Setor deve refletir processo de crescimento da economia

 

Apaixonados por construção: Gestores preveem expansão forte das empresas imobiliárias amparada no aumento do crédito e da massa salarial da classe média.

Setor deve refletir processo de crescimento da economia

Por Daniela D’Ambrosio, de São Paulo 24/06/2010

Gustavo Lourenção/Valor   Anibal Alves, superintendente de renda variável da Bram: preferência por MRV e PDG Realty de olho na baixa renda O setor de construção civil é visto como um dos que melhor representa a expansão da economia brasileira. Na avaliação dos gestores, as empresas imobiliárias – amparadas pelo aumento do crédito – poderão capturar todo o ganho de massa salarial que a classe média deve ter nos próximos anos. O programa habitacional do governo Minha Casa, Minha Vida, segundo os especialistas, veio ampliar o financiamento e adicionar demanda a um mercado já favorecido pelo cenário macroeconômico. O ambiente também é considerado propício para investimento por outro motivo: as construtoras e incorporadoras estão em plena fase de aceleração do crescimento. A divisão de gestão de ativos do Itáu Unibanco aposta nos resultados que as companhias ainda estão para apresentar. Segundo Marcelo Mizrahe, analista e gestor do fundo de infraestrutura do banco, entre 2006 e 2009, o lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização (lajida) das empresas abertas cresceu quase três vezes entre 2006 e 2009. Se o período analisado for de 2008 a 2012, esse aumento chega a seis vezes. A elevação do lucro, diz o gestor, deve ser equivalente. “Não existe bolha imobiliária, é uma tendência estrutural de longo prazo”, diz Guilherme Rebouças, responsável por fundos diferenciados do Itaú Unibanco. Em 2006, havia uma única empresa do setor, a Cyrela, com faturamento acima de R$ 1 bilhão. Apenas três anos depois, um grupo de oito companhias ultrapassou o almejado patamar, algumas com folga. Clécius Peixoto, diretor de renda variável da Vinci Gas Investimentos, segue o mesmo raciocínio: “A aceleração dos lançamentos a partir do segundo semestre do ano passado e este ano vai gerar muito caixa no ano que vem”, afirma. Para este ano, as grandes do setor estimam lançamentos na casa de R$ 3 bilhões cada uma. As maiores esperam uma evolução média de 50% nos lançamentos este ano, mas em alguns casos, como a Gafisa, o crescimento projetado chega a 95% “A estrutura de capital das empresas também ficou muito boa depois das captações”, acrescenta Peixoto. No ano passado e início deste ano, um grupo de mais de seis empresas fez uma nova rodadas de ofertas de ações – a maioria muito bem-sucedida. Calcula-se que os “follow-on” tenham injetado mais de R$ 10 bilhões nas empresas de construção entre 2009 e 2010. O potencial de expansão do setor, sob vários aspectos, é muito grande: o crédito imobiliário no Brasil ainda representa apenas 3% do PIB, contra 13% no México, 18% no Chile e 70% nos países desenvolvidos. O aumento do crédito também sustenta esses argumentos. Em 2003, de acordo com dados do Itaú Unibanco, cerca de 120 mil novas unidades foram financiadas. No ano passado, esse número chegou a 600 mil (sendo 275 mil dentro do Minha Casa, Minha Vida). “O programa deu ao setor a certeza que teria dinheiro para financiar a obra e a garantia de que ficariam com o cliente”, diz Marcelo Mizrahe. O analista explica que a crise ensinou às empresas que os lançamentos de imóveis deveriam estar vinculados tanto ao financiamento à construção, quanto ao cliente. Muitas companhias tiveram problemas justamente por lançar sem essa garantia e, com o revés do mercado, tiveram problemas. Por conta do programa, as empresas com foco ou participação importante na construção popular entraram no radar dos gestores, mesmo depois da forte valorização do ano passado. “Gostamos de MRV e PDG Realty, que é dona da Goldfarb, porque elas sabem atuar na baixa renda”, afirma Herculano Alves, diretor de renda variável da Bradesco Asset Management. O aumento recente das taxas de juros, na opinião dos gestores, não é um problema, já que o crédito imobiliário está barateando por conta da concorrência com a Caixa Econômica Federal. Além disso, o índice de referência no crédito imobiliário é a TR e não o CDI. Além de o setor de construção estar presente nos fundos passivos e ativos de índice, começam a surgir também os fundos setoriais de construção, baseados no índice imobiliário, criado pela BM&FBovespa em janeiro de 2009. O fundo de construção do Banco do Brasil teve o maior retorno entre os fundos de ação do banco no ano passado: com mais de 200% de retorno, chamou a atenção dos cotistas. Resultado: com um patrimônio de R$ 152 milhões no fim de maio, só perdeu para o de siderurgia, com R$ 200 milhões. Para efeito de comparação, o fundo de energia tinha R$ 76 milhões e o de bancos, R$ 65 milhões.

MP acusa 6 servidores da Prefeitura de dar alvará ilegal

MP acusa 6 servidores da Prefeitura de dar alvará ilegal
Diretores e funcionários da Prefeitura teriam ignorado parecer contra empreendimento; obra está embargada

Bruno Tavares e Diego Zanchetta, O Estado de S. Paulo

SÃO PAULO – Dois diretores do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov) e quatro funcionários da Comissão de Edificações e Uso do Solo (Ceuso) são acusados pelo Ministério Público Estadual (MPE) de favorecer empreiteiras na construção de um condomínio residencial de alto padrão na Avenida Interlagos, zona sul de São Paulo. Os seis servidores da Prefeitura e as construtoras Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A. e Zabo Engenharia são réus em ação civil pública proposta pela Promotoria de Habitação e Urbanismo da capital.

A obra está embargada desde maio por liminar da 13ª Vara da Fazenda Pública. A investigação do MPE indica que os funcionários teriam desrespeitado dois pareceres jurídicos – da Procuradoria-Geral do Município e do então secretário dos Negócios Jurídicos, Ricardo Dias Leme – e concedido alvará para a execução do projeto. O primeiro requerimento, protocolado em 2 de fevereiro de 2005, pedia autorização para a construção numa área de 15 mil m². À época, as regras de uso e ocupação do solo eram regidas pelas Leis 7.805/72 e 8.001/73, que, naquela região, só permitiam imóveis de até quatro andares, com no máximo 15 metros de altura.

No dia seguinte, porém, entrou em vigor a Lei 13.885/04, que alterava os critérios para a concessão de alvarás. Quatro meses depois de dar entrada no primeiro pedido, a Zabo resolveu alterar a área do projeto para 211 mil m². Em vez de prédios baixos, previa erguer nove torres, com 28 pavimentos e 95 metros de altura cada uma. O empreendimento acabou revendido para a Cyrela Veneza Empreendimentos Imobiliários, que modificou a planta para 7 prédios de 29 andares, numa área de 179 mil m². Estava criado o imbróglio jurídico.

O caso foi parar na Procuradoria-Geral do Município. Em seu parecer, a procuradora Liliana Marçal reconheceu que, como a primeira solicitação foi protocolada antes da nova lei, seria possível analisá-la à luz da antiga legislação. “Contudo, o que se constata, no presente caso, é a alteração sucessiva das plantas, com modificação substancial da área construída total – de 15 mil m² para 179 mil m², o que caracteriza novo pedido de aprovação, protocolado já na vigência da Lei 13.885/04″, escreveu.

O parecer foi acolhido pelo procurador-geral do Município, Celso Coccaro Filho, e pelo então secretário Dias Leme. Contrariando os pareceres, diz o MPE, Hussain Aref Saab, um dos diretores do Aprov, decidiu que a polêmica fosse resolvida com base no Código de Obras e Edificações, cuja análise caberia à Ceuso. O MPE afirma que os funcionários do Ceuso Lúcia de Souza Machado (presidente), Luiz Roberto Rolim de Oliveira, Celso Leiva e Carlos Fabiano Likon Tomaz admitiram a nova planta. Outro diretor do Aprov, Paulo Roberto Casteldelli, acabou por conceder o alvará para a Cyrela.

“É incrível que, mesmo após a abertura do inquérito, as aprovações continuaram sendo concedidas”, disse a promotora Cláudia Beré. Se condenados, os servidores podem perder os cargos.

Boom no crédito Imobiliario

Refinanciamento da casa própria – Pela primeira vez com destaque o assunto começa a ser tema na midia, o que irá colaborar pra multiplicação do crescimento do mercado imobiliario, que seja com responsabilidade e disciplina, pode levar o Brasil a dar o salto economico que a tanto tempo esperamos.

Mercado Imobiliario como gerador de riqueza e não bolha.

boom no credito imobiliario refinanciamento

A HORA É DE GESTÃO, CONTROLE E AUMENTO DA EFICIÊNCIA – 15/4/2009

A HORA É DE GESTÃO, CONTROLE E AUMENTO DA EFICIÊNCIA – 15/4/2009

Fonte:Blog do Bob

Roberto de Souza

A crise tem colocado na pauta dos executivos das empresas dos vários setores a reflexão sobre os novos caminhos e modelos a serem seguidos.

Em particular no mercado imobiliário muito tem se refletido sobre os riscos que estávamos correndo com o forte crescimento do mercado ocorrido nos anos de 2007 e 2008. Naquele cenário de acelerado crescimento as empresas líderes adotaram a estratégia de fazer volume de lançamentos na perspectiva de tornarem-se empresas consolidadoras em um mercado com mais de 20 empresas de capital aberto atuando no Brasil.

Os movimentos foram na direção do aumento do número de lançamentos orientado pelas metas de VGV, da diversificação dos segmentos de atuação (do econômico ao alto padrão) e da ampliação da atuação regional por meio de parcerias regionais nas principais cidades do País.

Embaladas pelos ventos favoráveis (mas inconsistentes) do mercado financeiro, as empresas foram em busca de fundos de investimento e da abertura de capital para alavancar seus negócios.

Muito dinheiro foi captado, terrenos foram comprados a preços inflados, estudos de viabilidade foram feitos sem avaliar riscos, custos de construção foram rebaixados e parcerias foram feitas às pressas, pois o mote era liderar em quantidade.

Mesmo antes da crise alguns resultados já preocupavam: valor das ações das empresas do mercado imobiliário em queda livre, endividamento para fazer land bank e falta de caixa para tocar as obras. Isto sem contar a baixa qualificação profissional e a sensível queda na qualidade dos projetos e obras. A crise na verdade, com a forte restrição de crédito, veio só agravar um quadro já em vias de deterioração.

Embora as empresas de capital aberto por exigência da lei tenham criado mecanismos de governança corporativa e transparência perante investidores, tais mecanismos debruçavam-se mais sobre questões financeiras e atendimento a procedimentos da CVM e muito pouco sobre a gestão corporativa, a prática da boa engenharia e o controle rigoroso dos processos, empreendimentos e obras. A eficiência empresarial e operacional simplesmente não estava na pauta.

Pós-crise, voltando ao mundo real, algumas empresas do mercado imobiliário, com mais tempo para pensar, estão colocando como meta estratégica o aumento da eficiência e a melhoria dos sistemas de gestão e controle visando garantir os resultados e a perpetuidade da organização.

No redesenho do mercado financeiro e das empresas que vai surgir após a crise internacional os sistemas de gestão e controle tendem a se tornar mais rígidos e auditados pois muitas das perdas financeiras de acionistas e investidores ocorreram devido à inconsistência dos sistemas de controle e de gestão de riscos das empresas e do mercado financeiro. Esta é uma herança inevitável da globalização que as empresas brasileiras vão receber.

No mercado imobiliário os sistemas de gestão e controle assumem grande relevância devido ao longo ciclo do negócio e dos inúmeros agentes e etapas do processo – seleção e compra do terreno, concepção e desenvolvimento do produto, projeto, lançamento, vendas, gestão da carteira, suprimentos, execução da obra, entrega e assistência técnica pós-uso. Para as empresas de capital aberto os sistemas de gestão e controle assumem ainda maior importância pois a transparência e a prestação de contas para acionistas e conselhos de administração é um elemento a mais a ser considerado na gestão corporativa.

O aumento da eficiência e da produtividade assume também relevância para as empresas do mercado imobiliário, pois o resultado dos empreendimentos e dos negócios está totalmente associado à eficiência e produtividade dos processos financeiros, administrativos, técnicos e de execução das obras. A grande questão hoje colocada é como produzir a mesma quantidade e a mesma qualidade com menores custos e consumindo menos recursos?

O momento atual coloca um desafio muito interessante para a sobrevivência e competitividade das empresas do mercado da construção.

De um lado temos que aumentar a eficiência e a produtividade dos processos de incorporação, projeto e construção reduzindo custos e gerando melhores resultados financeiros. De outro lado temos de promover a gestão e o controle rigoroso destes processos, garantindo a qualidade do produto final e a sustentabilidade da empresa em suas dimensões econômica, ambiental e social.

Um desafio que deve mobilizar as competências jurídicas, de arquitetura, engenharia, administração, gestão financeira, gestão de riscos, gestão de custos, gestão de processos, tecnologia da informação, marketing, relacionamento com o cliente e governança corporativa.

O enfrentamento deste desafio exigirá o rompimento de paradigmas e o desenvolvimento de novas práticas e formas de gestão e controle e com certeza vai promover a maturidade empresarial do setor da construção. Não podemos esquecer que é fundamental promover hoje as mudanças necessárias para nos posicionarmos em um momento de retomada do crescimento da economia e do mercado imobiliário, após superação da crise.

As empresas que tiverem como princípios estratégicos o foco no cliente, a excelência em processos, o aumento da eficiência e dos controles e a gestão da sustentabilidade econômica, ambiental e social, com certeza vão sair fortalecidas deste processo e vão exercer a liderança do mercado.

Online Real Estate Brokers Retool

As home prices fall, cut-rate online pioneers ZipRealty and Redfin have been forced to experiment with different strategies

By Christopher Palmeri

Silicon Valley once thought it could replace the old-fashioned Realtor, touring would-be buyers around town in a well-worn Mercedes, with online agents working remotely for cut-rate commissions. It hasn’t worked out that way.

ZipRealty (ZIPR) and privately held Redfin, two firms slugging it out in the online realty business, are posting some better numbers recently. But both have had to change their business models radically, making them look a lot more like the traditional real estate agencies they once hoped to put out of business.

The first of the dot-home contenders was Zip, which was launched in 1999 with funding from Benchmark Capital, one of the early backers of eBay (EBAY). Zip, like Redfin, is a discount broker, meaning it shares some of its sales commissions with its clients. This is a different business from that of real estate search sites, such as Zillow.com, Yahoo Real Estate (YHOO), and MSN Real Estate (MSFT), which list homes for sale and sell advertising on their sites but don’t actually try to handle the sale.

How the Rebates Work

On a typical $200,000 house, Zip earns a $6,000 commission from the seller and rebates $1,200 of that to the buyer. The concept holds some appeal in these budget-conscious times. “We had to break a lease, so the idea we’d get some money back was definitely an incentive,” says Georgi Heltz, a 30-year-old social worker who recently bought a townhouse in suburban Los Angeles through Zip.

Last year, one in which home sales nationwide were down 13%, Zip sold 17,100 houses, a 23% increase over 2007. In February traffic to its Web site was up 74%, year over year, to 1.8 million monthly visitors, according to Web tracking firm comScore (SCOR). That puts it ahead of sites run by much larger brokers, such as RE/MAX and Century 21, but below the search-only sites, such as Zillow.com, many of which are also seeing big increases in traffic.

Zip, based in suburban San Francisco, began as an online-only enterprise. Web surfers could find a listing on the site but had to do the work of arranging home tours themselves. That didn’t fly. “Clients were nervous about buying a home without seeing someone they got to know,” says Patrick Lashinsky, Zip’s chief executive. Zip began hiring its own agents in 2002 and now has 3,000 of them showing homes to buyers in 35 cities across the country.

Racking Up Losses

Because of obstacles both regulatory and financial, Zip can’t always offer rebates. A dozen states still don’t allow discounted commissions. Zip has also had to reduce how much it returns to customers, from 1% of the home price originally to about 0.6%. With home prices plunging, Zip recently stopped paying any rebates on houses selling for less than $100,000.

Zip lost $13 million on sales of $105 million last year. By the fourth quarter, however, those losses had narrowed to $2.7 million, half that of the same period the year before. That’s allowing Lashinsky to plot expansion. He’s reaching out more to home sellers—who represent just 5% of the transactions at Zip today—by offering such services as listing the number of Zip buyers looking for homes in a particular ZIP Code so sellers can get a sense of demand. He’s also letting sellers choose how much they want to offer in sales commissions on a sliding scale from 4.5% to 5.5%. Surprisingly, most sellers choose a number in the middle of that range, wanting to keep some money for themselves but also provide incentive for outside agents to show the place.

Rival Redfin, launched in 2006, has similarly had to rethink the way it does business. “I thought we were the white knights,” says founder and CEO Glenn Kelman. “I thought we could make the industry better.” But most of Redfin’s traffic was techies in well-to-do areas in cities such as San Francisco, Los Angeles, and the company’s hometown, Seattle. Most of the sales these days are in foreclosure-heavy parts of Southern California. Last October, Redfin laid off 20% of its staff and began sharing commissions with traditional agents out in the field. “Our partners are out in the desert,” Kelman says. “We’re on the beach.”

Different Tactics

To differentiate its site, Redfin now publishes customer reviews of its brokers, posts pictures of them, and lists their recent transactions, so would-be buyers can choose to work with agents they like. “I’m just a software guy in the real estate space,” Kelman says. The strategy seems to be paying off as Redfin’s sales and Web traffic rose 20% in February and March, according to Kelman.

Whether discount brokers such as Zip and Redfin will ever really change the real estate business is still an open question. According to a survey of 10,000 home buyers and sellers conducted by the National Association of Realtors last year, only 9% chose a “limited service” broker, which is defined as anyone charging discount commissions, flat fees, or hourly rates. “I haven’t seen a radical change in the way real estate is bought and sold, just a big increase in the information available,” says Errol Samuelson, president of Realtor.com (MOVE), the official Web site of the Realtors’ association. “After WebMD (WBMD), people still go to doctors.”

Palmeri is a senior correspondent in BusinessWeek‘s Los Angeles bureau.

Housing: Signs of Life

Housing sales are picking up in some of the hardest-hit markets. Will confidence spread?

By Christopher Palmeri, Mara Der Hovanesian and Prashant Gopal

This Issue

April 13, 2009

Signs of Life

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• Podcast: Home Buyers Are Beginning to Stir in Some Markets

Last year the Cape Coral area of Florida had the highest foreclosure rate in the country. Banks moved to seize more than 1 in 10 residential properties in the Gulf Coast community of 165,000. The reverberations are still being felt. Newly built McMansions sit vacant, dusty monuments to the great real estate boom. Smaller homes have been ransacked. Apartment buildings have been boarded up. Former owners are stripping whatever items they can from their homes before the locks get changed, says Kirsten Prizzi, a local real estate agent at AC Global Realty. “Knobs, appliances. Someone was selling windows.”

But a curious thing is happening in this blighted former boomtown: Buyers are swooping in. First-time home-owners are suddenly entering bidding wars with real estate speculators from as far away as Spain and Germany. Sales in February outpaced those at the peak of the boom, with some houses getting more than 50 offers and selling above their asking price. “I look for markets that are downtrodden,” says Rich Lehrer, a retiree and self-proclaimed “emerging-market investor” from Wilmington, N.C., who wants to buy several properties in the area. “I’m expecting to get better yields than I would get on my cash.”

Cape Coral isn’t the only bright spot in housing land. Some of the very regions that led the U.S. housing market into the abyss are beginning to show signs of life. Sales on the Gulf Coast of Florida, California’s Inland Empire near Los Angeles, and the Las Vegas metropolitan area surged by more than 80% in February vs. the same month last year.

So what’s going on? In all of these markets, banks are dumping foreclosed properties, attracting cash-rich speculators looking for cut-rate bargains. “Why wait [for a bottom] if it’s the right deal?” says Brent McAlee, a 31-year-old Las Vegas resident who recently paid $140,000 for a three-bedroom home that fetched around $350,000 a few years ago. He hopes to rent it out for $1,300 a month.

What’s more, first-time buyers are finally rushing in, lured not only by plunging prices but also government incentives like ultralow interest rates and hefty tax breaks. Such sweeteners are just too tasty for some to pass up, at least in markets that have already plunged by 50% or more.

Frenetic buying in a few depressed areas doesn’t mean the national bust is over—far from it. But it does herald the start of a new phase in the boom-and-bust recovery cycle. Economists might call it equilibrium: Prices have fallen so much in some areas that shoppers are getting interested again, improving the balance between buyers and sellers. That doesn’t mean prices will surge anytime soon. But heavy buying should at least begin to put a floor under prices. “Are we at the bottom?” asks Christopher Thornberg, an economist with Beacon Economics. “We are getting close.”

If Thornberg is right, one might expect other markets to begin the bottoming out process in the coming months. Just as California, Florida, and Las Vegas led the nation into the housing bust, those areas could provide the template for a national recovery. “One of the big problems we have across the nation is a lack of confidence,” says Adam York, an economist with Wachovia (WFC) in Charlotte, N.C. “As these former bubble markets bounce off the bottom in terms of sales, it could give some hope to [other markets] that the declines are going to end.”

Plenty of caveats are in order, because there are peculiar bear-market factors at work. The fact that inventories are falling precipitously in California—to just 6.5 months’ supply from 15.3 months a year earlier—would seem to augur well. Historically, “prices respond very dramatically to inventory,” says William C. Wheaton, director of research at the Massachusetts Institute of Technology’s Center for Real Estate.

But inventories are falling fastest in markets where speculators and first-time buyers are driving the action. Those parties don’t have to put their own homes on the market to make a deal.

It remains vexingly difficult for home-owners who have bought in the past five or so years to sell one property and buy another.

On top of that, government incentives of up to $8,000 in tax credits for first-time buyers and low mortgage rates engineered by the Federal Reserve are luring shoppers who otherwise would be sitting out. If the government were to take away the punch bowl, markets that seem to be bottoming could well turn down again.

HARD-HIT MARKETS

What’s more, banks have tightened their lending standards so much that only the most qualified buyers are finding it easy to get loans. Until financing loosens up, the housing market can’t possibly take off.

It’s best to view the brisk sales in some markets as glimmers of hope in a national market that seems likely to remain weak for a while. Sales continue to fall in many areas, especially those that didn’t get hit until recently. In Charlotte, where home prices were rising until a few months ago, sales dropped 38% in February over the previous year. Nationally, the S&P/Case-Shiller index that tracks home prices in the top 20 metro areas was down 19% in January from a year earlier and 29% from its 2006 peak. “The market is still doing badly,” cautions Robert J. Shiller, a professor of economics at Yale University and a creator of the index. But, he adds, “there’s always light at the end of the tunnel.”

That light could be growing brighter in Las Vegas. Home sales began to drop in Sin City before they fell in most other parts of the country. Now Vegas is deeply mired in recession. Unemployment has risen to 10.1%, far above the national average. More than 80% of the homes for sale are distressed properties, either those where the owner faces foreclosure or those already owned by a bank. Median prices have fallen from $315,000 in June 2006 to $155,603 today, roughly the same level as in 2002.

THE LURE: LOW RATES

Those dizzying price drops are attracting the likes of Mark and Claudia McLaughlin. The couple, who work for the New York State Corrections Dept. and live in Westernville, N.Y., plan to retire in Las Vegas in six years or so. They’re eager to find a place while prices are still low. In late March they went house hunting with an agent, checking out 18 homes between $75,000 and $100,000. “We figure we’ll buy something now and get a good price on it,” says 55-year-old Mark McLaughlin. “We’ll rent it out, and it’ll pay for itself.” They won’t need to sell their upstate New York home for years, by which time that local market might have improved.

The Garvins, too, are doubling down while keeping their current home. In 2004, hotel finance manager J.D. Garvin and his wife, Nona, a nurse, paid $202,000 for a 1,200-square-foot townhouse in Las Vegas, which would probably sell for half that today. After the birth of their first child last year, they decided they needed more space. So in late January they bought a 3,800-square-foot home for $300,000 in the suburb of Henderson, Nev.

With prices still low, the Garvins decided to find a tenant for their first home rather than sell it. The rent almost covers the monthly mortgage on their first property. Says 30-year-old J.D. Garvin: “We feel good about the fact that we’re paying a little bit more than the other mortgage—and the house is three times as big.”

For the Garvins, who weren’t eligible for the government tax credit, record-low interest rates were a big enticement. With the rate on their 30-year fixed-rate mortgage at 4.75%, the payment on their $292,000 loan is around $1,600 a month. Nationally, the rate on a 30-year fixed-rate loan averages around 4.85%, the lowest on record.

In California, politicians are adding to the federal inducements. The legislature has passed a $10,000 tax credit available to anyone who buys a newly built home. (Existing homes don’t qualify.)

The tax break lured Marisol Monroy to make the switch from renter to owner. Monroy had been sitting nervously on the fence for more than a year as friend after friend faced foreclosure in Southern California.

In March the married mother of three bought a four-bedroom home in a new development in Fontana, part of the once-bustling Inland Empire. Her monthly payment, including taxes and insurance: $2,100, only $600 more than the rent on her three-bedroom apartment in Placentia. Monroy figured her kids would hate moving but says they’re excited to get into their new home: “They’re counting down the days on the calendar.”

Real estate investors are sensing their moment, too. Speculators get a bad name during boom times for driving prices into the stratosphere. But in the depths of a bust, they’re needed to help clear out inventory and stabilize prices. John Hoehl has trekked down from Vermont to scope out investment properties in Cape Coral—where some foreclosure properties are selling for just $30,000. So far, he’s bid on three properties, scooping up a three-bedroom house on the water for $150,000. “At this rate we’re going to see a big shortage of inventory by summer, and that will trigger prices to rise,” says Paula Hellenbrand, president of the Cape Coral Association of Realtors. Local agent Marc Joseph of Foreclosure- ToursRUs.com has bought two boats to take prospects in search of waterfront properties on “foreclosure cruises.”

The buying would be brisker still were it not for the banks. Financing remains a wet blanket both for first-timers and speculators. With banks toughening their lending standards, it helps for first-time buyers to come with as much cash as possible. Dean Brittingham and her partner, Nancy Rocks, put a solid 20% down on a $350,000, Mediterranean-style home in Santa Rosa, Calif.—and they still had problems. An investor had bought the three-bedroom house just a few months before for $187,000. The quick flip on the distressed property raised red flags for their mortgage lender, which insisted on a second appraisal. As the couple jumped through that hoop, they missed a deadline and decided to start the process all over at a different bank. The two finally closed on the property in March. “Our agent said it’s a brand-new time,” says Brittingham. “Everything’s different.”

Speculators, too, are dealing with tight financing—sometimes by looking beyond banks. During the boom, Robert Close made a tidy profit building homes that cost as much as $640,000 in the Inland Empire. Now he’s focused on working with a small group of investors to buy and fix up foreclosed properties. Because many banks won’t lend money for homes that need major repairs, Close pays cash—or turns to what’s known as “hard money,” independent financiers who charge interest rates as high as 12%.

But Close says he can make money even with such high interest rates—a sign that prices may be too low. He typically shells out $75,000 for each house, plus $20,000 for repairs. He then rents it out for up to $1,500 a month, producing double-digit returns on his investment. In the past seven months Close has picked up 34 properties, taking care to avoid the homes he built. “I guess I’m superstitious,” he says. “I don’t want to press my luck.” That kind of cautious speculation is a far cry from the go-go days. But after a three-year bust, it’s a sign that some markets might be moving in the right direction.

Business Exchange: Read, save, and add content on BW’s new Web 2.0 topic network

A $10 House

One Fort Lauderdale couple has decided to raffle off their six-bedroom waterfront estate, the South Florida Sun-Sentinel reported on Mar. 28. Miles and Laura Brannan plan to pick a winner after 300,000 tickets have been sold at $10 apiece. The Brannans bought the house for $2.35 million back in 2005. “My income’s been cut in half,” Miles Brannan said. “We need to sell the house.”

You Call This Going Green?

To help combat foreclosures, Perris, Calif., is paying a contractor about $550 a home to spray-paint brown spots on lawns green, according to a Mar. 18 article in The Press-Enterprise. The “lawn outreach” program is part of a $2 million pot the city has set aside to rev up sales in foreclosure-pocked areas. The money will also help buyers make down payments on homes.

To read the full articles, go to http://bx.businessweek.com/housing-market/reference

Palmeri is a senior correspondent in BusinessWeek‘s Los Angeles bureau. Der Hovanesian is Banking editor for BusinessWeek in New York. Gopal writes about real estate for BusinessWeek in New York.

Mercado de imóveis dá sinal de vida nos EUA

Christopher Palmeri, Mara Der Hovanesian e Prashant Gopal, BusinessWeek 08/04/2009

No ano passado a área de Cape Coral, na Flórida, registrou os maiores níveis de retomadas judiciais de imóveis dos Estados Unidos, devido à falta do pagamento do financiamento imobiliário. Os bancos retomaram mais de 1 em cada 10 residências na comunidade de Gulf Coast, que tem 165 mil habitantes. As repercussões ainda estão sendo sentidas. Mansões construídas em grande escala e recém-concluídas estão vazias. Transformaram-se em monumentos empoeirados do grande boom imobiliário. Casas menores estão sendo saqueadas. Prédios de apartamentos estão sendo lacrados. Ex-proprietários estão tirando tudo o que podem das casas antes que as fechaduras sejam mudadas, segundo afirma Kirsten Prizzi, uma corretora de imóveis da imobiliária AC Global Realty, da região. “Maçanetas, utensílios. Tem gente vendendo até janelas.” Mas uma coisa curiosa está acontecendo nesta cidade outrora próspera: compradores estão aparecendo. Pessoas que querem comprar sua primeira residência subitamente começaram a entrar em disputas com especuladores imobiliários de lugares tão distantes como a Espanha e a Alemanha. Em fevereiro, as vendas superaram as registradas no pico do boom, com algumas casas recebendo mais de 50 ofertas e sendo vendidas acima dos preços pedidos. “Vou atrás de mercados que estão em baixa”, afirma o aposentado Rich Lehrer, autoproclamado “investidor em mercados emergentes”, de Wilimington, Carolina do Norte, que quer comprar várias propriedades na área. “Espero conseguir rendimentos melhores para o meu dinheiro.” Entretanto Cape Coral não é o único ponto luminoso do mercado residencial. Algumas das mesmas regiões que levaram o mercado imobiliário americano para o abismo começam a dar sinais de vida. As vendas na costa do Golfo do México da Flórida, na Califórnia (principalmente nos arredores de Los Angeles) e na região metropolitana de Las Vegas cresceram mais de 80% em fevereiro em relação ao mesmo período do ano passado. Portanto, o que está acontecendo? Em todos esses mercados, os bancos estão despejando imóveis que tiveram suas dívidas executadas, atraindo especuladores cheios de dinheiro em busca de pechinchas. “Por que esperar [pelo fundo do poço] se o negócio é bom?”, diz Brent McAlee, um morador de Las Vegas de 31 anos que recentemente pagou US$ 140 mil por uma casa com três dormitórios que valia cerca de US$ 350 mil poucos anos atrás. Ele espera alugá-la por US$ 1,3 mil por mês. E mais: os compradores de “primeira viagem” finalmente estão se apressando, atraídos não só pela queda dos preços mas também pelos incentivos do governo, como as taxas de juros ultrabaixas e as grandes isenções fiscais. Esses atrativos são bons demais para não serem aproveitados, pelo menos em mercados que já caíram 50% ou mais. Essas compras frenéticas em umas poucas áreas deprimidas não significam que a crise nacional acabou – longe disso. Mas prenuncia o começo de uma nova fase no ciclo de “boom e estouro”. Os economistas podem chamar isso de equilíbrio: os preços caíram tanto em algumas áreas que os compradores voltaram a se interessar, melhorando a balança entre compradores e vendedores. Isso não significa que os preços vão subir em algum momento no curto prazo. Mas compras pesadas deverão pelo menos estabelecer um piso para os preços. “Já chegamos ao fundo do poço?”, pergunta Christopher Thornberg, economista da Beacon Economics. “Estamos perto.” Se Thornberg estiver certo, pode-se esperar que outros mercados comecem o processo de recuperação nos próximos meses. Assim como a Califórnia, a Flórida e Las Vegas lideraram o estouro da bolha imobiliária nos EUA, essas áreas poderão fornecer o modelo para a recuperação nacional. “Um dos grandes problemas que temos em todo o país é a falta de confiança”, diz Adam York, economista do banco Wachovia em Charlotte, Carolina do Norte. “Na medida em que esses ex-mercados da bolha começarem a sair do fundo do poço em termos de vendas, poderá haver alguma esperança para outros mercados quanto ao fim das quedas nos preços.” Mas muitas advertências estão no ar, porque há fatores peculiares de mercados em fase de baixa em operação. O fato de os estoques estarem caindo bastante na Califórnia – para uma oferta suficiente para apenas 6,5 meses, contra 15,3 meses no mesmo período do ano passado – parece ser um bom presságio. Historicamente, “os preços respondem muito dramaticamente aos estoques”, afirma William C. Wheaton, diretor de análises do Centro para o Mercado Imobiliário do Instituto de tecnologia de Massachusetts (MIT). Mas os estoques estão caindo mais rápido em mercados onde os especuladores e os compradores de primeira viagem estão conduzindo a ação. E eles não precisam colocar suas próprias casas no mercado para fazerem negócios. Mas continua muito difícil para aqueles proprietários que compraram suas casas nos últimos cinco anos vender um imóvel e comprar outro. Além disso, os incentivos do governo de até US$ 8 mil em créditos fiscais para os compradores do primeiro imóvel e as baixas taxas das juros para os financiamentos imobiliários instituídas pelo Federal Reserve (Fed), o banco central americano, estão atraindo compradores que de outra forma estariam de fora do mercado. Se o governo retirasse os incentivos, mercados que parecem estar saindo do fundo do poço voltariam a cair. E mais: os bancos apertaram tanto as condições para a concessão de empréstimos que apenas os compradores mais qualificados estão tendo facilidade para conseguir dinheiro. Enquanto as condições não melhorarem, o mercado imobiliário residencial não conseguirá decolar. É melhor ver as vendas aquecidas em alguns mercados como um vislumbre de esperança em um mercado nacional que provavelmente continuará fraco por algum tempo. As vendas continuam caindo em muitas regiões, especialmente as que até recentemente não haviam sido atingidas. Em Charlotte, onde os preços das moradias estavam subindo até poucos meses atrás, as vendas caíram 38% em fevereiro, em relação ao mesmo período do ano passado. Em termos nacionais, o índice S&P/Case-Shiller, que monitora os preços das moradias nas 20 maiores áreas metropolitanas dos EUA, registrou queda de 19% em janeiro, em relação ao mesmo período de 2008, e uma queda de 29% em relação ao pico registrado em 2006. “O mercado ainda está muito ruim”, alerta Robert J. Shiller, professor de economia da Universidade de Yale e criador do índice. Mas ele acrescenta: “Há sempre uma luz no fim do túnel”. Essa luz pode estar começando a brilhar mais em Las Vegas. As vendas de moradias começaram a cair em Sin City (“cidade do pecado”, como é conhecida) antes de caírem na maioria das outras partes do país. Agora, Las Vegas está mergulhada na recessão. O desemprego subiu para 10,1%, bem acima da média nacional. Mais de 80% das casas à venda são propriedades com problemas. São aquelas em que o atual proprietário corre o risco de ter sua dívida executada ou aquelas que foram tomadas pelos bancos. Os preços médios caíram de US$ 315 mil, em junho de 2006, para os atuais US$ 155 mil, mais ou menos o nível de 2002. Essa queda vertiginosa dos preços está atraindo pessoas como Mark e Claudia McLaughlin. O casal, que trabalha no Departamento Penitenciário do Estado de Nova York e mora em Westernville, Nova York, pretende morar em Las Vegas após a aposentadoria, em cerca de seis anos. Eles estão ansiosos por encontrar um imóvel enquanto os preços ainda estão baixos. No fim de março, começaram a procurar casa junto com o corretor de imóveis e visitaram 18 imóveis com preços entre US$ 75 mil e US$ 100 mil. “Achamos que podemos comprar algo agora e conseguir um bom preço”, diz Mark McLaughlin, 55. “Vamos alugar a casa e ela vai se pagar sozinha.” Eles não precisam vender sua casa no norte do Estado de Nova York e daqui alguns anos o mercado local poderá ter melhorado – se for preciso vender. Os Garvin também compraram outra casa, ao mesmo tempo em que mantiveram a atual. Em 2004, o gerente-financeiro de hotel J.D. Garvin e sua mulher, Nona, uma enfermeira, pagaram US$ 202 mil por uma casa de 110 metros quadrados em Las Vegas, que provavelmente está valendo a metade disso hoje. Após o nascimento do primeiro filho, eles decidiram que precisavam de mais espaço. Então, em janeiro eles compraram uma casa de 350 metros quadrados por US$ 300 mil num subúrbio de Henderson, Estado de Nevada. Com os preços ainda baixos, os Garvin decidiram encontrar um inquilino para sua primeira casa, em vez de vendê-la. O aluguel quase cobre a hipoteca mensal desse primeiro imóvel. J.D. Garvin, 30, diz: “Estamos tranquilos com o fato de estarmos pagando um pouco mais que a outra hipoteca – e a casa é três vezes maior”. Para os Garvin, que não se qualificaram para o crédito fiscal do governo, as taxas de juros em níveis recordes de baixa foram um grande atrativo. Com a taxa de sua hipoteca pré-fixada de 30 anos em 4,75%, o pagamento do empréstimo de US$ 292 mil que eles fizeram está ao redor de US$ 1,6 mil por mês. Em termos nacionais, a taxa sobre um empréstimo pré-fixado de 30 anos está ao redor de 4,85%, a menor já registrada. Na Califórnia, políticos estão contribuindo com as tentativas de persuasão do governo federal. O Poder Legislativo aprovou um crédito fiscal de US$ 10 mil para qualquer pessoa que comprar uma casa nova recém-construída (moradias já existentes não se enquadram no plano). A isenção fiscal atraiu Marisol Monroy, que decidiu trocar o aluguel pela casa própria. Há mais de um ano Monroy vinha vendo, com um nervosismo crescente, amigos após amigos perderem suas casas no sul da Califórnia. Em março, esta mãe de três filhos comprou uma casa de quatro quartos em um novo empreendimento imobiliário em Fontana, parte da outrora agitada área de Inland Empire. A mensalidade, incluindo impostos e seguro, é de US$ 2,1 mil, apenas US$ 600 mais que o aluguel do apartamento de três quartos em que ela morava em Placentia. Monroy achou que os filhos iriam odiar a mudança, mas diz que eles estão animados para conhecer a casa nova: “Eles estão contando os dias no calendário”. Os investidores em imóveis também estão percebendo que a hora é deles. Especuladores ficam com uma reputação ruim em épocas de mercado aquecido por levarem os preços para a estratosfera. Mas, nas profundezas de uma crise, eles são necessários para ajudar a limpar os estoques e estabilizar os preços. John Hoehl saiu de Vermont para procurar imóveis em Cape Coral – onde algumas casas cujas dívidas foram executadas estão sendo vendidas por apenas US$ 30 mil. Até agora, ele fez ofertas por três imóveis, e comprou uma casa de três dormitórios por US$ 150 mil. “Nesse ritmo, teremos um grande problema de estoque até o verão [terceiro trimestre nos EUA], e isso vai fazer os preços subirem”, diz Paula Hellenbrand, presidente da Associação dos Corretores de Imóveis de Cape Coral. O corretor local Marc Joseph, da Foreclosure-ToursRUs.com, comprou dois barcos para procurar na orla casas que tiveram dívidas executadas. As compras estariam sendo ainda mais velozes não fosse pelos bancos. Especuladores e compradores de primeira viagem continuam tendo dificuldades para obterem financiamento. Com os bancos endurecendo as condições dos empréstimos, sempre é bom o comprador de primeira viagem aparecer com o maior volume de dinheiro vivo possível. Dean Brittingham e sua companheira, Nancy Rocks, entraram com 20% dos US$ 350 mil que pagaram por uma casa em estilo mediterrâneo em Santa Rosa, Califórnia – e mesmo assim tiveram problemas. Um investidor havia comprado a casa de três dormitórios poucos meses antes por US$ 187 mil. A rápida mudança no imóvel inadimplente acendeu o sinal vermelho no banco hipotecário dos dois, que insistiu em uma segunda avaliação. Depois que o casal superou este obstáculo, eles perderam um prazo e decidiram começar o processo novamente num outro banco. Os dois finalmente fecharam a compra da casa em março. “Nosso corretor disse que estamos num momento totalmente novo”, afirma Brittingham. “Tudo está diferente.” Os especuladores também estão tendo problemas com a dificuldade de se conseguir financiamentos – e procuram por eles além dos bancos. Durante o boom, Robert Close teve lucro certo construindo casas que custavam até US$ 640 mil em Inland Empire. Agora, ela está trabalhando com um pequeno grupo de investidores que compra e reforma casas com hipotecas executadas. Como muitos bancos não emprestam dinheiro para casas que precisam de grandes reparos, Close paga em dinheiro – ou recorre ao que é conhecido como “hard money”, agiotas que cobram juros de até 12%. Mas Close diz que pode ganhar dinheiro com taxas de juros altas como essas – um sinal de que os preços podem estar baixos demais. Ele normalmente desembolsa US$ 75 mil por casa, mais US$ 20 mil para reformas. Então, ele as aluga por até US$ 1,5 mil por mês, produzindo retornos de dois dígitos sobre seu investimento. Nos últimos sete meses, Close comprou 34 imóveis, tomando cuidado para evitar as casas que ele construiu. “Acho que sou supersticioso”, diz ele. “Não quero brincar com a minha sorte.” Esse tipo de especulação cautelosa está bem distante dos dias de “festa”. Mas depois de uma depressão de três anos, isso é um sinal de que alguns mercados podem estar se movimentando na direção certa.

Will the Dark Cloud of Commercial Real Estate Blot Out the U.S. Recovery?

Will the Dark Cloud of Commercial Real Estate Blot Out the U.S. Recovery?

[Editor's Note: This is the first of a two-part look at how the U.S. real estate market will affect the nation's economic recovery. Today's focus: Commercial real estate. Next week: The residential rebound.]

By William Patalon III
Executive Editor
Money Morning/The Money Map Report

Stock prices have rallied for much of last month. The housing market has shown some early signs of life. And some of the latest economic reports haven’t been the disasters that many experts feared.

While this is hardly a portrait of an economy on a roll, there are enough bright spots to nurture a feeling that the U.S. economy is finally on a path to recovery – especially given the upbeat response the latest elements of the Obama administration’s fix-it plans have received.

But there’s a dark cloud in this picture. And it’s big – big enough, in fact, to potentially finish off the U.S. banking sector, blotting out the U.S. economy’s new dawn.

That dark cloud is the commercial real estate sector. With rent prices falling and vacancies rising due to the recession-weakened economy, delinquencies on commercial mortgages are already escalating steeply. And the credit crunch bred from the recession is often making it impossible for property owners to avoid deeper trouble by refinancing.
“It’s a one-two punch combination: First, soaring vacancies take the wind out of positive cash flow; then the credit crisis hits like a rabbit punch, snapping off the main arteries to refinancing,” says Money Morning Contributing Editor Shah Gilani, a retired hedge-fund manager and expert on the U.S. credit crisis who predicted the implosion of the commercial real estate sector several years ago. “This is like Samson hitting the ground. The giant asset class we call commercial real estate is not going to get up any time soon.”

Here in the U.S. market, commercial real estate is worth about $6.5 trillion, and is financed by an estimated $3.1 trillion in debt.

And that debt is going bad at an escalating rate. In March, the delinquency rate on about $724 billion in securitized debt reached 1.8%. As percentages go, that’s a pretty small number. In fact, it’s less than a quarter of the housing market’s record-breaking mortgage-delinquency rate of 7.88% for the fourth quarter, according to the Mortgage Banker’s Association.

But don’t let that 1.8% rate fool you: The delinquency rate on commercial-real-estate debt has more than doubled just since September, according to a new Deutsche Bank AG (DB) report called “Commercial Real Estate at the Precipice.”

With that increase, experts say the delinquency rate on commercial real estate has already almost equaled the rate achieved during the last U.S. economic slump, which took place at the beginning of this decade. And forecasts now call for the current downturn in the commercial real estate market to rival – and perhaps even exceed – the plunge of the early 1990s, when nearly 8% of all commercial real estate loans went sour. Banks and thrifts took nearly $50 billion in charges, and nearly 1,000 lenders failed, The Wall Street Journal said.

The fallout this time could be much worse – for three key reasons:

• Commercial Real Estate is a Heavyweight Sector: Although soaring defaults on student loans, auto loans or credit cards certainly won’t help a nascent economic recovery, those slices of the debt market are dwarfed by their commercial real estate counterpart. What’s more, the $3.1 trillion that makes up the commercial real estate debt market is three times the size it was during the early 1990s – meaning the potential for losses is steeper than ever before.
• Commercial Real Estate is Closely Tied to Employment: The second factor is jobs. In the housing market, a loan default essentially affects a single family. In commercial real estate, a default typically signifies big problems at the company that owns or occupies the building or property that the loan finances. And those “big problems” typically translate into reduced jobs. This is debt that’s backed by the mostly vacant downtown high-rise where your neighbor worked before his employer downsized; by the neighborhood mall that shoppers avoid after it lost its Starbucks (SBUX), Circuit City (OTC: CCTYQ), Linens ‘N Things and Mervyns retail locations; or by a factory of a now-bankrupt supplier of parts for the General Motors Corp. (GM) passenger car that’s been cancelled.
• A Nosedive in the Commercial Real Estate Sector Could Torpedo any Improvements the American Banking Sector Has Seen: Since 2007, 47 lenders have failed, of which one quarter had an exceptionally high exposure to commercial real estate loans. Until recently, the U.S. banking sector has been an economic “black hole,” whose unending appetite for capital left nothing for actual economic stimulus efforts. That black-hole syndrome seemed to have been resolved recently, allowing the Obama administration to enact other stimulus plans. But many experts fear that a severe downturn in the commercial real estate sector might be enough to reopen this interstellar capital chasm, blunting all other rebound initiatives. Foresight Analytics LLC estimates that – as a result of the ongoing downturn – the U.S. banking sector could incur as much as $250 billion in commercial real estate losses, enough to cause another 700 banks to fail.

“Any bank that has a sizable book of commercial real estate loans could have serious problems in 2009,” Jamie Peters, a bank analyst at Morningstar Inc. in Chicago, told The Minneapolis Star-Tribune.

This time around – compared to the early 1990s – banks left themselves no margin of safety in the form of “Tier I Capital” – a measure of how well a lender can navigate serious levels of losses. The higher the ratio, the less likely a lender will be able to work its way through a stretch when loans start going bad.

In 1993, less than 2% of U.S. banks and thrifts had an exposure to commercial real estate that was more than five times their Tier I capital. By the end of last year, that ratio had spiked to 12%, involving about 800 banks and thrifts.

As Money Morning reported, the U.S. Treasury Department and the U.S. Federal Reserve are working on a program that would induce private investors to buy into debt backed by such income-producing commercial properties as office buildings, retail stores and hotels. The program – the Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF) – is seen as a way of breaking the toxic-asset logjam, and to bring capital to debt that can’t be refinanced because of the ongoing credit crisis.
This is an attempt to avoid the [dangerous] “repeat of what happened on the residential side: A complete choking up, foreclosure disasters and increased stress on the banking system,” Jeffrey DeBoer, chief executive of the Real Estate Roundtable, told The Journal.

What has real estate executives really worried is the looming surge in commercial real estate loans coming due. Until now, delinquencies on commercial real estate loans have stayed below historical levels (due mostly to the limited amount of speculative construction that’s taken place in recent years. But delinquencies are now surging – in a big way – just as the volume of loans coming due is also spiking – and just as the few remaining lenders willing to make the kind of loans needed to refinance this debt are exiting the market.

“The credit crisis has got so bad that refinancing of even good loans may be drying up,” says Richard Parkus, head of commercial-mortgage-backed securities research at Deutsche Bank, and the author of the afore-mentioned “Commercial Real Estate at the Precipice” report.

Commercial real estate loans differ from their residential-loan counterparts, which borrowers repay after a set period of time – usually 30 years. Commercial mortgages usually are underwritten for five, seven or 10 years with big “balloon” payments due at the very end. At that point, the property owner usually turns the loan over and refinances it. A borrower’s inability to refinance could force it to default.

All of a sudden, scores of experts are warning federal lawmakers that hundreds – or even thousands – of resort hotels, retail malls and shopping center properties and commercial complexes of all sorts are headed for, on the verge of, or are already in default, a Memphis Daily News report stated. The reason: About $530 billion of commercial mortgages will be coming due for refinancing in 2009-2011 – with about $160 billion maturing this year – even as credit for refinancing remains non-existent, and cash flows from rents and leases are way down due to the recession, property researcher Foresight Analytics concluded.

What’s not clear is how soon the crunch will come – or if it will come at all.

The Real Estate Roundtable, a key trade group for the industry, late last year predicted that more than $400 billion of commercial mortgages will come due through the end of 2009. Foresight Analytics estimates that $160 billion of commercial mortgages will mature next year.

“Unfortunately, the commercial real estate market is even more vulnerable to economic cycles, and here I’m talking about deep recession, than residential real estate,” Money Morning’s Gilani says.

The current recession – which started in December 2007 – could be the wild card, Gilani says. If the U.S. economy continues to improve, as it seems to be, and as many experts predict will continue to, cash flows from properties won’t keep declining, and defaults won’t escalate. Unfortunately, there’s an inertia that takes hold during a downturn: Companies continue to slash jobs, shutter plants, close stores and otherwise cut expenses – often even after the broader economy shows early signs of new life. This inertia could be enough to keep commercial real estate vacancies to rise and defaults to escalate.

If that happens, it’s possible the commercial real estate sector becomes the “tipping point” that could keep the U.S. economy ensconced in its current recession, or if the recovery is truly under way, push the U.S. market into a “double-dip” downturn.

Time will clearly tell.

[Editor's Note: Money Morning Contributing Editor Shah Gilani is a retired hedge fund manager and an internationally recognized expert on the credit and financial crises that continue to sweep the globe. Gilani is also the editor of The Trigger Event Strategist, which identifies profit plays that continue to be created by "aftershocks" from the financial crisis. Uncertainty will continue to be the watchword for at least the first part of the New Year. But what if you knew - ahead of time - what marketplace changes to expect? Then you'd be in the driver's seat right? You'd know what to anticipate, could craft a profit strategy to follow, and could then just sit back, watching and waiting and finally profiting from the very marketplace events you anticipated. With the Trigger Event Strategist, Gilani has identified five key financial crisis "aftershocks" that are also key profit plays. To find out what those five aftershocks are and how to play them, check out our latest offer. Look for Part II of this package - a look at the state of the residential mortgage market - next week.]

Brasil Brokers tem lucro líquido de R$ 58,3 milhões

SÃO PAULO, 17 de março de 2009 – A Brasil Brokers Participações registrou lucro líquido de R$ 58,3 milhões no ano passado. Em função das alterações no cenário econômico mundial, que impactaram significativamente o mercado imobiliário nacional no quarto trimestre de 2008, a companhia teve um prejuízo de R$ 7,4 milhões no período, correspondendo a uma margem líquida negativa de 21,4%.

O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações) somou R$ 65,5 milhões em 2008, representando uma margem Ebitda de 31,9%, sendo que no último trimestre ficou negativo em R$ 4,4 milhões, com margem de – 12,8%.

Entre outubro de dezembro, as vendas contratadas apenas de unidades residenciais e comerciais totalizaram R$ 1,615 bilhão. Deste total, R$ 352 milhões referem-se à revenda de imóveis avulsos e R$ 1,263 bilhão referem-se à venda de lançamentos. No ano de 2008, as vendas contratadas totalizaram R$ 9,4 milhões. Deste total, R$ 1,731 milhões referem-se à revenda de imóveis avulsos.

Segundo a companhia, as obrigações da empresa referentes a empréstimos e financiamentos totalizavam R$ 10,7 milhões no final de 2008, sendo que R$ 10,3 milhões referem-se a um empréstimo de capital de giro para a subsidiária Abyara Brokers que foi consolidado na proporção de participação de capital na companhia. “Esse empréstimo foi transferido integralmente para outra empresa, sem nenhum vínculo com a Brasil Brokers, quando da realização da cisão parcial de ativos imobiliários e dívidas da subsidiária, conforme divulgado ao mercado em 18 de fevereiro de 2009″, ressalta em nota.

Em comunicado, a administração informa que a Brasil Brokers possuia um saldo a pagar de R$ 24 milhões ao final de 2008 referente as aquisições efetuadas. “Este valor já considera os ajustes da lei 11.638/07 em que os passivos da empresa são calculados a valor presente com a utilização de taxa de desconto de 12,75% ao ano”.

A Companhia também destacou que não possui nenhum passivo baseado em operações com derivativos ou atrelado à variação cambial.

De acordo com a Brasil Brokers, seu plano de expansão foi concluído no último trimestre com a inauguração de mais cinco filiais, totalizando 30 novas filiais abertas no ano de 2008.

(Vanessa Stecanella – InvestNews)

Razão pra preocupação – Veja – 05 Março 2009

Economia
E a razão para se preocupar

O Brasil foi o terceiro país latino-americano que mais
aumentou os gastos públicos entre 2002 e 2007, atrás
apenas de Cuba e da Venezuela. Problema: grande
parte desses gastos é de péssima qualidade

Apu Gomes/Folha Imagem

VOO INCERTO Protesto contra demissões na Embraer: vendas abatidas pela retração externa

VEJA TAMBÉM Nesta edição • Dez razões para otimismo • E a razão para se preocupar

Economistas de diversas correntes foram unânimes em afirmar que, em tempos de crise, contas públicas equilibradas e confiança na condução da política fiscal ajudariam a pôr em prática outra arma para estimular a economia: uma redução mais acentuada da taxa de juros. Segundo um estudo da MB Associados, o Brasil foi o terceiro país latino-americano que mais aumentou os gastos públicos de 2002 a 2007, ficando atrás apenas de Cuba e da Venezuela. O descontrole dos gastos de péssima qualidade proliferou. Os dispêndios com pessoal e encargos sociais passaram de 98,9 bilhões (valor atualizado pela inflação) para 130,8 bilhões de reais entre 2003 e 2008. O Brasil gasta em excesso e mal, e o espaço para ajustes é pequeno. Esse descontrole dos gastos públicos de péssima qualidade, em detrimento dos investimentos, tornou-se a principal vulnerabilidade do país. É nosso calcanhar-de-aquiles.

“É ridículo o volume dos investimentos públicos. Despesas correntes, em especial com o funcionalismo, deveriam virar investimento. E a carga tributária deveria ser reduzida substancialmente”, diz José Júlio Senna. Segundo Eliana Cardoso, professora da FGV, o Brasil fica com margem de ação muito reduzida: “O que o governo pode fazer agora é criar a confiança de que não vai fazer nenhuma besteira na área fiscal, para dar ao Banco Central margem suficiente para reduzir mais aceleradamente os juros”. Ouvido por VEJA, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, diz que não há motivo para preocupações. Segundo ele, o déficit nominal do governo é de apenas 1,07% do PIB, inferior ao da média dos mercados emergentes. Ele reconhece que a arrecadação vai piorar, como resultado da redução da atividade. “Mas nossa situação fiscal é sólida.”