Bradesco transfere imóveis a seguradora

Por Carolina Mandl | De São Paulo

 

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Braço imobiliário do Bradesco poderá desenvolver projetos imobiliários em terrenos onde hoje só existem agências

 

O Bradesco está transferindo seus imóveis para o braço segurador do grupo, a Bradesco Seguros. A recém-criada companhia Bradesco Empreendimentos Imobiliários, com 840 agências e escritórios, ficará debaixo da seguradora.

Segundo o Valor apurou, o objetivo do banco com a transferência dos ativos é criar mais valor para os imóveis que detém a partir da exploração de um conjunto de empreendimentos hoje avaliado em R$ 3,8 bilhões.

A construção de garagens e de prédios nos locais onde hoje só existem agências bancárias, por exemplo, pode gerar ganhos ao grupo financeiro, na visão do banco. O Valor apurou que, no entendimento do grupo, uma gestão profissional dos imóveis poderia multiplicar o valor deles, trazendo um ganho maior ao banco em um momento em que o mercado imobiliário se desenvolve no Brasil. Vendas de agência, porém, não estão nos planos do banco.

A transferência dos empreendimentos para a seguradora ainda está em curso. A escolha da Bradesco Seguros para abrigar os projetos se deu pela avaliação do banco de que a atividade de exploração imobiliária está mais relacionada aos investimentos da seguradora. A empresa, porém, não fará parte dos investimentos realizados pela seguradora para pagar as indenizações. Será um investimento da própria Bradesco Seguros.

Quem ficará responsável pela Bradesco Empreendimentos Imobiliários é Samuel Monteiro dos Santos Junior, vice-presidente da Bradesco Seguros. Pessoas do banco de investimento do Bradesco, o BBI, também estão sendo deslocadas para a nova companhia.

Outras empresas com grandes portfólios de imóveis já optaram pela separação desses ativos em uma outra companhia. Em 2009, o Pão de Açúcar, por exemplo, criou a GPA Malls & Properties. Neste ano, a GPA anunciou a construção de um empreendimento com valor geral de vendas de R$ 450 milhões em parceria com a Cyrela em um terreno do grupo varejista.

Neste ano, outra instituição financeira anunciou mudanças na gestão de seus ativos imobiliários. O Banco do Brasil decidiu partir para a ampliação de sua rede de agências por meio de fundos imobiliários de cerca de R$ 900 milhões. Os recursos do fundo servirão para comprar terrenos e imóveis, fazer reformas e alugar as agências ao banco por um período de dez anos.

A última grande movimentação dos bancos com seus imóveis ocorreu em 2002, quando as instituições, por determinação do Banco Central, tiveram de encolher seu patrimônio imobiliário. Bancos acabaram leiloando suas agências.

Agora a situação é outra, já que os maiores bancos do país estão dentro dos limites de imobilização. O Bradesco está com um índice de imobilização de 44,1%, próximo do nível máximo requerido pela legislação, que é de 50%. Mas no grupo, com 16,7%, o espaço ainda é amplo. (Colaborou Thais Folego)

Ganho imobiliário

25/10/2011

Por Silvia Rosa | De São Paulo

A expectativa de queda da taxa básica de juros e o cenário de aumento da inflação têm tornado os fundos imobiliários mais atrativos.

Em setembro, esses investimentos apresentaram um rendimento médio de 2,73%, considerando a valorização das cotas na bolsa e o ganho distribuído das receitas de aluguel, superando a variação do CDI no mês passado, que foi de 0,94%. O levantamento, realizado pela consultoria Uqbar, abrange 46 carteiras, entre as 61 listadas na bolsa que foram negociadas no período. “No mês passado houve uma melhora do desempenho dos fundos imobiliários, resultado do reajuste dos aluguéis de alguns imóveis acima do índice de correção e da valorização das cotas”, diz Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário.

Até a segunda prévia de outubro, o IGP-M, índice utilizado como referência para o reajuste dos aluguéis, acumula alta de 4,67% no ano e de 6,92% em 12 meses. A expectativa é que com a queda da Selic, hoje em 11,5%, o retorno dos fundos imobiliários termine o ano acima do ganho líquido com as aplicações em renda fixa, considerando o desconto de 15% de Imposto de Renda (IR) incidente sobre essa última.

No acumulado do ano, os fundos imobiliários acumulavam um retorno de 11,3%, comparado com 8,70% do CDI. Nesse caso, o levantamento da Uqbar abrange 40 carteiras que tiveram negociação em bolsa entre dezembro do ano passado e setembro deste ano.

Esses investimentos têm atraído as pessoas físicas nos últimos anos ao oferecer a possibilidade de uma renda mensal proveniente dos aluguéis, com isenção de IR. Esse benefício é concedido para as carteiras negociadas em bolsa, com no mínimo 50 cotistas, e com participação máxima de cada investidor inferior a 10% do patrimônio. O ganho de capital com a venda das cotas, no entanto, é tributado em 20%. Além disso, com o desempenho fraco do mercado de ações, muitos investidores têm migrado parte de suas alocações para ativos reais como imóveis.

A maior procura por esses ativos tem levado a uma valorização das cotas negociadas na bolsa, que respondeu por boa parte da rentabilidade das carteiras neste ano. O fundo Hotel Maxinvest, lançado em 2008 pela Brazilian Mortgages (BM), era o mais rentável neste ano, até setembro, com taxa interna de retorno de 53,5%. O resultado foi impulsionado pela valorização das cotas, de 39,7% no período.

Voltado para a aquisição de flats, o fundo contava em setembro com 603 apartamentos, localizados em São Paulo, e tem se beneficiado da retomada do mercado hoteleiro na capital paulista, diante da expectativa de aumento da demanda com a Copa do Mundo em 2014.

Com isso, o fundo tem apresentado um “dividend yield” – que se refere ao retorno com a distribuição dos rendimentos sobre o valor da cota – acima da média, de cerca de 12% a 15% ao ano. Atualmente, na fase de desinvestimento, a carteira contava com um patrimônio de R$ 58,5 milhões. “A queda das Selic aumenta a busca por diversificação dos investimentos, promovendo uma desconcentração dos ativos de renda fixa atrelados ao CDI”, afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages.

A BM também é responsável pela administração da maior carteira negociada em bolsa, o Brazilian Capital Real Estate Fund I, conhecido como BC Fund, composto por 13 empreendimentos, que somavam um valor de mercado, em junho, de R$ 2 bilhões. O fundo apresentava uma taxa interna de retorno de 20,5% no ano, até setembro.

Em julho deste ano, foi aprovado um aumento dos rendimentos de 6% ao ano para 8% ao ano sobre o valor da oferta pública do fundo, realizada em dezembro de 2010. O retorno proposto abrangerá o período de agosto deste ano a dezembro de 2012. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015.

A ampliação do retorno é resultado do crescimento das receitas com aluguéis, que aumentaram 28% em relação a dezembro do ano passado em mais de 60% dos imóveis em carteira.

A BM tem buscado uma gestão mais ativa do portfólio que conta hoje com 80% das propriedades comerciais compostas por escritórios de alto padrão classe A, como a Eldorado Business Tower, em São Paulo, e a Torre Almirante, alugada para a  Petrobras no Rio de Janeiro.

O fundo Rio Bravo Renda Corporativa também foi um dos que mais valorizaram. O portfólio, constituído em dezembro de 1999, está com a quarta emissão em análise na Comissão de Valor Mobiliário (CVM), com objetivo de captar R$ 50 milhões. Só neste ano, até setembro, a carteira apresentava uma valorização na bolsa de 16,6%, e estava pagando um ganho sobre rendimentos de 5,4%. Em julho, a carteira contava com patrimônio de R$ 102,7 milhões e compreendia três imóveis, sendo seis unidades no JK Financial Center, além de uma laje corporativa no prédio Jatobá Green Buiding, e outra no Edifício Parque Paulista, todos em São Paulo.

Administrados pela Rio Bravo Investimentos, os ativos em carteira apresentavam baixa taxa de vacância e a gestora tem conseguido renovar os contratos com reajustes acima do IGP-M. “Apesar dos novos empreendimentos em construção na cidade de São Paulo, a oferta não deve suprir a demanda por imóveis corporativos pelo menos até 2014, com os preços de locação devendo se estabilizar em patamares altos”, diz José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo.

A gestora conta com R$ 6 bilhões em projetos em análise e espera chegar a R$ 1 bilhão em ofertas de fundos previstas para o ano que vem. “Estamos buscando ativos ligados ao segmento de logística, como centros de distribuição, ao redor da cidade de São Paulo”, destaca Diniz.

O executivo afirma que enquanto a rentabilidade líquida dos fundos DI, descontando o IR e a taxa de administração, está em torno de 6,5% a 7% ao ano, os fundos imobiliários têm pago um “dividend yield” de 7% a 8% ao ano.

O Kinea Renda Imobiliária, que tem como foco a aquisição de empreendimentos corporativos e centros de logística já prontos no Rio de Janeiro e em São Paulo, também tem conseguido reajustes no valor do aluguel acima da inflação. A carteira acumulava uma taxa interna de retorno de 33,7% no ano, até setembro, sendo 27% referente à valorização das cotas.

Em julho deste ano, a carteira gerida pela Kinea Investimentos captou mais R$ 200 milhões, sendo 95% da oferta adquiridos por pessoas físicas. Hoje a carteira conta com 4 mil cotistas e foi a mais negociada na bolsa em setembro. A liquidez do fundo reflete o esforço para a pulverização da oferta, que foi distribuída para os clientes dos segmentos private e de alta renda do Itaú Unibanco.

Hoje, a carteira é composta por quatro imóveis, sendo dois localizados no centro do Rio de Janeiro – um alugado para a Caixa e outro para o Banco do Brasil – e outros dois em São Paulo, e um centro logístico localizado em Sumaré (SP).

Além do segmento de lajes corporativas, Bidetti, da BM, tem visto oportunidades nos segmentos ligados ao varejo como shopping centers e centros de comércio menores, além de carteiras compostas por papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Carteira de incorporação da Brazilian rende 30% ao ano

25/10/2011

Por Silvia Rosa | De São Paulo

 

Por envolver o risco do desenvolvimento do empreendimento, os fundos de incorporação costumam oferecer rendimento maior do que os tradicionais portfólios com foco em renda, atrelados às receitas de aluguéis.

A Brazilian Capital, companhia de gestão do grupo BRFE, concluiu neste ano seu primeiro ciclo de coinvestimento em projetos de incorporação residencial e comercial no Brasil. Iniciado em 2003, os fundos da empresa entregaram uma taxa interna de retorno média de 30% ao ano.

Esse primeiro ciclo compreendeu a conclusão dos investimentos de três fundos de participações: o CSHG Realty BC I e II, BCRE Development Fund I. Além disso, encerrou um investimento próprio, no valor de R$ 130 milhões, no empreendimento comercial Parque Cidade, localizado em Brasília.

Ao todo foram investidos R$ 213 milhões em 12 projetos residenciais e um comercial, com retorno de capital e lucro equivalente a 1,56 vezes o capital investido. “O retorno esperado para os fundos de incorporação é de 20% a 25% ao ano, enquanto os fundos de renda costumam entregar uma rentabilidade líquida de 8% a 8,5% sobre o valor de mercado”, afirma Rossano Nonino, diretor-geral da Brazilian Capital. O retorno mínimo dos projetos administrador pela empresa de 15% ao ano. “Os retornos foram praticamente estáveis”, diz.

A Brazilian Capital foi responsável pela administração dos projetos dos fundos CSHG Realty I e II, que somavam R$ 60 milhões de patrimônio e tinham como foco imóveis residenciais para o segmento de média renda em todo Brasil. O fundo CSHG Realty I foi a primeira carteira de incorporação lançada no mercado e tinha como meta uma rentabilidade de 20% ao ano mais a variação do IGP-M.

O BCRE, lançado em 2005, também era voltado para projetos residenciais e investiu em dois empreendimentos, um em Goiânia (GO) e outro na cidade de São Paulo. Lançado em parceria com um investidor estrangeiro, a Brazilian comprou a participação do sócio, que foi obrigado a se desfazer do negócio após a crise imobiliária nos Estados Unidos.

Os investimentos dos fundos eram realizados por meio da aquisição de participação, que variava entre 50% e 80%, em Sociedades de Propósito Específico (SPEs), em parceria com incorporadoras.

Já o projeto do Parque Cidade envolvia a construção de três torres comerciais, sendo duas vendidas para a Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, no ano passado, e outra que ficou como permuta em troca do terreno.

A Brazilian Capital conta com R$ 2,7 bilhões em ativos imobiliários sob gestão e atualmente está em fase de investimento dos recursos do BCRE II, que captou R$ 100 milhões no ano passado com investidores americanos e asiáticos, que investem na carteira por meio de um veículo constituído em Delaware. “Metade desse valor já está comprometido e devemos concluir a fase de investimento até o fim do ano”, afirma Nonino.

A gestora pretende realizar uma nova oferta desse fundo no primeiro semestre do ano que vem, com previsão de captar entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões com investidores locais e estrangeiros. “O fundo terá um foco mais diversificado podendo investir no segmento residencial, parques industriais e shoppings de conveniência, que têm grande potencial com o crescimento do poder de consumo dos brasileiros”, destaca Nonino.

Segundo o executivo há um grande interesse dos estrangeiros pelo mercado imobiliário brasileiro, que apesar de aquecido, ainda está longe de uma bolha. “O mercado de imóveis comerciais em São Paulo apresenta a menor taxa de vacância dos últimos dez anos e isso não deve mudar nos próximos três anos”, diz Nonino.

Já no segmento residencial, o executivo acredita que o momento de euforia já passou e o mercado está passando por um ajuste de oferta e demanda.

Os fundos de incorporação, no entanto, são destinados a investidores qualificados, com no mínimo R$ 300 mil em aplicações financeiras. Apesar da rentabilidade maior, a liquidez desses portfólios é bem mais baixa, uma vez que o investidor só começar a ter o retorno sobre o capital investido depois de um prazo médio de cinco anos. “O foco desses fundos é o ganho de capital e não a renda”, diz Nonino.

Valorização dos imóveis pede atenção redobrada

Por Adriana Aguilar | Para o Valor, de São Paulo

 

Reinaldo Lacerda: “Quase 99% da carteira é composta pelo segmento private”

 

A alta do preço dos imóveis nas principais capitais do país aumenta a preocupação do investidor com os ativos reais da família (casas, prédios, salas comerciais). Qual a hora exata de vender? Ou de alterar o perfil do bem? A valorização do mercado imobiliário também chama a atenção do mesmo investidor para os fundos de investimentos imobiliários (FII) e para os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Do total de R$ 413 bilhões dos clientes do segmento private dos bancos, pelo menos R$ 3,2 bilhões estão aplicados em fundos de investimentos imobiliários (FII), menos de 1% do total, segundo dados da Anbima, representante das instituições que atuam nos mercados financeiro e de capitais.

De janeiro ao final de agosto, os produtos atrelados ao CDI tiveram rendimento médio de 6,49%, já descontados os 15% de imposto de renda (IR) sobre os rendimentos. No mesmo período, os 35 fundos imobiliários que investem em empreendimentos de locação, listados na bolsa, registraram rentabilidade de 6,77%. Não incide imposto de renda sobre as distribuições do fundo imobiliário pagas aos cotistas (pessoas físicas) desde 2005. Isso faz toda a diferença. O levantamento feito pela empresa “Fundo Imobiliário Consultoria” não considerou vendas de cotas dos fundos no período do cálculo.

“Mesmo com a vantagem tributária, há um percentual pequeno de cotas dos FII na carteira dos investidores private. Como muitos clientes já têm propriedades reais, antes de aplicar mais em fundos imobiliários, estão preocupados com a reorganização do patrimônio, querem saber se a vocação do prédio em determinado local é comercial ou residencial ou se deve ser vendido com a valorização dos imóveis”, explica o responsável pela área de global wealth solutions do Itaú Private Banking, Charles Nogueira Ferraz.

Para ajudar os clientes em suas dúvidas, foi montada uma estrutura dentro da área de private, com especialistas em patrimônio imobiliários para orientar os clientes na renegociação, locação ou até venda de imóveis.

Na prática, nenhum banco consegue saber a quantidade de imóveis, em ativos reais, que integra o patrimônio dos clientes. “Uma pesquisa internacional, feita em 2009, apontava que a média global de imóveis reais na carteira dos clientes representava 18%. Há evidências de que o investidor latino-americano tem uma parcela maior do que a média global”, explica Charles Nogueira Ferraz. Outros arriscam a dizer que 50% do patrimônio do brasileiro está nesses ativos reais.

“O fundo imobiliário é o veículo para o cliente ter posições no mercado imobiliário dentro do mercado financeiro. Por enquanto, é uma posição pequena, inferior a 1% do total consolidado da indústria de private banking”, diz a diretora de aconselhamento e gestão do HSBC Private Banking, Andréa Moufarrege. “Também há cerca de R$ 3 bilhões investidos em CRIs, menos de 1% do total de R$ 413 bilhões “, completa a diretora.

Segundo o diretor do Bradesco  Private, João Albino Winkelmann, cada vez mais, os clientes perguntam sobre os CRIs e sobre os fundos imobiliários.

Para os produtos de longo prazo, com baixa liquidez, a recomendação do Bradesco Private aos clientes é que invistam, no máximo, 5% em ativos atrelados ao mercado imobiliário, sempre pensando na composição total da carteira com renda variável, renda fixa, private equities, entre outros, para diversificação.

Há os fundos imobiliários que investem em empreendimentos (shoppings, salas comerciais, hotéis, hospitais, galpões logísticos etc) de locação para gerar renda permanente aos cotistas. São os fundos de renda, sem prazo de encerramento.

Mensalmente, são feitas distribuições aos cotistas, isentas de imposto de renda.

O Banco Votorantim tem cinco fundos imobiliários estruturados. Em três deles, os recursos estão investidos em empreendimentos de locação. Outros dois fundos têm a carteira composta por CRIs. “Quase 99% da carteira de clientes dos fundos imobiliários é composta por segmento private”, afirma o superintendente de produtos do banco, Reinaldo Lacerda.

Segundo Lacerda, a atração pela rentabilidade dos fundos imobiliários tende a aumentar. “O crescimento do país nos próximos anos e o aumento da renda da população continuarão aquecendo o mercado imobiliário”, afirma o diretor do Banco Votorantim.

XP monta estrutura para originar fundos imobiliários

Por Silvia Rosa | De São Paulo

 

Henrique Alves e Rodrigo Machado: proposta é pulverizar ao máximo as ofertas para aumentar o mercado secundário

 

O crescimento da demanda dos investidores por fundos imobiliários tem despertado o interesse das corretoras. Para ampliar a atuação nesse segmento a XP Investimentos acaba de contratar Rodrigo Machado, uma das maiores autoridades do setor. Ele foi por 12 anos responsável pela área de fundos imobiliários na Brazilian Finance Real Estate, uma das pioneiras no segmento.

A corretora, que já participa da distribuição em algumas ofertas de fundos imobiliários, pretende originar, estruturar e coordenar as operações, em parceria com outras instituições. “Não pretendemos fazer nem a gestão, nem a administração dessas carteiras, que ficariam a cargo de nossos parceiros”, afirma Machado, sócio-diretor da XP e responsável pela área de produtos financeiros imobiliários.

A ideia da XP é popularizar esses produtos, buscando uma pulverização cada vez maior nas ofertas dos fundos. “Pretendemos convidar outras instituições para participar da emissão para pulverizar a distribuição e trazer maior liquidez para a negociação dos papéis no mercado secundário”, diz Henrique Loyola Alves, sócio-diretor da XP. Segundo ele, quanto maior o número de investidores na oferta, mais negócios com as cotas há depois.

Neste ano, a XP Investimentos participou como coordenadora da oferta do BM Cenesp, e da terceira emissão do BC Fundos de Fundos, primeiro produto lançado no mercado que investirá em carteiras de outros gestores, ambos administrados pelo Banco Ouroinvest. Há outras ofertas sendo estruturadas pela XP neste ano.

Antes mais restrito às companhias securitizadoras e gestoras especializadas, o mercado de fundos imobiliários tem ganhado novos participantes, despertando o interesse dos grandes bancos principalmente com a flexibilização das regras para alocação dessas carteiras com a Instrução 472 da Comissão de valores Mobiliários, que entrou em vigor em 2008.

A XP tem como vantagem o acesso a uma ampla base de pessoas físicas que pode ser interessante para as securitizadoras para ganhar escala na distribuição dos produtos. A corretora é líder em negociação no mercado secundário de fundos imobiliários e tem 5.500 clientes cadastrados que somam R$ 130,7 milhões em custódia, explica Alves.

A XP também investiu em cursos sobre fundos imobiliários e produz relatórios periódicos com recomendação de carteira. O curso “Invista em imóveis de forma inteligente”, em fevereiro de 2011 já teve 193 turmas, com 2.604 alunos. “Estamos vivendo a quinta onda do mercado de fundos imobiliários que passa pela massificação e ampliação da base de investidores”, acrescenta Machado.

Segundo o executivo, os fundos imobiliários passaram a fazer parte da diversificação da carteira dos investidores brasileiros. O principal atrativo destes ativos é isenção de imposto de renda para pessoas físicas no ganho com rendimentos.

Com a instabilidade nas bolsas, tem aumentado a procura por esses produtos, impulsionando a oferta de novas carteiras, que mais do dobraram neste ano. Até agosto, foram registradas 25 emissões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somaram R$ 4,68 bilhões, volume 131,4% superior ao do mesmo período do ano passado. “Os fundos imobiliários são percebidos como porto seguro em momentos de turbulência”, afirma Machado. “Se olharmos para o desempenho histórico, mesmo em momentos de alta volatilidade nas bolsas, o retorno desses investimentos continuou estável ou até aumentou, o que mostra uma baixa correlação com as ações.”

Para Machado, o perfil desses investimentos seria intermediário entre a renda variável e a fixa. Isso porque a rentabilidade desses portfólios é composta pela distribuição de um rendimento fixo, na maioria dos fundos em função dos contratos de locação de longo prazo, e da valorização das cotas negociadas no mercado secundário na bolsa.

O executivo acredita que esse ciclo de mercado imobiliário aquecido no Brasil deve durar pelo menos mais 10 anos, mas a velocidade do crescimento do setor deve diminuir. “Houve uma forte aumento da venda de imóveis porque a base era muito pequena, mas é natural que ocorra a acomodação de preços em algumas regiões.”

Para encontrar as oportunidades, os fundos imobiliários devem diversificar por segmentos de atuação, como em imóveis residenciais, comerciais, galpões logísticos, plantas industriais, e também por regiões. Novas modalidades de fundos, como carteiras que investem exclusivamente em papéis lastreados em imóveis como Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRIs) também devem ganhar mercado. “Vamos apostar em algumas famílias, como fundos multiportfólio, com foco em desenvolvimento e securitização”, diz Machado.

Nesse sentido, os gestores dos portfólios devem ganhar maior importância à medida que a gestão das carteiras passa a ser mais ativa. “Hoje os fundos não ficam mais restritos apenas a um imóvel, e os gestores têm que definir as melhores estratégias de aquisição e saída dos investimentos”, destaca Machado.

O surgimento de fundos que em investem em carteiras de outros gestores oferece a oportunidade de diversificação ao selecionar os melhores portfólios. Machado acredita que eles devem despertar o interesse principalmente dos bancos, uma vez que não requer uma grande estrutura de gestão especializada.

Para trazer mais liquidez no mercado secundário, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) sugeriu à CVM permitir a inclusão dos gastos com formador de mercado (market maker) como custo dos fundos imobiliários, o que estimularia a contratação desse serviço. (Colaborou Angelo Pavini)

Afinal, temos ou não uma bolha imobiliária no Brasil?

Palavra do gestor :

Paulo Queiroz

14/07/2011

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O expressivo aumento observado, sobretudo nos dois últimos anos, nos preços dos bens imóveis, independentemente da tipologia (residencial, comercial, industrial ou rural), bem superior à variação dos preços de quase todos os demais ativos disponíveis em nossa economia, tem levado alguns articulistas a discutir se estaria ou não sendo formada uma bolha imobiliária.

Essa bolha seria similar à verificada em diversos países desenvolvidos e que, ao estourar em 2008, produziu uma gama variada de problemas (queda do PIB, desaparecimento de empresas, aumento do desemprego, tensão social, entre outros) até então não totalmente equacionados.

Para responder à questão tema deste artigo, achamos útil relacionar os principais fatores macro e microeconômicos que estimularam a demanda por ativos imobiliários em nosso país, a saber:

a) a estabilidade econômica alcançada

b) o crescimento da renda de parcelas consideráveis de nossa população

c) o aumento do prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários, com consequente queda do valor da prestação

d) a criação de isenções tributárias para o investidor pessoa física aplicar em títulos com lastro imobiliário (LCI, LH, CRI e quotas de fundos de investimento imobiliário)

e) a entrada no mercado de grandes “players” (empresas, fundos de investimento, fundos de pensão) que viram no segmento imobiliário boa oportunidade de investir em ativos não correlacionados aos de suas carteiras

f) o aumento do preço das commodities agrícolas elevando o preço das terras agricultáveis

g) a possibilidade de auferir boa remuneração (renda de aluguel e ganho de capital na venda do bem)

h) a proteção implícita oferecida por esta classe de ativos contra aumento da inflação.

Com tantos indutores e estímulos à demanda, por que então não tivemos um aumento mais substancial na oferta de bens imóveis no país?

Entre as causas principais podemos citar: a baixa oferta de terrenos nos grandes centros urbanos; a falta de investimento público em infraestrutura que ampliasse as áreas de expansão urbana; a falta de mão de obra (especializada ou não); a escassez de máquinas e equipamentos; maiores exigências ambientais; e o longo ciclo da produção imobiliária.

Vale ressaltar que esse ciclo (estudo de um terreno, sua aquisição, desenvolvimento e aprovação do projeto, construção/venda, e, por fim, entrega dos imóveis aos adquirentes), para ser concluído, exige, pelo menos, quatro anos.

Dessa maneira, não é possível ampliar de forma significativa e imediata a oferta imobiliária de modo a atender plenamente a demanda hoje existente. A consequência natural desta dinâmica é o contínuo aumento dos preços.

Adicionalmente, destacamos os seguintes pontos estruturais que blindam o nosso mercado e inibem a formação de bolha:

1) a taxa real de juros que ainda é muito elevada

2) o baixo nível de volume de crédito imobiliário em relação ao PIB (em torno de 5%)

3) a adoção de critérios mais técnicos para concessão de crédito imobiliário (por exemplo a prestação não supera o patamar de 30% da renda familiar do financiado)

4) o fato de o comprador de bem imóvel não conseguir financiar 100% do preço do bem. Como apenas parte do preço é financiada, se houver queda do valor de mercado do bem, dificilmente o saldo devedor ficará superior ao valor da garantia que é o próprio bem imóvel. Tal fato, além de reduzir a inadimplência, facilita a recuperação do valor financiado

5) a impossibilidade jurídica de um tomador de crédito imobiliário (diferentemente do que ocorreu em alguns mercados mais maduros) refinanciar diversas vezes o imóvel adquirido, pois, por aqui, com a utilização do instituto da “alienação fiduciária em garantia”, o credor fica como titular do imóvel até que o financiamento seja integralmente quitado, não sendo, portanto, possível ao devedor, enquanto não ocorrer o pagamento total da dívida, fazer operações que impliquem novos registros na matrícula do imóvel no competente Cartório de Registro Imobiliário.

Em suma, os fatores antes destacados, indutores da demanda e limitadores da oferta, além dos aludidos pontos estruturais, continuam, com maior ou menor intensidade, presentes no mercado imobiliário brasileiro. Assim sendo, entendemos que não há bolha imobiliária no nosso país.

Paulo Queiroz é economista e sócio da Portfolio Asset

E-mail pqueiroz@portfolioasset. com.br

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

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Investidores estão de olho no caixa das construtoras

Imóveis: Após captação de R$ 20 bilhões na bolsa, chega a fatura.

Daniela D’Ambrósio e Fernando Torres | De São Paulo

18/05/2011

Entre 2006 e 2007, o setor imobiliário soava quase como música ao ouvido dos investidores. Bastava um banco de terrenos farto e uma promessa de vendas robusta para que as empresas conseguissem abrir capital. Foi num clima de febre, otimismo exagerado e desconhecimento de um setor ainda imaturo que 22 companhias levantaram R$ 11 bilhões, numa primeira rodada. Os anos se passaram, cinco delas tiveram que ser absorvidas para sobreviver e as maiores – com promessa de crescimento acelerado – voltaram ao mercado mais uma ou duas vezes. Ao todo, o setor de construção civil já levantou R$ 20 bilhões na bolsa. Quatro anos depois, os investidores chegaram à fase pesada de cobranças. Querem – finalmente – ver o seu dinheiro de volta, o que ainda não aconteceu.

Apesar do lucro apontado nos balanços, as incorporadoras ainda não geram caixa. Ou seja, os gastos com construção e novos projetos superam os valores recebidos dos apartamentos vendidos no passado. O ganho é contábil e não representa dinheiro novo na operação – os recursos só vem, de fato, quando as obras são entregues e os clientes que financiam a compra do imóvel são repassados ao banco. O ciclo longo, de pelo menos três anos, e o crescimento acelerado do setor contribuem para essa diferença entre lucro contábil e entrada de caixa.

 

Levantamento feito pelo Valor mostra que PDG, Gafisa, Cyrela, MRV, Rossi, Brookfield, Even, Eztec, Viver e JHSF, as dez incorporadoras imobiliárias que compunham o índice do setor na bolsa (Imob) até abril, tiveram lucro somado de R$ 8,5 bilhões desde o início de 2008 até março deste ano. No mesmo período, a “queima de caixa” dessas companhias – medida pela variação da dívida líquida – foi de R$ 14,4 bilhões. Sem contar a captação via emissão de ações no período, a perda de caixa seria ainda maior, de R$ 20 bilhões. 

Ainda que a maioria dos investidores entenda a complexidade do setor de construção – que até cinco anos atrás não existia como alternativa de investimento – a ansiedade é notável. O assunto geração de caixa apareceu com frequência inédita nas teleconferências de resultados e também nos relatórios referentes ao primeiro trimestre. “Os investidores têm cada vez menos paciência para esperar”, afirma um analista do setor.

Diante das cobranças, quem conseguiu reduzir o consumo de caixa tratou de destacar nas apresentações de resultados, caso da MRV e Rossi. “Quem não gerar caixa positivo este ano terá sérios problemas”, disse Rubens Menin ao Valor na ocasião da divulgação de resultados. “Essa é a grande questão do setor, investidores do mundo inteiro só falam nisso.” No primeiro trimestre, a empresa teve um dos menores consumos de caixa entre as grandes: R$ 68 milhões. A Rossi teve um consumo de caixa de R$ 94 milhões nos primeiros três meses do ano, depois de uma média de R$ 200 a R$ 230 milhões ao longo dos trimestres de 2010.

A expectativa de alguns analistas era de que a queima de caixa deixasse de ocorrer sistematicamente no fim do ano passado, mas agora a previsão é de que isso vire realidade no segundo semestre ou ainda em 2012. Empresas como PDG, Cyrela, Rossi e MRV prometem que a queima de caixa vai acabar a partir da metade deste ano ou no início do ano que vem.

A variação das ações do setor neste ano pode ser, ao menos, um indício da atenção dos investidores ao assunto. JHSF e Eztec são as que apresentam melhor retorno, de 31% e 22%, respectivamente. Não por acaso, ambas não fizeram novas rodadas de emissão de ações e são as que operam com menor alavancagem. A Eztec, aliás, tem caixa e aplicações financeiras maiores do que a dívida bruta. A companhia começou a ter fluxo de caixa positivo no quarto trimestre de 2009. “Nossa margem é o que garante o fluxo de caixa positivo”, diz Emilio Fugazza, diretor financeiro. No primeiro trimestre do ano, a companhia teve margem líquida de 44% para uma média setorial de 14%. As duas empresas são relativamente pequenas, com vendas anuais próximas de R$ 1 bilhão.

Na opinião do analista do Goldman Sachs, Leonardo Zambolin, a questão do caixa é inversamente proporcional ao nível de crescimento. A grande dúvida das empresas nesse momento é justamente se continuam crescendo e, de certa forma, sacrificam a lucratividade ou se aceleram menos e ajustam a operação. O analista ressalta que o México – país que está mais adiantado que o Brasil no setor de construção e foi tido como referência na fase das aberturas de capital -, onde o sistema de repasse funciona bem e o ciclo é mais curto, o caixa ainda não voltou. Na sua opinião, isso acaba desanimando alguns investidores estrangeiros, embora a capacidade de geração de caixa das companhias brasileiras seja reconhecidamente maior.

A conta do crescimento exagerado começou a chegar no fim do ano passado. A luz amarela acendeu quando começaram a surgir os primeiros sinais de problemas na capacidade de execução e atraso na entrega das obras. Mas os problemas tornaram-se reais, de fato, quando duas grandes companhias, Cyrela e MRV, tropeçaram no quarto trimestre por conta de estouros de orçamento das obras, e reduziram suas margens. “Enquanto o setor crescia muito, as dificuldades operacionais eram menos evidentes”, diz um analista. “Até agora, as empresas têm sustentado seu crescimento com dinheiro dos investidores e dívida”, diz uma fonte do setor.

O atraso na entrega das obras – problema que muitas empresas jogam na conta da falta de mão de obra – afeta diretamente a geração positiva de caixa. Segundo levantamento do Banco Fator, a previsão de entregas para este ano era de R$ 16,9 bilhões de valor geral de vendas (VGV) em 2010 e as companhias entregaram R$ 13,7 bilhões. A segunda questão está no repasse dos clientes para os bancos. Depois que o apartamento está pronto, o repasse pode levar de três a seis meses para acontecer – há casos de até nove meses – o que retarda ainda mais a chegada do dinheiro.

De acordo com as empresas e analistas, os bancos (especialmente os privados) estão com dificuldade para absorver uma avalanche de clientes. No caso da baixa renda, muitas vezes o problema acontece por erro da análise de crédito pela construtora – o caso emblemático é a Tenda, comprada pela Gafisa em 2008.

“O consumo de caixa está crescendo fortemente e não tem outro jeito, o importante é controlar custos, ter disciplina pra gastar e conseguir o repasse dos clientes de forma rápida”, diz Menin, da MRV. “Esse dinheiro vai voltar”, completa.

A securitização de recebíveis – contratos de financiamento de imóveis – é uma alternativa para “engordar” o caixa das companhias. Apenas neste ano, PDG, Cyrela, Brookfield, MRV e Rossi já financiaram a construção de mais de R$ 1 bilhão em apartamentos com a venda de certificados de recebíveis imobiliários.