,130 mil unidades comercializadas. A Lopes vendeu R$ 18,2 bilhões, com 63,171 mil unidades. No quarto trimestre, porém, a relação foi inversa: Lopes comercializou R$ 5,471 bilhões, e Brasil Brokers, R$ 5,176 bilhões.

De outubro a dezembro de 2011, a Lopes teve o melhor desempenho também nos valores informados em vendas, receita líquida, Ebitda e lucro líquido, o que ocorreu, segundo Leone, devido à concentração de 39% dos lançamentos no período. Os lançamentos do ano passado se concentraram nos últimos meses devido à sazonalidade do setor e à demora na liberação de licenças para os projetos. Na Brasil Brokers, 34% dos lançamentos ocorreram no quarto trimestre.

No ao passado, a Brasil Brokers lançou R$ 37,858 milhões, superando os R$ 31,820 milhões da concorrente Lopes.

Nenhuma das empresas informou ter sentido retração na demanda neste início de ano. Em relação aos preços, a expectativa tanto de Lopes e quanto da Brasil Brokers é de estabilidade no decorrer de 2012. Segundo Soares, aumentos acima da inflação podem ocorrer no Rio de Janeiro e em regiões específicas de São Paulo, como Itaim, Moema e Vila Nova Conceição, onde a disponibilidade de terrenos é menor.

Aquisições continuam no radar das duas companhias, principalmente no segmento de imóveis usados, mas compras de empresas focadas em unidades novas podem ocorrer.

Lucro líquido da CCP cresce cinco vezes em cinco anos

Por De São Paulo

A Cyrela Commercial Properties (CCP) obteve, em 2011, lucro líquido de R$ 113,73 milhões, 21,1% acima do registrado em 2010. Segundo o diretor-presidente da CCP, Roberto Perroni, o lucro líquido da empresa cresceu cinco vezes em cinco anos. ACCP foi criada em abril de 2007 a partir da cisão dos ativos de renda da Cyrela Brazil Realty. Para a comparação, foi calculado o resultado pro-forma do primeiro trimestre de 2007.

Em 2011, a receita líquida aumentou 27,7%, para R$ 309,30 milhões. Nos últimos anos, a receita da CCP foi impulsionada, principalmente, pelos reajustes de aluguel acima da inflação nas renovações e revisionais de contrato. “Em 2011, houve revisionais em que o valor de locação teve reajuste acima de 40%”, diz Perroni, acrescentando que, em escritórios, isso pode ocorrer, novamente, em 2012.

Desde 2008, a CCP não tem nenhuma entrega de projetos de escritórios comerciais. A maioria dos imóveis de escritório em desenvolvimento será entregue em 2013, o que contribuirá para o aumento da receita. Conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da CCP, Dani Ajbeszyc, a demanda por escritórios deve continuar bastante pressionada em São Paulo e no Rio de Janeiro nos próximos dois a três anos.

O segmento de escritórios seguirá como o principal negócio, mas sua participação na receita bruta deve cair de 68% para 48%, com aumento da parcela de shopping centers e galpões no total. No segmento de escritórios, a preferência da companhia é pelas melhores áreas de São Paulo e do Rio, existem entre 50 e 100 cidades em que poderiam ser desenvolvidos shoppings pela CCP. O potencial para desenvolvimento de galpões também chama a atenção da empresa, ainda que a companhia considere que a concorrência deve crescer no segmento.

A administração de projetos pertencentes às joint-ventures de que faz parte também engrossa a receita da companhia.

No quarto trimestre de 2011, a CCP apresentou resultados inferiores aos do intervalo equivalente de 2010. O lucro líquido caiu 33%, para R$ 30,47 milhões, a receita líquida teve queda de 3,9%, para R$ 121,96 milhões, enquanto a geração de caixa medida pelo Ebitda apresentou retração de 22,6%, para R$ 51,35 milhões. (CQ)

Valorização imobiliária no Brasil

Valorização imobiliária no Brasil

Notícia | 01/03/2012

Fonte:Brasil EconômicoVocê tem a impressão de que os imóveis andaram se valorizando muito nos últimos anos, certo? Pois é verdade, nos últimos cinco anos, em São Paulo, eles mais que dobraram de preço, o que os tornou um excelente negócio para quem quer investir.

Segundo uma pesquisa muito interessante realizada pelo site Global Property Guide, que auxilia investidores internacionais do ramo, no ano de 2011, nosso país teve uma valorização imobiliária nominal de 27,82% em relação a 2010, ficando atrás apenas da Índia, cujo índice ficou em 35,77%.

Este ranking avaliou o desempenho imobiliário de 35 países e apontou que o que acontece no Brasil e na Índia é bem diferente do que está ocorrendo nos demais países do mundo. Descontada a inflação da variação dos preços, 22 dos 35 países registraram queda nos valores dos imóveis. Em 21 deles, o desempenho foi ainda pior que em 2010.

A explicação dos especialistas para este fenômeno envolve, sem dúvida, a crise mundial, que gera falta de confiança do consumidor, desemprego e a preocupação com o alto endividamento dos países ricos. No Brasil, o que vemos, ao contrário, é uma situação extremamente favorável.

Em relação aos outros países, nossa economia está bem. Os níveis de emprego são os melhores dos últimos anos. O Banco Central passa por um ciclo de redução das taxas de juros, o que é positivo para o mercado imobiliário. Temos tido incentivos no setor da construção.

Desoneração de impostos dos produtos, como é o caso do IPI, programas de habitação para os menos favorecidos, como é o caso do Minha Casa, Minha Vida, tudo isso aquece o mercado em sua base. Assim, a demanda por imóveis anda muito forte.

E a tendência é de que esta valorização se mantenha. Temos espaço para que o crédito imobiliário se expanda. Avançamos um pouco neste sentido, mas nosso crédito disponível ainda é muito baixo, se compararmos a outros países.

No Brasil, o valor total dos empréstimos para compras de imóveis soma perto de 4% do PIB, enquanto que em países como México temos 18% e Chile, 11%. Além disso, o empréstimo aqui ainda é caro, custa ao menos 11% ao ano, ante 4% no exterior.

Um outro ponto que também tende a puxar os preços para cima é a briga das incorporadoras pelos terrenos, especialmente em cidades como o Rio de Janeiro e São Paulo.

A valorização destes acaba repassada para o preço dos imóveis novos. Um outro aspecto que ajuda a manter a valorização imobiliária é que faltam imóveis comerciais no Brasil.

O país está crescendo e faltam salas comerciais, galpões, enfim, diferentes tipos de instalações. Assim, muita demanda e pouca oferta, os preços sobem.

As construtoras argumentam também que o custo da construção tem ficado mais caro. O preço da mão de obra, a falta de profissionais qualificados, bem como a contratação das máquinas, e outros têm subido ao longo dos anos, o que foi traduzido para o preço final dos imóveis, especialmente dos novos.

A exceção são os materiais de construção, cujos preços têm subido abaixo da inflação. Essas são algumas das razões para que os preços dos imóveis aqui fiquem mais caros. Como membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social da Presidência da República, temos discutido este tema.

Cláudio Conz

Fonte:www.brasileconomico.ig.com.br/noticias/valorizacao-imobiliaria-no-brasil_113673.html

Há uma bolha imobiliária?

 

Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.

Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de “flippers”, ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.

Porcentagem do mercado de crédito imobiliário  em relação ao PIB era de menos de 5% em abril de 2011

Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.

Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados “bancos sombra”, que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.

No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário (“monoliners”) e as complexas estruturas de “collateralized debt obligations” (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.

Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.

Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.

Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.

Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.

Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.

Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.

Por que alguém compraria a Gafisa

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Sam Zell e GP Investimentos negociam a compra da incorporadora – entenda os motivos

Tatiana Vaz, de

                    CLAUDIO ROSSI

Gafisa: problemas com a Tenda escondem os atrativos da empresa

São Paulo – A Gafisa confirmou, nesta quinta-feira, o interesse de investidores de adquiri-la. A confirmação foi feita por meio de um comunicado enviado à CVM. Segundo antecipou o blog Faria Lima, de EXAME, as negociações são conduzidas com o investidor americano Sam Zell, em parceria com o GP Investimentos.

Em agosto, a coluna Primeiro Lugar, de EXAME, já havia antecipado o interesse do GP na incorporadora.

Segundo um executivo próximo à empresa, PDG, Cyrela, Eztec e Brookfield chegaram a analisar a Gafisa. Mas por que Sam Zell e o GP querem a Gafisa? Afinal, a empresa enfrenta grandes dificuldades, desde que comprou a Tenda, em 2008, para atuar na baixa renda. Pontuamos algumas razões para isso:

Valor de mercado abaixo do real

No ano passado, a Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado e, hoje, é avaliada em cerca de 2 bilhões de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. A queda é resultado de uma punição dos investidores que, de maneira geral, cobraram maiores resultados às construtoras no ano marcado pela elevação de custos de mão-de-obra, material e crise econômica. Isso, é bom lembrar, depois da onda de abertura de capital das empresas do setor, a partir de 2004, a preços superestimados pelo mercado.

Porém, o patrimônio da companhia vale cerca de 75% mais que o valor em bolsa. A tradição do nome da companhia no setor, aliada ao estoque de terrenos grande e bem diversificado regionalmente, acabam atraindo qualquer empresário ou investidor do mercado.

“O valor da companhia no mercado é baixo por conta do preço das ações hoje mas, aos olhos do setor, a Gafisa tem um valor para o mercado de construção altíssimo”, diz um concorrente da companhia.

O estoque de terrenos da Gafisa, no terceiro trimestre de 2011, era de 21 bilhões de reais, divididos entre cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, Nordeste e outras regiões.

A jóia da alta renda

A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes companhias do setor, com rentabilidade 79% menor que a média das concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. Porém, entre as marcas que possui, a Alphaville, destinada para consumidores de alta renda, tem se destacado ao ponto do segmento já representar a venda de quase 75% do total da companhia no terceiro trimestre de 2011.

 

A marca, comprada pela Gafisa por cerca de 383,5 milhões de reais, em 2006, tem velocidade de venda de 36,4%, superior à Gafisa e Tenda, de respectivamente 24,8% e 9,1%, e já corresponde a quase 27% do total das vendas da companhia, no terceiro trimestre, totalizando 281,7 milhões de reais.

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“As pessoas falam que a Tenda foi uma má compra da Gafisa – e foi mesmo. Mas esquecem o quanto comprar a Alphaville foi um bom negócio”, diz um fornecedor da companhia. “A marca tem feito empreendimentos bem rentáveis em áreas pouco exploradas, o que é invejável.”

Tenda provisória

O desempenho desfavorável da Gafisa se deve, apontam analistas, ainda a resquícios da compra da Tenda, em outubro de 2008. Na época, a companhia mineira tinha uma dívida de 73 milhões de reais e uma operação deficitária voltada para imóveis de baixo custo. Já nas mãos da Gafisa, a Tenda não deu lucro até hoje.

Segundo a própria companhia, a rentabilidade dos projetos da Tenda é próxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projeções feitas no momento da compra. Os motivos vão desde má administração da venda dos apartamentos da marca até as dificuldades encontradas pelo mercado no ano passado, com o aumento dos custos bem superior aos planejados pelas construtoras. Para frear os prejuízos, o ritmo das obras da Tenda caiu à metade a partir de 2009 — o que ajudou a levá-la nos últimos meses à liderança de reclamações na Justiça paulistana.

“Acontece que a Tenda é um problema solucionável, com previsão de controle a partir de 2013 com a reestruturação gerencial que a Gafisa já vinha fazendo na administração da marca”, diz um executivo do setor. “Ficou claro que as construtoras em geral não sabem vender para baixa renda e, ao deixar isso de lado e arrumar a casa, a Gafisa tem tudo para voltar a crescer”.

Bradesco transfere imóveis a seguradora

Por Carolina Mandl | De São Paulo

 

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Braço imobiliário do Bradesco poderá desenvolver projetos imobiliários em terrenos onde hoje só existem agências

 

O Bradesco está transferindo seus imóveis para o braço segurador do grupo, a Bradesco Seguros. A recém-criada companhia Bradesco Empreendimentos Imobiliários, com 840 agências e escritórios, ficará debaixo da seguradora.

Segundo o Valor apurou, o objetivo do banco com a transferência dos ativos é criar mais valor para os imóveis que detém a partir da exploração de um conjunto de empreendimentos hoje avaliado em R$ 3,8 bilhões.

A construção de garagens e de prédios nos locais onde hoje só existem agências bancárias, por exemplo, pode gerar ganhos ao grupo financeiro, na visão do banco. O Valor apurou que, no entendimento do grupo, uma gestão profissional dos imóveis poderia multiplicar o valor deles, trazendo um ganho maior ao banco em um momento em que o mercado imobiliário se desenvolve no Brasil. Vendas de agência, porém, não estão nos planos do banco.

A transferência dos empreendimentos para a seguradora ainda está em curso. A escolha da Bradesco Seguros para abrigar os projetos se deu pela avaliação do banco de que a atividade de exploração imobiliária está mais relacionada aos investimentos da seguradora. A empresa, porém, não fará parte dos investimentos realizados pela seguradora para pagar as indenizações. Será um investimento da própria Bradesco Seguros.

Quem ficará responsável pela Bradesco Empreendimentos Imobiliários é Samuel Monteiro dos Santos Junior, vice-presidente da Bradesco Seguros. Pessoas do banco de investimento do Bradesco, o BBI, também estão sendo deslocadas para a nova companhia.

Outras empresas com grandes portfólios de imóveis já optaram pela separação desses ativos em uma outra companhia. Em 2009, o Pão de Açúcar, por exemplo, criou a GPA Malls & Properties. Neste ano, a GPA anunciou a construção de um empreendimento com valor geral de vendas de R$ 450 milhões em parceria com a Cyrela em um terreno do grupo varejista.

Neste ano, outra instituição financeira anunciou mudanças na gestão de seus ativos imobiliários. O Banco do Brasil decidiu partir para a ampliação de sua rede de agências por meio de fundos imobiliários de cerca de R$ 900 milhões. Os recursos do fundo servirão para comprar terrenos e imóveis, fazer reformas e alugar as agências ao banco por um período de dez anos.

A última grande movimentação dos bancos com seus imóveis ocorreu em 2002, quando as instituições, por determinação do Banco Central, tiveram de encolher seu patrimônio imobiliário. Bancos acabaram leiloando suas agências.

Agora a situação é outra, já que os maiores bancos do país estão dentro dos limites de imobilização. O Bradesco está com um índice de imobilização de 44,1%, próximo do nível máximo requerido pela legislação, que é de 50%. Mas no grupo, com 16,7%, o espaço ainda é amplo. (Colaborou Thais Folego)

The bursting of the global housing bubble is only halfway through

Economics focus

House of horrors, part 2

The bursting of the global housing bubble is only halfway through

Nov 26th 2011                    | from the print edition

MANY of the world’s financial and economic woes since 2008 began with the bursting of the biggest bubble in history. Never before had house prices risen so fast, for so long, in so many countries. Yet the bust has been much less widespread than the boom. Home prices tumbled by 34% in America from 2006 to their low point earlier this year; in Ireland they plunged by an even more painful 45% from their peak in 2007; and prices have fallen by around 15% in Spain and Denmark. But in most other countries they have dipped by less than 10%, as in Britain and Italy. In some countries, such as Australia, Canada and Sweden, prices wobbled but then surged to new highs. As a result, many property markets are still looking uncomfortably overvalued.

The latest update of The Economist’s global house-price indicators shows that prices are now falling in eight of the 16 countries in the table, compared with five in late 2010. (For house prices from more countries see our website). To assess the risks of a further slump, we track two measures of valuation. The first is the price-to-income ratio, a gauge of affordability. The second is the price-to-rent ratio, which is a bit like the price-to-earnings ratio used to value companies. Just as the value of a share should reflect future profits that a company is expected to earn, house prices should reflect the expected benefits from home ownership: namely the rents earned by property investors (or those saved by owner-occupiers). If both of these measures are well above their long-term average, which we have calculated since 1975 for most countries, this could signal that property is overvalued.

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Based on the average of the two measures, home prices are overvalued by about 25% or more in Australia, Belgium, Canada, France, New Zealand, Britain, the Netherlands, Spain and Sweden (see table). Indeed, in the first four of those countries housing looks more overvalued than it was in America at the peak of its bubble. Despite their collapse, Irish home prices are still slightly above “fair” value—partly because they were incredibly overvalued at their peak, and partly because incomes and rents have fallen sharply. In contrast, homes in America, Japan and Germany are all significantly undervalued. In the late 1990s the average house price in Germany was twice that in France; now it is 20% cheaper.

This raises two questions. First, since American homes now look cheap, are prices set to rebound? Average house prices are 8% undervalued relative to rents, and 22% undervalued relative to income (see chart). Prices may have reached a floor, but this is no guarantee of an imminent bounce. In Britain and Sweden in the mid-1990s, prices undershot fair value by around 35%. Prices in Britain did not really start to rise for almost four years after they bottomed. Some 4m foreclosed homes could come onto America’s market, which may hold down prices.

The second question is whether home prices in markets that are still overvalued are likely to fall. Some economists reject our measures of overvaluation, arguing that lower interest rates justify higher prices because buyers can take out bigger mortgages. There is some truth in this, but interest rates will not always be so low. The recent jump in bond yields in some euro-area countries has raised mortgage rates for new borrowers.

And low rates need to be balanced against the fact that tighter credit conditions make it harder for homebuyers to get mortgages. The average deposit needed by a British first-time buyer is now equivalent to 90% of average annual earnings, according to Capital Economics, a consultancy. It was less than 20% in the late 1990s. Another popular argument used to justify sky-high prices in countries such as Australia and Canada is that a rising population pushes up demand. But this should raise both prices and rents, leaving their ratios unchanged.

Prices do not necessarily need to drop sharply to return to fair value. Adjustment could come through higher rents and wages. With low inflation, however, it could take a decade or more before price ratios return to their long-run average in some countries.

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American prices fell sharply, even though homes were less overvalued than they were in many other countries, because high-risk mortgages and a surge in unemployment caused distressed sales. In most other countries, lenders avoided the worst excesses of subprime lending, and unemployment rose by less, so there were fewer forced sales dragging prices down. America is also unusual in having non-recourse mortgages that let borrowers walk away with no liability.

An optimist could therefore argue that our gauges overstate the extent to which house prices are overvalued, and that if markets are only a bit too expensive they can adjust gradually without a sharp fall. It is important to remember, however, that lower interest rates and rising populations were used to justify higher prices in America and Ireland before their bubbles burst so spectacularly.

Another concern is that Australia, Britain, Canada, the Netherlands, New Zealand, Spain and Sweden all have even higher household-debt burdens in relation to income than America did at the peak of its bubble. Overvalued prices and large debts leave households vulnerable to a rise in unemployment or higher mortgage rates. A credit crunch or recession could cause house prices to tumble in many more countries.