LESPACE VILA LEOPOLDINA – Rua Paulo Franco

Projeto Excepcional, vai derreter…

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Trisul tem prejuízo com baixa renda e tenta mudar negócio

Construção: Empresa com tradição no médio padrão perde margens no popular.

Daniela D’Ambrosio e Ana Paula Ragazzi | De São Paulo

05/04/2011

Claudio Belli/Valor

Marco Antonio Mattar, diretor financeiro da empresa, que voltará a concentrar negócios no médio e no alto padrão

O mercado imobiliário assiste ao primeiro revés da baixa renda. A Trisul, empresa que atuava no segmento de médio e alto padrão e resolveu mudar o rumo para os imóveis populares há cerca de dois anos, está tentando consertar a rota antes que seja tarde demais. A empresa teve prejuízo de R$ 18 milhões no quarto trimestre e margem líquida negativa de 10% – único resultado com perdas em todo o setor. 

Mesmo tendo lançado 32% a mais em 2010 e vendido 30% acima de 2009, a Trisul fechou o ano com lucro de R$ 39 milhões, um recuo de 24% sobre o ano anterior – um dos únicos casos de queda de lucro no setor, ao lado da Cyrela. De outubro a dezembro, as margens (bruta, Ebitda e líquida) caíram mais de 15 pontos percentuais em relação ao mesmo período de 2009. No ano, a companhia teve margem líquida de 5%, contra 9,2% em 2009. No setor de construção civil, margem líquida nesse nível é comparável apenas às das empresas que quebraram no auge da crise, como Klabin Segall e Abyara.

Procurada, a empresa não comentou os últimos resultados. No balanço anual divulgado na semana passada, informou que terá maior concentração nos segmentos médio e médio alto, “replicando nos empreendimentos futuros o sucesso obtido ao longo de 30 anos nesses nichos”. Também disse que irá acabar com alguns projetos ainda não lançados, que deixaram se ser atrativos, e substituir o banco de terrenos por não enquadramento no novo foco.

A decisão de mudar o perfil do banco de terrenos é uma das mais difíceis de ser tomada. O banco de terrenos é um espelho do futuro da companhia e do direcionamento estratégico que ela pretende seguir. No caso da Trisul, os terrenos têm potencial de gerar vendas de R$ 1,6 bilhão, o equivalente a 38 projetos, conforme balanço da companhia. São 16 projetos da marca Trisul Lar, até R$ 130 mil, sete da Trisul Life (de R$ 130 mil a R$ 200 mil) e mais 12 no médio e médio alto padrão, além de três na área comercial. Do total de estoque em terrenos, 55% estão no segmento econômico.

Em entrevista ao Valor, concedida antes da divulgação do balanço de 2010, Jorge Cury Neto, principal executivo da Trisul, afirmou que, após a abertura de capital, em outubro de 2007, a companhia passou a atuar mais no segmento econômico. Sempre focada em São Paulo, a empresa resultou da fusão da Tricury com a Incosul.

Chegou a um ponto, de acordo do com o executivo, que a empresa concentrou 75% dos negócios em baixa renda e 25% em alto e médio padrão, segmento que tradicionalmente era o principal. Segundo fontes do setor, a empresa mudou o foco principalmente após a concepção do programa Minha Casa, Minha Vida, em março de 2009.

No entanto, Cury Neto avalia que o segmento econômico ficou prejudicado por conta do descolamento dos preços dos insumos e da mão de obra. “Os custos subiram e ficamos limitados a preços mais baixos no ponto de venda, o que prejudicou as margens”, comentou. Dos 23 empreendimentos lançados no ano passado, 6 foram no programa Minha Casa, Minha Vida e 5, no segmento econômico, de R$ 130 mil a R$ 200 mil.

O presidente da Trisul afirmou ainda que a empresa fez lançamentos populares no segundo semestre de 2010, mas teria feito melhor se tivesse esperado pelo reajuste dos preços no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, anunciado em janeiro deste ano. A maioria das companhias segurou os lançamentos para 2011, esperando o aumento do teto, que passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil.

“Concluímos que o melhor a ser feito seria voltar a atuar como em nossas origens, focando a alta e a média renda. Nossa intenção é que esse segmento volte a representar 75% de nosso negócio”, disse. Ele ressaltou, no entanto, que a empresa ainda possuía um grande banco de terrenos no segmento econômico e que precisaria ser utilizado. Em razão disso, por um ano ou dois, as margens da empresa ainda continuariam pressionadas.

A dívida da Trisul saiu de R$ 457 milhões em 2009 para R$ 1,098 bilhão em dezembro de 2010. A companhia fez quatro emissões de debêntures (em julho de 2008, dezembro de 2009, janeiro e maio de 2010) num total de R$ 560 milhões. “O resultado financeiro líquido de 2010 ficou negativo em R$ 20 milhões, decorrente do aumento das despesas financeiras com juros oriundos das captações de recursos via emissões de debêntures”, explicou a companhia.

No mercado, há tempo se fala de incorporadoras que foram para a baixa renda sem vocação ou histórico para atuar no setor. O segmento tem uma série de especificidades, exige um método construtivo mais industrializado, construção própria, canteiros grandes e, sobretudo, experiência em lidar com a Caixa. Um dos principais problemas de quem atua na baixa renda está na demora e na dificuldade no repasse dos clientes para a Caixa.

O aumento do preço dos terrenos e da mão de obra foi outro contratempo. No ano passado, várias construtoras que não tinham experiência nesse mercado e entraram quando essa era praticamente a única porta aberta para o cliente – logo após a crise – foram mais rápidas e passaram a vender terrenos ou se associar a empresa com mais tradição nessa área.

Marco Antonio Mattar, diretor de relações com investidores, afirma que a Trisul nunca se arrependeu de ter feito a abertura de capital. “A listagem permitiu acesso a uma nova estrutura de capital, que viabilizou a expansão.” Em números, ele descreve que, antes da oferta, a Trisul possuía valor geral de vendas de R$ 100 milhões. Em 2010, alcançou R$ 800 milhões.

Aumento de custos derruba lucro da Cyrela

Matéria mais importante do mercado da semana

Daniela D’Ambrosio e Denise Carvalho | De São Paulo

30/03/2011

A Cyrela, segunda maior empresa do setor de construção em valor de mercado, teve um dos piores resultados de sua história. A divulgação das demonstrações financeiras da incorporadora surpreendeu ontem os investidores e evidenciou a dificuldade da companhia em controlar custos depois que seu crescimento foi turbinado nos últimos anos por associações e parcerias com construtoras em todo o país.

Após sucessivos aumentos de lucro, a companhia apresentou queda expressiva na última linha do balanço. A Cyrela lucrou R$ 82,5 milhões no quarto trimestre de 2010, 60,3% menor na comparação com o mesmo período do ano anterior. No ano, o recuo foi de 17,7%. A margem líquida caiu de 17,4% no quarto trimestre de 2009 para 5,9% no mesmo período de 2010 – nível nunca antes registrado por uma companhia do porte e respeito conquistados pela Cyrela ao longo dos anos e comparável ao das empresas que tiveram sérios problemas nos últimos anos e foram sendo adquiridas por concorrentes, como Klabin Segall, Agra e InPar. Historicamente, a margem líquida da Cyrela era uma das melhores do setor, acima de 20%.

Ontem, em teleconferência com analistas, a companhia – na voz de seu presidente, Elie Horn – fez um mea culpa. Admitiu que teve problemas e está corrigindo a rota. O tom foi de uma empresa que vive uma situação delicada, sim – muito em função do crescimento – e que no médio prazo pretende voltar a ter boas notícias. “Para o próximo ano, queremos rentabilidade acima de tudo”, disse Elie Horn. 

A Cyrela terá um trabalho árduo pela frente. A forte queda de margem de outubro a dezembro contaminou a rentabilidade anual. No ano, em relação a 2009, a margem Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) teve queda de 5,8 pontos percentuais, a margem bruta caiu 3,1 pontos percentuais e a líquida recuou 5,6 pontos.

Os problemas estão concentrados no descontrole do orçamento e, segundo a própria companhia, mais focados nos parceiros. “Neste trimestre, realizamos uma conciliação detalhada dos orçamentos de custos financeiros a incorrer versus a evolução física de nossas obras orgânicas (obras executadas pela própria companhia) com parceiros e terceiros, o que resultou num acréscimo no custo orçado a incorrer no trimestre de R$ 367,2 milhões, 3,7% sobre o custo orçado total”, escreveu a companhia no release de resultados.

Desse “estouro”, segundo o diretor financeiro Luis Largman, 30% foram ocasionados nas obras próprias e 70% onde a produção é terceirizada. Durante todo o ano de 2010, o incremento total de custo foi de R$ 533,6 milhões. De cerca de 200 canteiros de obras, houve problemas em 30. Ainda de acordo com Largman, com o crescimento acelerado, começaram a aparecer os problemas. Alguns parceiros passaram a ter duas a três vezes o número de obras que tinham antes. “Mas tivemos muitos acertos com muitos parceiros”, disse.

A situação foi detectada pela Cyrela ainda no ano passado, a ponto de o empresário Elie Horn, controlador da Cyrela, ter destacado três executivos para comandar a implantação de um controle mais rigoroso de custos nas suas parceiras espalhadas pelo país. Segundo a reportagem do Valor apurou, há pelo menos oito meses, os executivos Eric Alencar, Paulo Madruga Silva e Gustavo Tayar estão acompanhando mais de perto o dia a dia das operações, respectivamente, no Rio de Janeiro, no Centro-Oeste e no Nordeste.

Essa seria uma tentativa de recuperar o atraso da empresa na implementação do SAP, sistema que integraria todas as operações. O sistema começou a ser implantado entre 2006 e 2007. Com a explosão da crise em 2008, a empresa colocou o pé no freio e retomou a implantação em meados de 2009. Segundo a companhia, a implantação do software custou R$ 33,5 milhões. Procurada para comentar a missão dos executivos nas regiões, a companhia não concedeu entrevista.

O diretor da Cyrela em São Paulo, Ubirajara Alves, disse na teleconferência que a companhia vai aprimorar a gestão e a fiscalização das obras de terceiros e adotar a cogestão desses empreendimentos. “Vamos melhorar o treinamento de mão-de-obra, o que leva algum tempo, vamos reorganizar a engenharia em esfera nacional para atender o crescimento futuro e contratamos uma consultoria para preparar indicadores nos mercados regionais”, disse.

O Valor apurou que os maiores problemas estão na Bahia, onde a companhia tem parceria com a Andrade Mendonça. Ambas estão construindo o maior empreendimento de Salvador, com cerca de mil unidades para a classe média e média alta. Só nessa obra, o estouro no orçamento teria sido de mais de R$ 150 milhões. O projeto está com atraso na entrega. Procurada, a Andrade Mandonça não retornou.

Como toda empresa do setor imobiliário, a Cyrela atua com parcerias nos mercados nos quais não operava tradicionalmente. A Cyrela tem parceiros nas SPEs (Sociedades de Propósito Específico), empresa criada para cada empreendimento – geralmente uma construtora para cada região -, além de joint ventures, como é o caso da Cury para baixa renda e Mac. É controladora de duas outras empresas, a RJZ, do Rio, e a Goldztein, que atua no sul do país.

Em 2010, para cumprir o que prometeu ao mercado, a Cyrela lançou R$ 4,5 bilhões no último trimestre, quase 70% do total do ano, de R$ 7,6 bilhões. As despesas comerciais subiram 37,9% de um ano para outro, passando de R$ 291,2 milhões para R$ 401,8 milhões. As despesas gerais e administrativas aumentaram de R$ 255,8 milhões em 2009 para R$ 352,4 milhões em 2010. “Abrimos filiais no Centro-Oeste e no Norte”, disse Largman para justificar o aumento. “Esses gastos corroem margem e não têm nada a ver com aumento de custo de construção”, afirmou uma fonte do setor.

Para analistas ouvidos pelo Valor, a Cyrela demorou para dimensionar o tamanho dos problemas, enquanto concorrentes do setor, como Rossi e Gafisa, vêm reconhecendo estouros de obras desde 2008. A MRV, por exemplo, acaba de reconhecer um ajuste de orçamento de R$ 50 milhões e também teve impacto importante nas margens. “Olhando em retrospectiva, acreditamos que os lucros reportados pela Cyrela foram motivados por orçamentos imprecisos”, diz em relatório Guilherme Vilazante, analista do Barclays. “Então, o prêmio com que a empresa era negociada em bolsa era injustificável.”

Com queda do caixa de R$ 1,7 bilhão no fim de 2009 para R$ 1,15 bilhão em 2010, a dívida líquida saiu de R$ 927 bilhões para R$ 2,25 bilhões na mesma comparação.

Embora os papéis tenham fechado com leve alta ontem (0,5%), no ano é a maior queda do setor, de 31,4%. A interpretação do mercado é que os investidores já tinham penalizado a empresa depois que anunciou, há cerca de 15 dias, revisão na previsão de lançamentos, vendas e margens. Para a margem Ebitda, a companhia projetava um intervalo entre 20% e 24% para 2011 e 2012. Reduziu para uma faixa entre 15% e 19% este ano.

Governo alcança 90% da meta do Minha Casa

Habitação: Entre as moradias negociadas pela Caixa, 207 mil foram entregues até o dia 1º de dezembro
Governo alcança 90% da meta do Minha Casa
Samantha Maia | De São Paulo
28/12/

Ruy Baron/Valor

Inês Magalhães: resultado do programa é positivo pelo volume alcançadoO programa habitacional Minha Casa, Minha Vida não deve cumprir a meta de contratar 1 milhão de moradias no país até o fim deste ano. As contratações atingiram 875 mil moradias populares desde abril do ano passado até a primeira quinzena de dezembro, considerando as realizadas pela Caixa Econômica Federal, pelo Banco do Brasile as contratações nos municípios com menos de 50 mil habitantes, contabilizadas diretamente pelo Ministério das Cidades. Foram entregues 207 mil casas até 1º de dezembro, de um total de 761 mil contratadas apenas pela Caixa.

Em números de moradias, os Estados que mais contrataram foram São Paulo, Minas Gerais e Rio Grande do Sul, mas proporcionalmente eles ficaram abaixo da média nacional,segundo dados do Ministério das Cidades. Nos três, a faixa destinada às famílias com renda entre três a seis salários mínimos teve um desempenho melhor. Cinco Estados superaram as metas: Alagoas, Goiás, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná. Os dois primeiros, que ultrapassaram o objetivo em mais de 30%, foram fortes na contratação para o grupo com renda de até três salários mínimos.

Segundo a secretária de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, mesmo não atingindo a meta, o resultado do Minha Casa, Minha Vida é positivo pelo volume alcançado. Para ela, o programa mostrou que a iniciativa tem mais sucesso onde o setor público possui mais poder de decisão, ou seja, nos investimentos para famílias com renda até três salários mínimos.

Nessa faixa, o governo federal compra o investimento das construtoras e financia via Caixa, com subsídio de até R$ 23 mil para o comprador. “Acredito também que, como era um mercado novo, houve uma concentração maior de esforços do setor produtivo para essa faixa, e o resultado é uma execução mais forte até o momento”, diz Inês.

Segundo o balanço da Caixa, as contratações dos imóveis nessa faixa de renda chegaram a 333 mil moradias até o começo de dezembro, 83% da meta de 400 mil, resultado semelhante ao grupo de três a seis mínimos, que também tinha como meta a construção de 400 mil moradias, enquanto na faixa de seis a dez salários mínimos, cuja meta era construir 200 mil moradias, o resultado ficou em 49%.

Mesmo os grandes centros, que sofrem a escassez de áreas economicamente viáveis para os investimentos na faixa de menor renda, conseguiram avançar bastante nesse grupo. São Paulo contratou 57% da sua meta, o Rio de Janeiro, 77%. Minas, 83%.

Desde o início do programa, as capitais do Sudeste foram as que mais preocuparam os gestores do programa, por serem os locais com maior concentração de déficit habitacional e, ao mesmo tempo, os mais caros para se investir. A saída encontrada pelas prefeituras e governos estaduais foi conceder incentivos, como isenções fiscais e doações de áreas, e assim reduzir os custos das construtoras. “Tivemos um trabalho forte com as prefeituras para buscar terrenos e agilidade na aprovação dos projetos, e com as construtoras, para mostrar a atratividade desse mercado”, diz Valter Nunes, superintendente regional da Caixa em São Paulo.

O processo para usar os terrenos públicos, porém, costuma ser bem mais longo e complicado do que a simples compra dos imóveis particulares pelas construtoras, e isso pode explicar por que somente agora se vê a recuperação das contratações para o público que ganha até três mínimos. “O trabalho inicial foi se refletindo durante o tempo”, diz Nunes.

Os municípios do Rio de Janeiro e Salvador estudaram a compra de terrenos das Forças Armadas e do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), uma operação complexa, devido à burocracia. Para diminuir esses problemas, a segunda fase do programa prevê a construção de casas em terrenos em fase de regularização, no caso de reassentamento de favelas. Para José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a medida não representa risco para os investidores.

No caso do Rio, segundo o secretário estadual de Habitação, Leonardo Picciani, será uma abertura importante, já que o Estado está trabalhando na regularização de áreas para o programa. “Facilita, pois muitas vezes temos a emissão provisória de posse, mas não a definitiva, e precisamos começar a construir”, diz ele.

O Estado do Rio destinou cinco áreas para o programa, para a construção de 10 mil unidades habitacionais, nem todas contratadas ainda. Segundo o secretário, o Estado está estudando a compra de terrenos em cidades que ainda enfrentam escassez de área para baixa renda, como Angra dos Reis e Petrópolis.

A faixa intermediária – de três a seis salários mínimos – sofreu um impulso do meio do ano para cá, período em que as contratações dobraram de 170 mil para 330 mil. Nove Estados conseguiram superar as metas de contratação para esse grupo, com destaque para Minas Gerais, São Paulo e Rio Grande do Sul. Já para a faixa de maior renda, considerada de início a mais fácil para investimentos, apenas o Sergipe conseguiu superar seu objetivo de contratações.

“As construtoras acabaram se voltando mais para a faixa de zero a três salários mínimos, na qual houve mais esforço para o desenvolvimento do novo mercado, e isso pode ter prejudicado o andamento dos projetos para o público de seis a dez salários”, diz Nunes, da Caixa.

Para Picciani, a demanda se mostrou mais forte no público de menor renda, e por isso o governo federal acertou em propor que 60% das moradias da próxima fase do programa sejam destinadas para esse grupo. “Isso atende melhor a realidade, conforme pudemos ver na execução da primeira fase do Minha Casa, Minha Vida”, afirma o secretário.

O balanço final do programa será apresentado pelo governo federal amanhã, com participação do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, que estará em Salvador.

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BR Brokers paga R$ 18,5 milhões por imobiliária em Curitiba

BR Brokers paga R$ 18,5 milhões por imobiliária em Curitiba

Daniela D’Ambrosio | Valor

10/12/2010 10:48

SÃO PAULO – Depois de dois anos e meio sem fazer aquisições, a BR Brokers volta às compras e – mais do que isso – ao modelo que originou a empresa. Comprou 51% da Galvão Vendas, imobiliária de Curitiba por R$ 18,5 milhões, dos quais R$ 6,5 milhões pagos à vista e o restante em três parcelas anuais, condicionadas a desempenho da empresa. Apesar de pequena, a aquisição é emblemática porque mostra uma resposta da BR Brokers à concorrente direta Lopes, que tem sido mais agressiva na compra de imobiliárias: só este ano foram cinco.

As duas companhias – que disputam de perto a liderança – trocaram de papel nos últimos dois anos. A BR Brokers sempre teve as aquisições em seu DNA: a própria companhia nasceu da junção de 16 imobiliárias de diferentes portes e cidades. Foi concebida para aproveitar o onda de aberturas de capital do setor. No ano seguinte ao IPO, em 2007, fez mais dez aquisições. A última e mais expressiva foi a compra da Abyara em agosto de 2008 por R$ 250 milhões.

Já a Lopes foi à bolsa, em dezembro de 2006, como uma imobiliária de tradição em São Paulo e fez uma abertura de capital atípica – todo o dinheiro captado, R$ 474 milhões, foi para os acionistas vendedores, da família Lopes. Não houve oferta primária, ou seja, o dinheiro não foi usado na companhia. A partir de 2007, porém, a empresa deixou de crescer organicamente e passou a investir na compra de imobiliárias: foram seis entre 2007 e 2008. A aquisição mais expressiva (e conturbada) foi da Patrimóvel, no Rio de Janeiro. Foram duas negociações até que este ano a Lopes acabou comprando o controle por R$ 51,8 milhões. Em outubro, captou R$ 207 milhões, desta vez, para financiar o crescimento da empresa.

Durante esses dois anos e meio, a Brasil Brokers cresceu organicamente, segundo Júlio Pina, diretor de desenvolvimento de negócios. “Abrimos 17 filiais nos últimos doze meses”, diz. “Agora, essa será a primeira aquisição de uma nova fase.” Segundo Pina, estão negociando “ativamente” com mais de uma imobiliária. A única pista que dá é que a empresa quer aumentar a penetração em mercados onde está presente, como São Paulo.

A compra da Galvão significa, ainda, a entrada da BR Brokers no mercado paranaense. “Havia um buraco na nossa geografia, era um dos últimos mercados muito relevantes onde não estávamos”, afirma. Até novembro, a Galvão vendeu R$ 448 milhões ou 1,9 mil unidades, entre lançamentos (que representam 80% do negócio) e prontos (responsáveis por 20%). O mercado de Curitiba, segundo a BR Brokers, movimentou R$ 6,8 bilhões até outubro e estima-se atingir R$ 8 bilhões até o fim de 2010.

A compra de 51% da Galvão é uma novidade na BR Brokers – e é justamente o modelo adotado pela Lopes. Nas aquisições anteriores, com exceção da Abyara, a BR Brokers comprava 100% das imobiliárias, sendo metade em dinheiro e metade via troca de ações, o que tornava os antigos donos sócios da holding – hoje possuem 46% da companhia. “O alinhamento de interesses continua, mas amadurecemos o modelo de compras.”

Outro movimento que a companhia fez, seguindo a concorrência, foi a parceria com uma instituição financeira para concessão de crédito imobiliário aos clientes – fechou com o HSBC, que passa a ater uma plataforma de atendimento exclusivo a partir de janeiro. Lopes e Itaú criaram uma empresa, a Credipronto.

Na BR Brokers, a divisão de imóveis prontos representa 15% do negócio. Os lançamentos respondem pelos outros 85%. “Ainda há muito espaço para crescermos nesse mercado”, diz Pina. Em momentos de muitos lançamentos, como agora, as grandes imobiliárias crescem em grande velocidade. Mas, por outro lado, com forte dependência de imóveis novos, foram duramente penalizadas durante a crise.

As duas únicas imobiliárias negociadas em bolsa têm um modelo de negócios diferente. Não conseguem se financiar via emissão de dívida corporativa. Como o fluxo de caixa futuro não é gerado diretamente por elas, mas pelas incorporadoras, os bancos consideram o risco alto demais. Por outro lado, têm margens elevadas, já que as despesas administrativas são baixas, basicamente aluguel e salários do primeiro escalão – os corretores são autônomos.

(Daniela D’Ambrosio | Valor)

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Baixa renda perde atratividade | Valor Online

Baixa renda perde atratividade | Valor Online.

Empresas reavaliam planos para Minha Casa Minha Vida

Daniela D’Ambrosio | De São Paulo

26/11/2010

O entusiasmo das construtoras com o programa Minha Casa Minha Vida arrefeceu. As margens do negócio tornaram-se bem mais apertadas com o aumento dos custos de mão de obra, matérias-primas e terrenos. Além disso, várias empresas não tinham experiência na relação com a Caixa Econômica Federal e a excelente resposta do consumidor aos imóveis na faixa entre R$ 130 mil a R$ 500 mil também contribuiu para que as companhias reavaliassem seus planos.

Levantamento com 17 empresas abertas mostra que, até setembro, os imóveis de até R$ 130 mil representaram 37% do total lançado no ano, equivalentes a R$ 9 bilhões. MRV, Rodobens, Direcional e Rossi concentraram vendas nesse público, mas Even, Eztec, Helbor e CR2 não lançaram nada nessa faixa. O segmento intermediário, até R$ 500 mil (limite do SFH para uso do FGTS), representou 41% do volume financeiro lançado.

Um dos problemas básicos é o aumento dos preços dos terrenos. Para as áreas adquiridas entre 2007 e 2008, empresários do setor afirmam que a conta ainda fecha, mas depois que o programa deslanchou os preços dos terrenos nas periferias subiram e o modelo do Minha Casa ficou apertado demais para oferecer rentabilidade. “As empresas acabam tendo que sair dos grandes centros, que é onde está o déficit habitacional”, explica Augusto Martinez, da Construtora Mudar.

PDG Realty amplia atuação e entra no mercado hoteleiro

PDG Realty amplia atuação e entra no mercado hoteleiro
Daniela D’Ambrosio | Valor

17/11/2010 8:21.

SÃO PAULO – A PDG Realty, a maior incorporadora do país após a compra da Agre, vai entrar no mercado hoteleiro. A empresa, que atuará como incorporadora e construtora, assinou ontem um memorando de entendimentos com o grupo Marriott, uma das três maiores redes de hotéis do mundo, para o desenvolvimento de 50 hotéis econômicos no país nos próximos cinco anos. A parceria marca a entrada da bandeira Fairfield no Brasil.

A Fairfield, muito presente no mercado americano, é a mais econômica entre as 18 marcas que a Marriott opera, que tem em seu portfólio Renaissance Ritz-Carlton e Bulgari. A comparação mais direta com Fairfield – embora a empresa não a faça – é a marca Ibis, da concorrente Accor. Os quartos têm cerca de 20 metros quadrados e a diária deve girar em torno de R$ 160. Ao todo, existem 630 hotéis com a bandeira no mundo. O acordo prevê preferência de ambas as partes na operação e construção de hotéis no país. Os primeiros hotéis serão lançados já em 2011.

A gestão e operação dos hotéis ficará à cargo da rede Marriott, que também será a responsável por apresentar à PDG Realty os investidores interessados no mercado hoteleiro brasileiro. “Para cada terreno, haverá um estudo de viabilidade e implantação, que será apresentado aos investidores”, afirma Ricardo Setton que será o responsável pela nova divisão dentro da PDG Realty. Setton é um dos fundadores e ex-sócios da Agre, que chegou a construir 28 hotéis de diferentes bandeiras. “Como incorporadores, nós saímos com a garantia de termos o negócio 100% vendido”, afirma Setton. A PDG entrega o hotel pronto, inclusive, com todo o mobiliário.

Os investidores são, na maioria, fundos soberanos, que têm perfil de longo prazo e já investem com a Marriott em várias partes do mundo. O próprio hotel pode entrar como investidor em alguns fundos ou tornar-se proprietário de alguns hotéis. “Há vários investidores, proprietários de hotéis nossos em outras partes do mundo interessados em investir no Brasil”, diz Guilherme Cesari, vice-presidente de desenvolvimento do grupo Marriott no Brasil, contratado no início do ano para promover a expansão do grupo no país. “Além dos fatores macroeconômicos, o crescimento das cidades médias, a Copa do Mundo e a Olimpíada (de 2016) atraem os estrangeiros para o segmento hoteleiro no país”, diz Michel Wurman, diretor financeiro e de relações com investidores da PDG Realty.

Segundo Cesari, a vantagem em fechar a parceria com a PDG Realty está no banco de terrenos e na presença geográfica da companhia em todo o Brasil. O potencial de construção do banco de terrenos da PDG Realty é de R$ 31 bilhões. A companhia está em 25 cidades brasileiras.

Atualmente, a rede Marriott possui apenas quatro hotéis no Brasil, onde está há 13 anos – está bem distante de concorrentes como o grupo francês Accor e a recém-criada Allia Hotels, que reúne as bandeiras Bristol, Plaza Inn e Solare, com 40 hotéis em operação. Um deles fica próximo Aeroporto Internacional de Guarulhos (franquia), o Renaissance, nos Jardins, em São Paulo; Marriott Executive Apartment, na Vila Nova Conceição, também em São Paulo; e JW Marriott, na Praia de Copacabana, que há cerca de um mês foi vendido a um fundo americano.

Há quatro anos, o grupo Marriott começou a investir na China e na Índia, países que já possuem cerca de 70 bandeiras da marca. “Faltava o Brasil nessa estratégia de expansão internacional” afirma Cesari. No Brasil, a demanda por hotéis econômicos cresceu bastante nos últimos anos. Ao contrário dos resorts e hotéis mais luxuosos, têm escala. “Oferecem maior oportunidade de crescimento com baixo risco e boa rentabilidade para o investidor”, diz o executivo do Marriott.

(Daniela D’Ambrosio | Valor)

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Rossi acelera lançamentos no trimestre para R$ 1,4 bilhão | Valor Online

Rossi acelera lançamentos no trimestre para R$ 1,4 bilhão | Valor Online.

Quem investe em imóveis ganha com a chegada do BTG Pactual

Fundos | 29/10/2010
06:15

Quem investe em imóveis ganha com a chegada do BTG Pactual
O banco comprou alguns dos melhores imóveis do país, e o mercado espera que investidores em breve possam aplicar em fundos lastreados nesses prédios
João Sandrini, de EXAME.com

Complexo JK, em SP: BTG Pactual comprou da W/Torre duas torres do projeto
São Paulo – Nos últimos cinco meses, o BTG Pactual protagonizou algumas das maiores transações imobiliárias do país. Em maio, o banco de investimentos se juntou ao grupo Malzoni para comprar 70% de um empreendimento de escritórios de alto padrão na avenida Faria Lima, onde se paga o maior aluguel de prédios comerciais de São Paulo. Pela participação, os sócios desembolsaram 600 milhões de reais, ou 17.655 reais por metro quadrado, um valor elevado mesmo quando comparado ao de excelentes edifícios corporativos em Nova York ou Londres. Três meses depois, o BTG se juntou à BR Properties para comprar 82% de uma das torres do Ventura Corporate Towers, o melhor prédio de escritórios do Rio de Janeiro. O valor do negócio foi ainda maior: 680 milhões de reais. Já neste mês, o BTG fechou um acordo para comprar participações em dois projetos de alto padrão da W/Torre na região da marginal Pinheiros, em São Paulo. O banco adquiriu as duas torres em construção do Complexo JK, que abriga também a estrutura de um novo shopping Iguatemi, a Villa Daslu e a sede do Santander no Brasil. Levou ainda uma participação de 40% em um empreendimento gigantesco que a W/Torre deve construir num terreno próximo ao shopping Morumbi.

Paralelamente a todas essas aquisições, o BTG pediu para Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorização para lançar cinco fundos imobiliários que, no total, somam 5 bilhões de reais. O banco, que ainda não atua nessa área, diz que está em período de silêncio e que não pode fazer comentários sobre os fundos. Mas especialistas do mercado imobiliário apostam que, em breve, os imóveis comprados pelo BTG servirão de lastro para o lançamento de produtos financeiros destinados a investidores interessados em obter retornos a partir do aluguel ou da valorização desses imóveis.

A chegada do banco é, portanto, uma ótima notícia para quem planeja investir em imóveis. Atualmente, a maior parte dos pequenos investidores compra residências ou salinhas comerciais para locação. Mesmo com as despesas para o registro da escritura, o pagamento de impostos sobre transferência e propriedade do imóvel e as praticamente inevitáveis negociações com inquilinos que não pagam o aluguel, o brasileiro prefere o investimento direto em construções tanto por razões culturais como por falta de opções. O mercado de fundos ou títulos imobiliários é tão incipiente que os próprios gestores de fortunas consideram haver poucas possibilidades de investimento. Se os cinco fundos do BTG realmente captarem 5 bilhões de reais, isso começará a mudar radicalmente. O valor dos fundos é apenas um pouco mais baixo que a soma de todos os fundos imobiliários em operação no mercado brasileiro.

Vantagens e desvantagens

Papéis imobiliários são bastante interessantes para quem quer investir em empreendimentos comerciais de alto padrão. Esses imóveis costumam oferecer um risco menor porque possuem contratos de locação com duração de vários anos – e mudar de endereço não é tão simples para uma empresa quanto para uma família. No entanto, devido ao valor elevado de uma torre de escritórios, o pequeno investidor acaba conseguindo comprar apenas salinhas quando decide investir em imóveis comerciais. E as melhores oportunidades podem estar longe desse nicho. Segundo a consultoria imobiliária Colliers, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo é de apenas 2,8%. “É um índice bem menor que a média mundial e que deve manter pressionados os preços dos aluguéis”, diz Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers no Brasil.

BrasilBrokers fecha acordo de exclusividade com HSBC

Adriana Cotias | Valor

15/10/2010 7:34

SÃO PAULO – O HSBC fechou contrato de cinco anos, renováveis por mais cinco, com a BrasilBrokers, para ter exclusividade na oferta de crédito à habitação aos compradores que fizerem negócio com as 22 empresas imobiliárias que compõem o grupo. A previsão é que a parceria gere contratos de R$ 10 bilhões para a subsidiária do banco inglês no Brasil, que vai fechar o ano com uma carteira de R$ 1,5 bilhão. O negócio encontra algum paralelo no acordo selado pelo Itaú com a corretora Lopes, em 2007, na CrediPronto, com a diferença de que não haverá uma estrutura societária e a Brasil Brokers será remunerada por performance, sem divisão de resultados.

Pelo modelo desenhado, a estimativa é de que, para a BrasilBrokers, a aliança proporcione receitas adicionais de R$ 160 milhões nos primeiros cinco anos e R$ 420 milhões no período completo do contrato. Não é de hoje que a consultoria buscava um parceiro financeiro para acelerar a sua expansão. Desde que a Lopes se aproximou do Itaú, recebendo pelo acordo R$ 290 milhões à vista, com perspectiva de embolsar mais R$ 220 milhões atrelados a resultados em dez anos, a BrasilBrokers estudava caminho semelhante. Os bancos também vinham assediando a empresa.

A Brasil Brokers não vai receber um pagamento “na frente” para franquear seus balcões de negócios, como fez a Lopes. Em vez disso, negociou comissões maiores e um adiantamento de R$ 45 milhões em comissões, segundo o presidente da empresa, Sergio Newlands Freire.

A parceria prevê que 80% dos recursos sejam desembolsados pelo HSBC em 2011, servindo ao propósito de financiar a expansão orgânica e aquisições planejadas pela BrasilBrokers, especialmente em São Paulo, onde a empresa tem participação pequena, de menos de 1% do mercado, conta Freire.

Antes do desfecho com o HSBC, o grupo chegou a conversar com Banco do Brasil, Caixa, Bradescoe Real, diálogo iniciado na fase anterior à aquisição pelo Santander. A crise em 2008 interrompeu o projeto e foi no fim de 2009 que os telefones voltaram a tocar, conta Freire. De acordo com o executivo, foi a proposta do HSBC que melhor se enquadrou ao que a companhia almejava como retorno e estrutura de negócio. O banco vai destacar equipes das áreas de vendas, crédito, processos e contratos só para atender a BrasilBrokers. Vai também treinar os 13 mil corretores da empresa para fazer a oferta do financiamento, casada com a transação imobiliária.

O HSBC terá exclusividade de ser o primeiro a fazer a análise de crédito aos clientes da empresa e promete a liberação dos recursos em até 30 dias. Para o banco, a parceria representa um atalho para crescer no crédito imobiliário, segmento em que tem participação relativa pequena se comparada ao tamanho do grupo inglês nessa área, diz o diretor Antonio Barbosa. No país, a carteira de R$ 1,5 bilhão representa apenas 6% do conjunto de ativos, enquanto globalmente a fatia chega a 28% dos US$ 261 bilhões totais. Com o acordo, a produção anual, que neste ano chegará a R$ 1 bilhão no portfólio de pessoa física, dobra de tamanho já em 2011, com um terço advindo das operações com a BrasilBrokers. O banco vai se valer da distribuição nacional da consultoria imobiliária para ganhar relevância em mercados em que teria presença “invisível”, destaca Barbosa.

O assédio dos bancos às consultorias de imóveis se explica pelo forte potencial de expansão do crédito imobiliário no Brasil, que já cresce a uma velocidade de 50% ao ano, mas ainda representa menos de 4% do PIB, parcela incipiente quando comparada a outros mercados na própria América Latina – 17% no Chile e 12% no México, por exemplo. “O brasileiro compra, em média, 1,2 casa por vida, enquanto o americano compra 2,8 casas. E só metade das unidades vendidas no Brasil são financiadas”, diz Barbosa.

Freire, da BrasilBrokers, adianta que a parceria não para por aí. Qualquer negócio que envolva um “pool” de instituições financeiras terá o banco como participante: cobrança, folha de pagamento ou qualquer captação podem entrar no pacote. Uma oferta subsequente de ações em 2011 é um dos planos em estudo para dar vazão ao projeto de crescimento do grupo.

(Adriana Cotias | Valor)